AirBnB udlejning vil i de fleste tilfælde kategoriseres som korttidsudlejning, og korttidsudlejning er i strid med lejeloven for private udlejningsejendomme.
Denne artikel gennemgår lejeloven i forbindelse med AirBnB udlejning, korttidsudlejning i praksis og udlejers muligheder for påkrav mod lejer ved kontraktstridig AirBnB udlejning.
Korttidsudlejning og langtidsudlejning
Når der tales om AirBnB udlejning skelnes der mellem korttidsudlejning og langtidsudlejning. Ved korttidsudlejning er der tale om udlejning af lejlighed i kortere perioder, mens der ved langtidsudlejning forstås udlejning i længere tid – typisk i flere måneder. Både korttidsudlejning og langtidsudlejning kategoriseres som fremleje, men det er sjældent, der udformes en fremlejekontrakt ved korttidsudlejning f.eks. via AirBnB. Det kan derfor være svært for udlejer at vide, om lejer udlejer lejemålet i kortere perioder i strid med lejeaftalen.
Er der tale om langtidsudlejning, så må lejer ifølge lejeloven altid fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Der må dog ikke bo flere personer i lejemålet, end der er beboelsesrum. Bor en enlig lejer i en 5-værelses lejlighed, må lejer fremleje 2 værelser. Der må dog ikke samlet set bo mere end 5 personer på adressen. Dette gælder også, selvom fremleje ikke er tilladt ifølge kontrakten, da det ikke er tilladt for udlejer at fjerne lejers mulighed for fremleje.
Hvis lejer sender en fremlejeaftale, hvor højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum er fremlejet via AirBnB, er det værd at undersøge, om lejer selv bor i lejligheden, mens fremlejeforholdet står på. Oftest forsøger lejere, der kender lejeloven, at omgå reglerne ved at lave en proforma aftale. Herved forsøger de at få fremlejeaftalen til at blive omfattet af de mere lempelige regler for fremleje af værelser.
AirBnB udlejning & AirBnB regler
Flere og flere danskere benytter sig af korttidsudlejning af deres bolig i forbindelse med ferierejser og lignende. Oftest er det den populære tjeneste AirBnB, der er det foretrukne valg. Selvom AirBnB udlejning oftest er i strid med lejeaftalen og -loven, er der mange lejere, der øjner muligheden for at få et tilskud til deres egen rejse via korttidsudlejning af lejlighed.
Som udgangspunkt har lejer ikke tilladelse til at benytte sig af korttidsudlejning af sin lejlighed gennem AirBnB, medmindre udlejer har tilladt det i kontraktens §11 eller på anden måde givet skriftlig tilladelse til korttidsudlejning. Med korttidsudlejning som oftest kun finder sted i få dage ad gangen, kan det dog være svært for udlejer at stoppe ulovlig AirBnB udlejning. Det er, som sagt, også sjældent, at der udformes en fremlejekontrakt ved korttidsudlejning i få dage ad gangen via AirBnB, og derfor kan lejer nemt omgå reglen om, at udlejer skal tillade korttidsudlejning.
Da de fleste udlejninger via AirBnB kun står på i få uger, er det også svært for udlejer at bruge de sanktioner, som lejeloven åbner op for, da påkrav skal fremsendes, inden korttidsudlejningen er afsluttet. Så selv når udlejer er klar over den kontraktstridige AirBnB udlejning, så kan det være svært at samle beviser og indbringe sagen tids nok.
Giver udlejer tilladelse til at lejer må korttidsudleje lejemålet f.eks. via AirBnB, er det dog vigtigt at være opmærksom på, at korttidsudlejningen max. må være 70 dage om året, medmindre den enkelte kommune har tilladt længere perioder for korttidsudlejning. De 70 dage, som er udgangspunktet for korttidsudlejning, er fastsat i regeringens deleøkonomiske udspil i 2018, hvor AirBnB udlejning begyndte at vokse i Danmark.
