Skat af lejeindtægt ved delvis udlejning

Når du udlejer din bolig, skal du være opmærksom på de skattemæssige forskelle, der er ved delvis eller fuld udlejning.

Der er tale om delvis udlejning, hvis du udlejer en del af den bolig, som du selv bor i, eller hvis du udlejer hele boligen i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Hvis du for eksempel udlejer et værelse til en roomie eller i forbindelse med udveksling udlejer hele din bolig i en tidsbegrænset periode, beskattes din lejeindtægt efter skattereglerne for delvis udlejning – læs mere om skattereglerne for delvis udlejning i dette blogindlæg.

Udlejer du derimod din bolig i en sammenhængende periode på mere end 12 måneder, betragtes dette i stedet som hel udlejning. Hvis du udlejer din bolig fuldt ud, anbefaler vi, at du læser mere om skattereglerne i henhold til personskatteloven, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Skatteregler ved delvis udlejning

Det betragtes som delvis udlejning, hvis du udlejer et værelse eller en bolig, hvor du selv bor, i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Ved delvis udlejning beskattes dine lejeindtægter som kapitalindkomst. Dette betyder, at du kan anvende to forskellige metoder, når den skattepligtige indkomst skal opgøres:

1) Bundfradragsmetoden
2) Den regnskabsmæssige metode

Bemærk: Som udlejer er det dit eget ansvar at sikre, at alle relevante oplysninger indberettes korrekt til SKAT i overensstemmelse med gældende skatteregler. Hos BoligPortal foretager vi ikke indberetninger eller håndterer disse på vegne af vores kunder.

1) Bundfradragsmetoden

Bundfradraget er det samlede beløb, som du hvert år er fritaget for at betale skat af. At anvende bundfradraget er den mest enkle måde at opgøre den skattepligtige indkomst ved udlejning af egen bolig på. Bundfradraget fordeles på årets 12 måneder, hvilket betyder, at du har et månedligt skattefrit beløb

Bundfradragsmetoden – såfremt du ejer boligen:

Ejer du boligen, kan du vælge at bruge dit bundfradrag ved udlejning. Bundfradraget udgør 1,33% af den aktuelle ejendomsværdi årligt, men er som altid minimum 24.000 kroner. Det betyder, at du uafhængigt af din boligs ejendomsværdi, som minimum altid kan tjene 24.000 kroner skattefrit på din udlejning. Du kan se, hvad din ejendomsværdi ligger på i din årsopgørelse.

Det skattefri bundfradrag er af samme størrelse, uanset hvor meget din bolig har været udlejet. Såfremt din bolig er erhvervet midt i et år, skal der ske en forholdsmæssig reduktion af bundfradraget efter antal dage, man har ejet ejendommen. Denne form for indkomst er kapitalindkomst, og derfor skal trække dit bundfradrag fra din indtægt og indtaste det i din årsopgørelse.

Eksempel:
Hvis dit hus har en værdi af 3.500.000 kr., vil bundfradraget således være: 3.500.000*(1.33/100) = 46.550 kr.

Bundfradragsmetoden – såfremt du fremlejer din lejebolig:

Hvis du som lejer eller andelshaver fremlejer en bolig eller dele af den, er din lejeindtægt skattepligtig. Du har dog et bundfradrag svarende til to tredjedele af din årlige husleje eksklusiv forbrugsafgifter. Du skal således betale skat af den del af lejeindtægten, der eventuelt overstiger dit bundfradrag. Ved længere fremleje af hele lejeboligen, er det almindelig praksis, at fremlejer afregner husleje direkte med din udlejer.

Det skattefri bundfradrag er af samme størrelse, uanset hvor meget boligen har været lejet ud. Har man lejet boligen i løbet af året, skal der ske en reduktion af bundfradraget. Indtægten er en personlig indkomst, og derfor skal trække dit bundfradrag fra din indtægt og indtaste det i din årsopgørelse.

Eksempel:
Hvis den årlige husleje er 100.000 kr., vil bundfradraget således være: kr. 100.000 * (⅔) = 66.666,67 kr.

Ændrede reglerne om bundfradrag for lejeboliger

Det er vigtigt at nævne, at der i 2018 kom nye regler for ejere og lejere, som udlejer et eller flere værelser eller hele boligen i en del af indkomståret. Disse regler gælder dog sideløbende med de eksisterende regler, der blev vedtaget i 2010, og som stadig gælder. Med de nye regler får du et fast bundkort og derudover skal du betale skat af 60 procent af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget (bundfradrag er på kr. 29.300 i 2020).

2) Den regnskabsmæssige metode

Hvis du vælger regnskabsmæssigt fradrag, skal du først betale skat af lejeindtægten, når du har fratrukket de faktiske udgifter såsom husleje, el, vand, varme, vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at hvis du først har valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke på et senere tidspunkt skifte til bundfradrag.

Den regnskabsmæssige metode – såfremt du ejer boligen:

Hvis du ejer boligen, kan du som alternativ til metoden om bundfradrag vælge et regnskabsmæssigt fradrag. Vælger du at benytte det regnskabsmæssige fradrag, skal du betale skat af din lejeindtægt fratrukket de faktiske udgifter. De faktiske udgifter der må modregnes er; husleje, el, vand, varme, vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (med undtagelse af hårde hvidevarer). Derimod kan du ikke trække udgifter til vedligehold af ejendommen fra.

Det er således overskuddet af din udlejning du skal betale skat af. Dine indtægter fratrukket udgifterne skal herefter noteres på din årsopgørelse som en kapitalindkomst med angivelse af hvor meget af boligen du udlejer samt hvor længe du lejer den ud. Udlejer du mindst 10 procent af din bolig, kan du også trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som udgift i den periode, hvor du udlejer. Grundskyld er ejendomsskatten til din kommune. Hvis du for eksempel udlejer 20 pct. af din bolig, kan du således trække 20 procent af din grundskyld fra i den periode, hvor du udlejer.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis du først har valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke på et senere tidspunkt ombestemme dig, og vælge reglerne om bundfradrag, som er gennemgået ovenfor. Herudover er det vigtigt at bemærke, at du til enhver tid skal kunne fremvise regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med udlejning af din bolig, hvis Skat anmoder om det. Du skal kunne fremvise kvitteringer på de udgifter du trækker fra dine udgifter.

Den regnskabsmæssige metode – såfremt du fremlejer din lejebolig:

Såfremt du er lejer eller andelshaver og ønsker at betale skat efter den regnskabsmæssige metode, skal du betale skat af din lejeindtægt fratrukket de faktiske udgifter. I perioden 2018-2020 kan du frit vælge mellem at beskatte dine indtægter som en personlig indkomst eller som en kapitalindkomst. Det du skal skrive ind på din årsopgørelse og forskudsopgørelse er dine indtægter, fratrukket dine udgifter. Udgifterne er for eksempel dine udgifter til forbrug samt vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar. Derimod kan du ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.