Der skelnes overordnet mellem at opsige lejer og at ophæve lejemålet – opsigelse sker med et varsel, mens ophævelse er med øjeblikkelig virkning. Generelt har udlejer dog ikke mange muligheder for at opsige lejer, da lejeloven som udgangspunkt er lavet for at beskytte lejeren mod bl.a. opsigelse og udsmidning af lejemål uden grund.
Lejeloven om opsigelse af lejer: Udlejers opsigelse af lejemål
Som sagt skelnes der mellem opsigelse og ophævelse af en lejeaftale, hvor ophævelse sker med øjeblikkeligt varsel, hvis lejer misligholder lejeaftalen. Opsigelse sker derimod med et længere varsel, som kan skyldes forskellige forhold, der påvirker lejemålet og lejeaftalen.
Hvilke lejeaftaler, der kan opsiges og hvilke forhold, der skal gøre sig gældende for, at opsigelse af lejer er muligt, beskrives i lejelovens §82 og §83. Varslerne for opsigelse af lejer beskrives i lejelovens §86.
Opsigelse af lejer efter lejeloven §82
Lejelovens paragraf 82 beskriver i, hvilke typer af udlejningsboliger udlejer kan opsige lejer. De udlejningsboliger, hvor udlejer kan opsige lejer, indebærer:
- enkelte værelser eller beboelseslejligheder, som er en del af boligen, hvor udlejer selv bor
- andels- eller ejerboliger, hvor udlejer tidligere har boet og ønsker at bo igen
Det betyder, at det ikke er muligt for en udlejer af en udlejningsejendom med mange beboelseslejligheder at opsige en lejer med et varsel. Derimod ses det i højere grad at lejer opsiges med øjeblikkeligt varsel pga. mislighold af lejeaftalen i større udlejningsejendomme. Dette kaldes, som beskrevet tidligere, ophævelse af lejeaftalen.
Opsigelse af lejer efter lejeloven §83
Lejelovens paragraf 83 beskriver, hvilke forhold, der skal gøre sig gældende for, at udlejer kan opsige lejer i et lejemål. Forskellige forhold kan ligge til grund for, at udlejer ønsker at opsige lejer, men mindst én af følgende grunde skal altså gøre sig gældende:
- udlejer ønsker selv at bebo det lejede
- ejendommen, hvori lejer bor, skal rives ned (eller renoveres på en så omfattende måde, at det kræver lejers fraflytning)
- lejer bor i ejendommen som en del af sit arbejde og er udtrådt af arbejdsforholdet (og efterfølgeren til stillingen skal bebo lejemålet)
- lejeren har misligholdt god skik og orden eller andre dele af lejeaftalen
Ligesom det ikke er muligt for en udlejer af en udlejningsejendom med mange beboelseslejligheder at opsige lejer blot, fordi udlejer er utilfreds med lejer, så er det altså heller ikke tilladt for mindre udlejere. En utilfredshed med lejer kan skyldes mislighold af lejeaftalen, og så er det selvfølgelig tilladt at opsige lejer på baggrund af advarsler og manglende adfærdsændring, men en ubegrundet utilfredshed er altså ikke et tilstrækkeligt grundlag.
Lejeloven paragraf 86: Udlejers opsigelsesvarsel
Som vi lige har gennemgået, så bestemmer lejelovens §82 og §83, hvilke typer af udlejningsboliger, der kan opsiges, og hvilke forhold, der skal gøre sig gældende for, at det er muligt for udlejer at opsige lejer.
Dog skal udlejer også være opmærksom på, at der gælder forskellige varsler for, hvornår lejer skal meddeles om opsigelsen. Disse varsler er, som sagt, defineret i lejelovens §86 og beskrives, som følgende:
- 1 måneds varsel, hvis det er et værelse i en lejlighed eller i et hus
- 1 års varsel, hvis det er en beboelseslejlighed i udlejers eget hus
- 1 års varsel, hvis det er en ejer- eller andelsbolig, som udlejer selv boede i inden udlejning, og udlejer ønsker at flytte ind i igen
- 1 års varsel, hvis ejendommen, som lejeboligen ligger i, skal rives ned eller renoveres
- øjeblikkelig virkning, hvis lejer ikke overholder god skik og orden/husordenen
Forinden opsigelse med øjeblikkelig virkning, skal udlejer dog have fremsendt skriftlige advarsler, så lejer har mulighed for at rette op på sin adfærd.
