Ejendomsudvikling i konvertering af erhverv til bolig

Efterspørgslen efter boliger i de største byer har for længst overhalet udbuddet af lejeboliger, hvilket skaber øget behov og mulighed for ejendomsudvikling. I bl.a. Aarhus og København er konvertering fra erhverv til bolig derfor populært.

Stigende tomgang i bolig og erhverv kræver ejendomsudvikling 

At flere og flere gerne vil bo i de største byer, er ikke nogen ny historie. Men urbaniseringen ændrer på behovene på boligmarkedet og flytter på tomgangen i forskellige dele af boligmarkedet. 

Derudover har COVID19-pandemien i 2020 haft betydning for boligmarkedet på den måde, at flere skal studere og flytter til storbyerne, mens færre virksomheder har økonomi til at benytte sig af kontorbygninger på centrale placeringer.

Adm. direktør fra BoligPortal, Anders Hyldborg, udtaler, “Vi har ikke svært ved at leje noget ud. Efterspørgslen er langt større, jo tættere du kommer på centrum. Økonomisk er det selvfølgelig bedst at cykle 10 kilometer ind til byen, men de unge er meget reflekterede over at ville være tæt på studiet, midtbyen og bylivet generelt. Derfor er det bare enormt attraktivt at finde boliger tæt på byen”.

Men manglen på lejeboliger på centrale placeringer er altså fortsat stigende.

Tal fra Danmarks statistik viser, at Københavns befolkning stiger med ca. 10.000 personer om året, mens ca. 4.000 personer flytter til Aarhus hvert år. På trods af dette, så bygges der blot 2.000 nye boliger i København og så få som 600 i Aarhus. For at sammenligne denne urbanisering med nybyggeriet, så betyder det, at der i 2020 potentielt vil være op mod 8.000 personer uden hjem i København og op mod 3.400 uden hjem i Aarhus. Det er selvfølgelig groft ridset op, da tallene ikke specificerer, om der er tale om 1- eller 4-værelses lejligheder eller rækkehuse, men det giver dog et billede af manglen på lejeboliger i landets største byer.

Tomgang i kontor- og butikslokaler åbner op for muligheder for ejendomsudvikling

Samtidig med at indbyggertallet stiger voldsomt i storbyerne, og der ikke bygges boliger nok, så oprettes der også flere kontor- og butikslokaler i storbyerne på trods af, at tomgangen i kontor- og butikslokaler er væsentligt højere end tomgangen i bolig.

Det betyder, at der er et marked for at ombygge erhverv til bolig for at imødekomme efterspørgslen på boligmarkedet og den ændring, der er sket i tomgangen i de forskellige sektorer på boligmarkedet.

Der er stadig en del nybyggeri i både København og Aarhus, men ikke i det nødvendige omfang. Ligeledes findes det store behov for flere lejeboliger primært på centrale placeringer, hvor mange og særligt de unge, studerende, helst vil bo – og hvor mange virksomheder ikke længere har økonomi til at benytte kontorlokaler efter COVID19-pandemien. 

Det ses derudover også, at der ikke bliver ved at være grundarealer til rådighed, som kan bruges til etagebyggerier, hvilket kan være begrundelse for manglende nybyggerier af lejeboliger. Det ses bl.a. ved, at mange parkeringspladser og grønne områder i storbyerne fjernes for at opføre lejeboliger – og det giver en anden form for udfordringer for infrastrukturen. 

Både grundet manglende plads og for at matche efterspørgslen fra både private lejere og virksomheder, er det derfor oplagt for virksomheder, der investerer i ejendomsudvikling, at se på konvertering af erhverv til bolig i allerede eksisterende bygninger.

Erhverv til bolig er en profitabel ejendomsudvikling

Ombygning af erhverv til bolig er som sagt en oplagt ejendomsudvikling i de store byer, hvor flere og flere kontor- og butikslokaler står tomme. Der er nemlig også høj efterspørgsel på moderniserede ejer- og lejeboliger på centrale placeringer, hvor det er muligt at udleje til en god lejeindtægt. Som sagt, viser udviklingen hos BoligPortal også, at mange boligsøgende er villige til at betale mere for at få en lejebolig på en central placering, hvor de kan være tæt på midtbyen, caféer, studie mm.

Udfordringen i denne form for ejendomsudvikling i ombygning af erhverv til bolig er dog – som altid – økonomien. Derfor er det også primært i landets største byer, det giver mening at lave projekter, der ombygger erhverv til bolig. Det skyldes alene økonomien, da det er dyrt at ombygge kontorer til private udlejningsboliger. Men den høje efterspørgsel på centralt beliggende moderniserede boliger gør, at lejligheder kan sælges eller udlejes til en pris, der gør ejendomsudvikling fra erhverv til bolig rentabel.

Sådan skabes profit i ombygning af erhverv til bolig

Den høje efterspørgsel på centralt placerede lejeboliger, og de muligheder, det medfører at ombygge erhverv til bolig, danner grundlag for en profitabel investering. 

Når kontor- eller butikslokaler ombygges til private udlejningsboliger, sker der en modernisering, hvilket betyder, at de nye lejemål kan kategoriseres som gennemgribende forbedrede lejemål. Og når der tales om gennemgribende moderniserede lejemål, så kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi, hvilket er det, der gør ejendomsudviklingen profitabel for udlejere og andre ejendomsinvestorer.

Det er dog vigtigt at huske, at der pr. 1. juli 2020 skete en lovændring, som kræver, at huslejenævnet besigtiger lejemålet (i denne situation erhvervslejemålet eller erhvervsbygningen), inden der påbegyndes en gennemgribende modernisering. Således kan huslejenævnet vurdere, om ejendommen er i en sådan stand, at det er muligt at foretage en modernisering, der forøger det lejedes værdi. På denne måde er udlejer eller ejendomsinvestor også sikret i forhold til at få vurderet, om det vil være en profitabel ejendomsudvikling på lang sigt.