En indflytningsrapport spiller en central rolle, når det kommer til ansvaret for istandsættelse ved fraflytning. Hvis der ingen rapport er lavet, kan det få betydelige konsekvenser for både lejer og udlejer, da det bliver vanskeligt at dokumentere boligens stand ved indflytning.
I denne artikel får du et samlet overblik over dine rettigheder og forpligtelser – uanset om du er lejer eller udlejer – samt vejledning i, hvor du kan søge hjælp, hvis der opstår uenighed.
Hvornår er indflytningsrapporten lovpligtig?
Lejelovens § 90 slår fast, at en udlejer med mere end ét beboelseslejemål har pligt til at afholde et indflytningssyn og udarbejde en skriftlig indflytningsrapport. Synet skal finde sted i forbindelse med lejers overtagelse af lejemålet, hvilket typisk sker ved overdragelse af nøgler. Rapporten skal udleveres til lejeren ved selve synet, men hvis lejeren ikke deltager eller ikke ønsker at kvittere for modtagelsen, skal den i stedet fremsendes senest 14 dage efter.
Formålet med rapporten er at dokumentere lejemålets stand ved indflytning. Den udgør senere grundlaget for, om og i hvilket omfang lejer kan holdes ansvarlig for istandsættelse ved fraflytning.
Ingen rapport – hvad betyder det for lejer?
Hvis udlejer ikke har udarbejdet en indflytningsrapport i henhold til loven, kan lejer i langt de fleste tilfælde kræve hele sit depositum tilbage ved fraflytning. Uden dokumentation for lejemålets stand ved indflytning kan udlejer nemlig ikke dokumentere, at eventuelle mangler eller slid skyldes lejeren. Derfor bortfalder som udgangspunkt muligheden for at kræve betaling for istandsættelse.
Det er dog vigtigt at bemærke, at dette ikke gælder i tilfælde, hvor lejer har påført skader, som udlejer kan dokumentere – for eksempel ved billeder eller vidneforklaringer. Her kan udlejer stadig kræve erstatning, også selvom der ikke foreligger en rapport.
Ingen rapport – hvad betyder det for udlejer?
Udlejer er væsentligt svagere stillet, hvis pligten til at lave en indflytningsrapport ikke er overholdt. Uden en indflytningsrapport mister udlejer nemlig som hovedregel retten til at kræve betaling for istandsættelse ud over almindelig slid og ælde. Det skyldes, at man ikke har dokumentation for lejemålets stand ved indflytning, og dermed ingen mulighed for at bevise forringelser ved fraflytning.
Hvis udlejer alligevel vil forsøge at kræve en del af depositummet til dækning af udgifter, må det ske på baggrund af anden dokumentation, for eksempel fotos taget ved overtagelse. Det kræver dog, at lejeren accepterer dette, eller at sagen indbringes for Boligretten, som kan vurdere bevisførelsen.
Hvad kan man gøre som lejer eller udlejer?
Som lejer vil det være god stil at gøre udlejer opmærksom på, at der ikke er lavet en indflytningsrapport ved indflytning. Hvis der opstår uenigheder den dag, lejer fraflytter lejemålet, kan sagen indbringes for Huslejenævnet, som vil vurdere, om lejer er berettiget til at få hele depositummet tilbage. Huslejenævnet fungerer som første instans, og afgørelser herfra kan i visse tilfælde ankes til boligretten.
Udlejer bør forsøge at indgå en aftale med lejeren, hvis man mener, der er et reelt krav på erstatning for istandsættelse. Det kan for eksempel være relevant, hvis der er skader, som kan dokumenteres, selvom rapporten mangler. Hvis lejer nægter at betale, og udlejer mener at have en berettiget sag, kan spørgsmålet også indbringes for boligretten.
Hvem behandler tvister?
Tvister om manglende indflytningsrapport, istandsættelse og tilbagebetaling af depositum behandles som udgangspunkt af Huslejenævnet, jf. lejelovens § 92. Det gælder uanset, om det er lejer eller udlejer, der ønsker sagen prøvet. Huslejenævnet vurderer også, om der overhovedet er afholdt et gyldigt syn, hvilket kan være relevant, hvis lejekontrakten påstår, at der er lavet en rapport.
Hvis en af parterne ikke er enig i nævnets afgørelse, kan sagen i sidste ende indbringes for boligretten, som kan træffe endelig afgørelse.
Undgå konflikter med en digital flytterapport
Som udlejer kan du nemt undgå misforståelser og dyre tvister ved at anvende BoligPortals digitale flytterapport – en gratis løsning, der gør det enkelt at leve op til lejelovens krav. Rapporten kan udfyldes direkte på stedet ved både indflytnings- og fraflytningssynet, og den bliver automatisk sendt til både dig og lejer lige efter synet.
Rapporten er udarbejdet, så den lever op til reglerne i lejelovens § 90, og du har mulighed for at tilføje billeder og kommentarer undervejs, så alt er veldokumenteret. Samtidig modtager lejer automatisk besked om retten til at melde fejl og mangler inden for 14 dage efter indflytning, som det står i § 97, stk. 2.
Det sparer dig som udlejer for en masse manuel administration og skaber en tryg start på lejeforholdet – for begge parter. Og skulle der senere opstå uenighed, står du med en klar og lovlig dokumentation, der kan gøre en stor forskel, hvis sagen skal behandles i Huslejenævnet eller Boligretten.
Vi håber, at du nu er blevet klogere på, hvordan du som enten udlejer eller lejer er stillet, hvis der ikke er lavet en indflytningsrapport – og hvordan I bedst undgår, at det bliver et problem senere ved fraflytning.