Derudover kan udlejer – eller lejer – ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning, hvis der bliver handlet i strid med lejeaftalen. For udlejers vedkommende betyder det, at lejeaftalen kan ophæves, hvis lejer f.eks. ikke betaler husleje til tiden og er blevet gjort opmærksom på det. Selvfølgelig kan udlejer også ophæve lejeaftalen, hvis lejer ikke overholder lejelovens generelle bestemmelser eller på anden måde misligholder lejeaftalen.
En udbredt misforståelse er, at udlejer kan opsige lejer ved salg af lejemålet. Udlejer kan IKKE opsige lejer ved salg af boligen. Ønsker udlejer at sælge boligen, så skal boligen sælges med lejer – og det kan være svært.
I tilfælde af, at udlejer på et tidspunkt får lyst til at sælge boligen med den nuværende lejer, er det derfor særligt vigtigt, at udlejer har udarbejdet en god lejekontrakt og detaljeret flytterapport ved indflytning. Det sikrer nemlig køber og ny udlejer mod at miste mange penge ved lejers fraflytning.
Ønsker udlejer af et hus at opsige lejer, så er det som sagt muligt, hvis udlejer boede i huset forinden udlejning og selv ønsker at bebo lejemålet efterfølgende. Vil udlejer opsige lejer af et hus, fordi udlejer selv ønsker at bo i huset, så skal varslingen om lejers opsigelse ske med 1 års varsel.
Udlejes en beboelseslejlighed som en del af udlejers hus, hvor udlejer selv bor, så skal lejer ligeledes informeres om opsigelse med mindst 1 års varsel.
Det er derfor vigtigt, at udlejer er forberedt på fremtiden, da det ikke er muligt at opsige lejer i et hus med kort varsel. I denne situation bruger udlejere derfor ofte tidsbegrænsede lejeaftaler, da det gør det lettere for udlejer at overtage huset igen.
Udlejes et værelse i en ejer- eller andelsbolig, så skal lejer opsiges med 1 måneds varsel. Dette gælder både i lejligheder og i huse, som er enten helt eller delvist ejet af udlejer. Det vil sige, at der også kun er 1 måneds varsel for opsigelse af lejer, hvis lejer bor i et værelse i udlejers hus.
Er der tale om udlejning af et værelse i en lejebolig, så kaldes det fremleje, og så gælder der 1 års opsigelsesvarsel for udlejer og 3 måneders opsigelse for lejer.
Uanset, om der er en eller flere lejere i et lejemål, så gælder reglerne for opsigelse af lejer som ovenstående. Når en lejeaftale opsiges, så gælder det alle lejere i lejemålet – om de står på lejekontrakten eller ikke.
Læs om flere lejere på én lejekontrakt
Indimellem bor der lejere i et lejemål, som ikke står på lejekontrakten, men disse lejere er altså stadig omfattet af reglerne for opsigelse. Dette skyldes, at det ikke altid er udlejers skyld, at nogle lejere ikke står på lejekontrakten, da det bl.a. kan skyldes, at lejer har fået en kæreste, at én roomie er flyttet ud og en ny ind eller lignende – og dette sker ofte, uden at lejer informerer udlejer om ændringen.
Sådan gør du, når der sker ændring i lejere
Sådan foregår opsigelse af lejer i praksis
Hvis udlejer er i sin gode ret til at opsige lejer efter en af ovenstående grunde i lejelovens paragraf 82 eller 83, så er det vigtigt, at udlejer videregiver opsigelsen af lejer korrekt. Hvis udlejer ikke videregiver opsigelsen efter lovens bestemmelser og med begrundelse fra lejelovens §82 eller §83, er den nemlig ugyldig.
Det betyder, at udlejers opsigelse af lejer skal være skriftlig og indeholde oplysninger om, hvorfor lejer opsiges. Derudover skal udlejer meddele, at lejer har ret til at komme med en skriftlig indsigelse mod opsigelsen inden for 6 uger fra modtagelsen.
I tilfælde af, at lejer vælger at komme med en indsigelse, så skal udlejer indbringe sagen for boligretten, som vil afgøre, hvorvidt begrundelsen for opsigelse af lejer efter paragraf 82 eller 83 er gyldig. Hvis udlejer ikke indbringer sagen for retten, så bortfalder opsigelsen automatisk, og lejer kan blive boende i lejemålet.
