Denne artikel gennemgår lejelovens regler for aconto varme, vand og el fra lejer til udlejer samt udlejers muligheder for at lade lejer afregne forbrug direkte ved forsyningsselskaberne.
A conto
A conto betyder, at du som udlejer afregner med forsyningsselskabet og lejer afregner et a conto beløb med dig løbende hver måned, som svarer til det forventede forbrug. For at kunne opkræve et a conto beløb kræver det, at du som udlejer kan dokumentere den enkelte lejers forbrug. Dvs. hvis du udlejer et værelse, og der ikke er særskilte målere, kan du ikke opkræve a conto, men skal i stedet inkludere forbruget i huslejen.
Når du afregner forbrug a conto, skal du én gang om året udarbejde et regnskab, hvor lejers indbetalinger og den faktiske udgift sammenholdes. Hvis lejer har indbetalt mindre end der er forbrugt, kan du opkræve differencen i en efterbetaling. Hvis lejer har indbetalt for meget, skal det modregnes i næste betaling eller udbetales. A conto betalingen kan justeres, hvis den viser sig at være for høj eller for lav, men lejer skal varsles 6 uger i forvejen.
Hvad betyder aconto?
Aconto / a conto eller forkortelsen A/C betyder, at noget betales løbende og på forskud med et fast beløb, hvorefter det senere skal afregnes for en længere periode med en efterregning eller en tilbagebetaling. I udlejningsforhold vil aconto være månedlig betaling af et fastsat beløb til forbrug, hvorefter det én gang årligt beregnes, om lejer har betalt for meget eller for lidt i a conto i det forgangne år. Denne afregning sker med forbrugsregnskaber, hvori lejers faktiske forbrug af varme, vand og el modregnes det indbetalte aconto-beløb.
Det vigtigste, du som udlejer skal have styr på, når det gælder månedlig aconto, er at angive den rigtige startdato for forbrugsåret i lejekontraktens § 5, da det har betydning for, hvornår du skal udlevere den årlige afregning af aconto i forbrugsregnskaber til lejer. Udleverer du den årlige afregning af a conto for sent, så betyder det, at du ikke kan kræve efterbetaling fra lejer – uanset, om lejers forbrug reelt har været højere end den indbetalte a conto.
Lejelovens regler for a conto
Når lejer betaler a conto til dig som udlejer, så betyder det også, at du skal afregne forbruget med forsyningsselskaberne. Typisk vil din afregning af forbrug med forsyningsselskabet forløbe på samme måde, som lejers afregning af aconto til dig som udlejer.
Forbrug af varme skal altid betales a conto, mens det er muligt at inkludere vandforbrug i huslejen. Dette vil dog sjældent være en god idé, da det så ikke er muligt at kræve efterbetaling fra lejer, hvis det faktiske forbrug overstiger det forventede forbrug, som er medregnet i huslejen. Hvad angår vand skal det dog medregnes i huslejen, hvis der ikke findes individuelle forbrugsmålere på de enkelte lejemål, men blot en samlet måler for hele ejendommen.
Afregning direkte til forsyningsselskabet
Mindre almindeligt forekommende er det, at du som udlejer holder dig ude af aconto-afregning, og at lejer afregner aconto varme og vand direkte med forsyningsselskaberne. Overvejer du denne løsning til levering af vand, bør du inden du underskriver kontrakten tjekke med vandværket, om de vil indgå aftalen med lejer i stedet for dig som udlejer.
Vælger du denne metode til levering af vand, kan det også være en god idé løbende at tjekke, om vandregningen bliver betalt. Betaling af vand følger nemlig ejendommen, og vandværket lukker sjældent for vandet, selvom der ikke bliver betalt. Du kan derfor som udlejer komme til at hænge på denne udgift, hvis lejer holder op med at betale. Hvis lejer derimod holder op med at betale for varme eller el, vil forsyningsselskabet typisk lukke for forsyningen. Hvis du betaler lejers krav for at have sikkerhed for, at forsyningsselskabet ikke lukker ned forbrug, vil du som udlejer altid kunne rejse påkrav om betaling eller ophæve lejeaftalen – ligesom, hvis lejer ikke betaler husleje.
Aconto forklaret i 5 punkter
1. Fastsæt aconto
Når du som udlejer afregner forbrug med forsyningsselskaberne, og din lejer betaler a conto til dig hver måned sammen med huslejen, så er det vigtigt, at du har styr på, hvor meget du opkræver som fast aconto.
