Skat af lejeindtægt ved delvis udlejning

Når du udlejer din bolig, skal du være opmærksom på, at der gælder forskellige skatteregler afhængigt af, om du udlejer hele boligen eller kun en del af den – og hvor længe udlejningen varer.

Udlejer du f.eks. et værelse i den bolig, du selv bor i, eller hele boligen i under 12 sammenhængende måneder (som ved en praktik- eller udvekslingsperiode), anses det som delvis udlejning. I disse tilfælde beskattes din lejeindtægt efter særlige lempeligere regler – læs mere nedenfor.

Udlejer du derimod hele boligen i en periode på over 12 sammenhængende måneder, betragtes det som udlejning af helårsbolig. I disse tilfælde beskattes du efter mere omfattende skatteregler, og du bør orientere dig i reglerne for beskatning efter personskatteloven, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Skatteregler ved delvis udlejning

Delvis udlejning dækker over situationer, hvor du enten udlejer et værelse i din egen bolig, eller hvor du udlejer hele boligen i en periode på under 12 sammenhængende måneder – og stadig selv bebor boligen uden for udlejningsperioden.

I disse tilfælde beskattes lejeindtægten som kapitalindkomst. Du kan vælge mellem to metoder til at opgøre den skattepligtige del af indtægten:

1. Bundfradragsmetoden
2. Den regnskabsmæssige metode

Bemærk: Som udlejer er det dit eget ansvar at sikre, at alle relevante oplysninger indberettes korrekt til SKAT i overensstemmelse med gældende skatteregler. Hos BoligPortal foretager vi ikke indberetninger eller håndterer disse på vegne af vores kunder.

1. Bundfradragsmetoden

Bundfradragsmetoden er den mest enkle måde at opgøre den skattepligtige lejeindtægt ved udlejning af egen bolig. Du får et årligt bundfradrag – altså et beløb, som du ikke skal betale skat af. Fradraget fordeles over årets 12 måneder, hvilket giver dig et månedligt skattefrit beløb.

Bundfradragsmetoden hvis du ejer boligen

Som ejer kan du anvende bundfradragsmetoden, når du udlejer en del af din bolig. Bundfradraget udgør 1,33 % af boligens aktuelle ejendomsværdi, dog minimum 33.500 kr. i 2025 (beløbet reguleres årligt af Skat). Det betyder, at du som minimum kan tjene 33.500 kr. skattefrit på udlejning, uanset boligens værdi.

Har du købt boligen midt i året, nedsættes fradraget forholdsmæssigt efter antallet af dage, du har ejet boligen i det pågældende år. Lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst, og du skal selv fratrække bundfradraget og angive restbeløbet i din årsopgørelse.

Bundfradragsmetoden hvis du fremlejer din lejebolig

Hvis du fremlejer hele eller dele af din lejebolig, beskattes lejeindtægten som personlig indkomst. Her får du et bundfradrag svarende til 2/3 af din årlige husleje ekskl. forbrug. Du betaler skat af den del af lejeindtægten, der overstiger dette beløb.

Ved fremleje af hele boligen i længere perioder er det almindelig praksis, at fremlejetager betaler husleje direkte til udlejeren. Bundfradraget reduceres, hvis du kun har lejet boligen en del af året.

Supplerende mulighed ved korttidsudlejning

Hvis du udlejer din bolig i kortere perioder – f.eks. via platforme som Airbnb – kan du alternativt vælge en særlig skatteordning, hvor du betaler skat af 60 % af den del af lejeindtægten, der overstiger et fast bundfradrag. Denne ordning gælder kun for ejerboliger og primært ved korttidsudlejning, hvor du ikke selv bor i boligen under udlejningen.

Bundfradraget fastsættes årligt af Skat og er i 2025 på 33.500 kr.. Denne model er en forenklet måde at beregne skatten på og kan være fordelagtig, hvis dine udgifter er lave eller udlejningen er af kort varighed.

2. Den regnskabsmæssige metode

Ved den regnskabsmæssige metode beskattes du kun af dit overskud – altså lejeindtægten fratrukket de faktiske, dokumenterede udgifter. Denne metode kræver, at du fører regnskab og kan dokumentere alle fradrag med kvitteringer.

Bemærk: Har du én gang valgt den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til bundfradragsmetoden for samme lejemål.

Den regnskabsmæssige metode hvis du ejer boligen

Vælger du at benytte det regnskabsmæssige fradrag, skal du betale skat af din lejeindtægt fratrukket de faktiske udgifter. Du kan fratrække følgende udgifter i lejeindtægten:

Du skal kun betale skat af overskuddet af din udlejning – altså lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter. Beløbet skal indberettes som kapitalindkomst i årsopgørelsen, sammen med oplysninger om hvor stor en del af boligen der er udlejet, og i hvilken periode.

Udlejer du mindst 10 % af boligen, kan du fratrække en tilsvarende andel af grundskylden (kommunal ejendomsskat). Eksempel: Ved 20 % udlejning kan du fratrække 20 % af grundskylden i udlejningsperioden.

Vigtigt: Har du valgt den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til bundfradragsmetoden. Du skal kunne dokumentere alle udgifter og kunne fremvise regnskab og kvitteringer, hvis Skat anmoder om det.

Den regnskabsmæssige metode hvis du fremlejer din lejebolig

Som lejer eller andelshaver kan du vælge den regnskabsmæssige metode og dermed betale skat af det overskud, der er tilbage, når dine faktiske udgifter er trukket fra lejeindtægten.

Du kan fratrække følgende udgifter:

Du kan vælge at få overskuddet beskattet enten som personlig indkomst eller kapitalindkomst, afhængigt af din samlede økonomiske situation.

Overskuddet skal indberettes i både din forskudsopgørelse og årsopgørelse. Du skal kunne dokumentere alle udgifter, du trækker fra, og gemme kvitteringer, hvis Skat anmoder om dem.

Alle nævnte satser og beløbsgrænser opdateres typisk årligt. Du bør derfor altid kontrollere de aktuelle bundfradrag og skattesatser på skat.dk eller hos en revisor.