Derudover skal der ved korttidsudlejning være fokus på at udleje gennem en portal som AirBnB, der automatisk indberetter indtjeningen til SKAT. Der skal nemlig altid betales skat af indtægter fra korttidsudlejning, og via AirBnB udlejning undgås således manuel indberetning til SKAT.
Det følger af lejelovens §26, stk. 2, at lejeren kun må lade sin husstand bo i lejemålet, medmindre der er tale om lovligt fremleje.
Har lejeren fremlejet sit lejemål i strid med reglerne, f.eks. ved at fremleje sit lejemål i forbindelse med en ferierejse eller ved at glemme at sende en kopi af lejeaftalen til udlejer, kan udlejer ophæve lejemålet. Bestemmelsen i lejelovens §93, stk. 1, litra f giver udlejer ret til at hæve lejeaftalen, når lejeren fremlejer sit lejemål uden at være berettiget. Det kræves dog, at udlejer først sender lejeren et påkrav om at ændre adfærd, hvilket, som sagt, kan være svært at nå at sende, inden korttidsudlejningen ophører.
Der er ikke særlige formkrav forbundet med et sådant påkrav. Det bør dog altid afgives skriftligt og sendes med anbefalet brev. Påkravet skal tydeligt angive, at der er tale om en indsigelse i henhold til lejelovens §93, stk. 1, litra f, at fremlejeforholdet skal bringes til ophør inden en nærmere angivet (kort) frist, samt at manglende overholdelse af indsigelsen vil medføre, at lejeforholdet ophæves.
Hvis lejeren i øvrigt er berettiget til at fremleje hele eller dele af sit lejemål men ikke har sendt en kopi af den skriftlige fremlejeaftale, kan lejemålet også opsiges af denne grund. Lejer skal dog have en kort frist til at sende kopi af lejeaftalen til udlejer.
De lejere, der en enkelt gang om året fremlejer deres lejlighed i forbindelse med en uges ferie til udlandet, vil som oftest ikke blive opdaget. I de senere år ses en tendens til, at visse lejere i større omfang benytter sig af AirBnB udlejning, mens sommerperioden tilbringes i kolonihaven eller sommerhuset.
Får udlejer mistanke om, at en lejlighed udlejes på AirBnB i kortere perioder, er det ikke en nem opgave at dokumentere, da hjemmesider som AirBnB ikke tillader søgning på specifikke adresser eller navne. I stedet kan man via en kortsøgning lede efter lejligheder, der er sat til udlejning i en given periode.
Det er tidskrævende men formentlig nødvendigt at finde annoncen på AirBnB eller lignende for at kunne dokumentere, at lejemålet er udlejet via AirBnB som korttidsudlejning.
Retten på Frederiksberg afsagde i juli 2016 en dom om korttidsudlejning via AirBnB. Udlejer fremlagde skærmprint fra AirBnB’s hjemmeside og førte som vidne bl.a. en beboer i opgangen. Vidnet kunne berette om, at der på skift befandt sig flere andre personer i lejligheden end lejeren. Retten lagde vægt på, at lejeren havde annonceret på AirBnB (under bl.a. falske navne), og at vidnet var troværdigt.
Hvis en beboer klager over, at en lejer fremlejer sin lejlighed, er det derfor vigtigt at få klageren til at notere hvilke datoer, lejeren ikke er hjemme samt nærmere omkring, hvem lejerne møder i opgangen. Samtidig bør der sikres skærmprint fra annoncerne på AirBnB. Hertil kræves desværre en tidskrævende indsats.
Endelig er det vigtigt at handle hurtigt, hvis udlejer ønsker at ophæve lejemålet. Påkravet med indsigelsen mod AirBnB udlejning bør sendes snarest efter, at korttidsudlejningen er konstateret. Hvis fremlejetagerne er flyttet ud af lejemålet, når ophævelsen kommer frem, er den uden virkning.
Har du spørgsmål til korttidsudlejning og AirBnB regler, er du meget velkommen til at kontakte advokat Søren Saaby Hansen
Søren Saaby Hansen
ØENs Advokatfirma