Det fastsatte aconto-beløb er din sikring som udlejer, hvis lejer “stikker af” fra regningen ved fraflytning. Særligt, hvis du har lejere, som ikke er danske statsborgere, så er der chance for, at de skal flytte til deres hjemland efterfølgende – og så kan det være svært at forfølge dem med et påkrav om efterbetaling af aconto.
Du kan dog ikke bare fastsætte aconto højt for at sikre din indkomst. Det er nemlig ikke tilladt at kræve en aconto-betaling, der er væsentligt højere end det reelle forbrug i lejligheden. Derfor er det en god idé at fastsætte a conto efter tidligere lejers gennemsnitlige månedlige forbrug eller ud fra sidste års samlede forbrug delt på 12 måneder. Så er du sikker på, at beløbet svarer nogenlunde til det faktiske forbrug.
2. Hvad er månedlig aconto?
Det mest normale i udlejningsforhold er, at lejer betaler et månedlig beløb i aconto til udlejer. Dette beløb kan udlejer justere med 6 ugers varsel, hvis udlejer bliver klar over, at lejer enten betaler for meget eller for lidt i aconto. Det kan især være klogt at holde øje med lejers faktiske forbrug sammenlignet med aconto-indbetalingerne, hvis der bor flere eller færre i lejemålet end tidligere.
Betaler lejer for lidt i a conto sammenlignet med forbruget, så er det en god ide at opjustere aconto-beløbet, da der så ikke vil være behov for en stor efterregning, når forbrugsåret er omme. Omvendt er det også en god idé at nedjustere aconto-betalingerne, hvis lejer betaler for meget, da du som udlejer så ikke skal betale mange penge tilbage til lejer.
3. Aconto varme
Når lejer betaler aconto varme til udlejer, så kan beløbet enten være fastsat ud fra en individuel forbrugsmåler på det enkelte lejemål, eller forbruget kan være målt på en samlet forbrugsmåler for hele ejendommen og efterfølgende fordelt på lejemålene ud fra kvadratmeter.
Har du en ejendom, hvor du fordeler varmeforbruget ud fra en samlet forbrugsmåler, men et flertal af lejerne kræver, at du opsætter individuelle forbrugsmålere, så skal du faktisk gøre det – for egen regning. Og fremover vil du så skulle afregne varmeforbruget på baggrund af de individuelle målere.
4. Lejeloven om aconto vand
Når det gælder forbrug af vand, så er det vigtigt at være opmærksom på, at der skal kunne vises dokumentation for afholdte vandudgifter for hvert enkelt lejemål. Vand er nemlig det eneste forbrug, som ikke kan fordeles “retfærdigt” ud fra en samlet måler for en hel ejendom, da der er stor forskel på, hvor meget vand en person bruger. Derfor er det heller ikke tilladt for udlejer at opkræve lejer for aconto vand, medmindre der findes en individuel vandmåler på lejemålet.
I alle nye lejligheder vil der være individuelle vandmålere, men findes der ikke en individuel vandmåler til lejemålet, så skal du som udlejer selv sørge for at medregne det forventede vandforbrug i huslejen. Opkræves vandforbruget i huslejen, kan du som udlejer ikke kræve efterbetaling af lejer, uanset størrelsen på det reelle forbrug, og derfor er det vigtigt, at du beregner det forventede forbrug rigtigt. Omvendt kan du dog heller ikke bare sætte huslejen højt, da lejer så vil kunne få denne nedsat, hvis dine faktiske omkostninger til lejemålet er lavere.
5. Aconto el
Ved opkrævning af el kan udlejer enten opkræve el a conto, hvis der er selvstændige forbrugsmålere tilknyttet lejemålet, eller udlejer kan vælge at lade lejer afregne el direkte med et forsyningsselskab. I langt de fleste tilfælde, vælger udlejer den sidste mulighed.
Hvordan tilmelder jeg lejer el?
Med BoligPortals digitale lejekontrakt kan udlejer nemt tilmelde lejer grøn standard pris el med ét enkelt klik. Ved at sætte flueben i den digitale lejekontrakt, ordner vi alt det administrative med tilmelding, så hverken lejer eller udlejer behøver foretage sig yderligere. Udlejer behøver hverken at printe fuldmagten, eller at mødes med lejer for at udveksle underskrifter, da fuldmagten underskrives med NemID i den digitale lejekontrakt.
