Forfatter: Louise Kaczor, Advokat hos LKA Advokatfirma
Ejendomsbranchen har læst og hørt om mulige ændringer i lejeloven i flere år og de seneste uger har ikke været en undtagelse. Årsagen er, at Folketinget den 1. marts 2022 vedtog to nye lejelove:
- Lov om leje (Lovforslag nr. L 47)
- Lov om boligforhold (Lovforslag nr. L 48)
Lovene er blevet vedtaget som erstatning for de nuværende lejelove: Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. De to nye love træder i kraft pr. 1. juli 2022, hvor de nuværende love samtidig ophæves. Det betyder, at der er godt tre måneder til at blive klar og der ligger et stort stykke arbejde forude.
Udlej bolig - gratis
Opret lejekontrakt - gratis
Hvad betyder den nye lejelov for dig som udlejer?
Selvom de to nye love som udgangspunkt er en videreførelse af de hidtil gældende regler, så har ændringerne stor betydning for udlejningsbranchen.
“Vi skal alle til at vænne os til den nye opbygning i lejelovgivningen, herunder nye paragrafnumre, hvilket skal implementeres i vores hverdag i form af tilpasning af dokumenter.”
Det er særligt vigtigt at være opmærksom på, at en korrekt paragrafhenvisning i nogle tilfælde er en gyldighedsbetingelse.
Ændring i Boligministeriets typeformular fra A9 til A10
Ændringerne medfører også, at Boligministerier udkommer med en ny Typeformular A, 10. udgave den 1. september 2022. Som udlejer skal du i den forbindelse være opmærksom på følgende:
- Du må og kan anvende typeformular A9 frem til og med den 31. december 2022
- Du må tidligst anvende den nye typeformular A10 fra den 1. september 2022
- Fra den 1. januar 2023 SKAL du anvende den nye typeformular A10
BoligPortals Digitale Lejekontrakt er naturligvis opdateret til den nye typeformular A10, så du ikke skal bekymre dig om tidsfristerne.
Ændringer i indholdet
Ud over at vi skal til at vænne os til en ny opbygning af lejelovgivningen, så skal vi også forholde os til nogle indholdsmæssige ændringer. Nogle af de indholdsmæssige ændringer har større betydning end andre og det vil bl.a. være følgende:
- Småhuse. I Lov om leje § 7 fremgår det nu, at småhuse også kan omfatte ejendomme der er opført efter 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.
- Huslejenævnenes kompetence udvides. Det gælder bl.a. i Lov om leje § 108, stk. 3, hvorefter huslejenævnet får kompetence til at afgøre tvister om udlejers ret til af få adgang til det lejede og Lov om leje § 147, hvorefter nævnene får kompetence i relation til alle tvister om lejers råderet.
- Vedligeholdelse og forbedringer. Der er i Lov om leje § 111 og § 127 indsat definitioner på hhv. vedligeholdelse og forbedring, ligesom der i Lov om leje § 111, stk. 2 er sket en ændring, således at ”…. lakering af gulve” (nuværende lejelovens § 21) er ændret til ”behandling af gulve.” Det må antages at være en præcisering af den nuværende praksis.
- Fremlejeforhold. Der er sket en styrkelse af fremlejetagers stilling. Det gælder bl.a. i Lov om Leje § 59, stk. 3, hvorefter der kun kan opkræves forudbetalt leje for en periode svarende til længden af det gældende opsigelsesvarsel samt ved Lov om leje § 171, stk. 2, nr. 5, hvorefter udlejer får mulighed for at opsige en lejer, som flere gange har undladt at efterleve en huslejenævnsafgørelse.
- Tilbudspligt. Den nye Lov om leje indeholder to ændringer fsva. reglerne om tilbudspligt. Det fremgår nu direkte af § 198, stk. 1, at reglerne om tilbudspligt også finder anvendelse i forbindelse med en spaltning. Dette fremgår ikke direkte af den nugældende lejelov, men det har dog i praksis været antaget, at tilbudspligtsreglerne også finder anvendelse i forbindelse med spaltning.
Derudover fremgår det af § 196, stk. 3 i den nye Lov om leje, at reglerne om tilbudspligt fortsat er gældende for den ejerlejlighed, som indeholder boligerne i den oprindelige ejendom, hvor opdeling er sket efter § 16, stk. 3 i Ejerlejlighedsloven.
Ejerlejlighedslovens § 16, stk. 3 trådte i kraft den 1. januar 2020 og gjorde det muligt at opdele en bygning, som var opført den 1. juli 1966 eller tidligere og som indeholder både en erhvervsdel og beboelseslejligheder, således at alle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed og erhvervsdelen en særskilt ejerlejlighed.
- Ændring i ”Fri leje” bestemmelserne. Bestemmelserne om ”fri leje” findes i den nye Lov om leje i § 54 og er i sin væsentlighed en videreførelse af de nugældende regler i Lejelovens § 53. Der er dog en præcisering i den nye lovs § 54, stk. 1, nr. 2, idet også lokaler, der den 31. december 1991 ikke benyttedes til erhvervsformål, er omfattet af bestemmelsen, hvis de på denne dato lovligt var indrettet til erhvervsformål.
Læs de nye paragraffer grundigt igennem
Ved en gennemgang af bemærkninger til de nye love kan man også læse, at lovgiver har præcisereret nogle forhold, som har givet anledning til fortolkningstvivl tidligere, mens der andre steder i bemærkningerne måske fremover er lagt op til ny fortolkningstvivl.
Der bliver altså rigeligt at se til i de kommende måneder og man bør allerede nu gå i gang med at læse de 213 nye paragraffer i Lov om leje og 107 nye paragraffer i Lov om boligforhold samt opdatere sin paradigmesamling, så man er klar den 1. juli 2022.
Den nye lejelov har været længe undervejs
Allerede tilbage i 2014 blev Folketingets partier enige om, at der skulle ske en sammenskrivning af Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Sammenskrivningen har derfor været nogle år undervejs. Det har hele tiden været meningen, at sammenskrivningen ikke skulle indeholde (væsentlige) indholdsmæssige ændringer, men alene være en forenkling af lejelovgivningen ved at sammenskrive de nuværende lejelove.
Nu foreligger det endelige resultat og spørgsmålet er så, hvorvidt målet for sammenskrivningen er nået. Det vil der nok være delte meninger om, men i hvert fald kan det konstateres, at ændringerne har medført en væsentlig anderledes lejelovgivning i sin udformning.
Vi skal fortsat operere med to love, men den nye Lov om leje regulerer forholdet mellem lejer og udlejer, dvs. loven indeholder udelukkende regler, som vedrører det direkte lejeforhold, mens Lov om boligforhold har karakter af en offentligretlig lov, hvor bl.a. reglerne om huslejenævn, bopælspligt og Grundejernes Investeringsfond fremgår.
Udlej bolig - gratis
Opret lejekontrakt - gratis
Den nye lejelov træder i kraft pr. 1. juli 2022, hvor de nuværende love bliver erstattet af to nye: 1. Lov om leje (Lovforslag nr. L 47) og 2. Lov om boligforhold (Lovforslag nr. L 48). Dette blev besluttet af Folketinget den 1. marts 2022. Læs mere om ændringerne her.
Som udlejer skal du først og fremmest vænne dig til den nye opbygning i lejelovgivningen, herunder nye paragrafnumre, og implementere det i hverdagen i form af tilpasning af dokumenter. Derudover skal du forholde dig til nogle indholdsmæssige ændringer i lejeloven. Se hvilke ændringer, der har størst betydning her.
