Det er blevet populært at udleje sin bolig på platforme som Airbnb. Hvis du lejer din bolig, er der dog en række regler i Lejeloven, som du skal være opmærksom på. I dette blogindlæg får du et samlet overblik over reglerne for korttidsudlejning via Airbnb.
Lejeloven om fremleje og korttidsudlejning
Lejeloven tillader, at en lejer kan fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, forudsat at lejer selv fortsat bor i boligen. Det fremgår af Lejelovens § 157.
Hvis du ønsker at fremleje hele boligen midlertidigt, f.eks. under ferie, kan dette også være tilladt under visse betingelser – nemlig hvis der er tale om midlertidigt fravær på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold eller lignende. Dette reguleres af Lejelovens § 158. Bemærk dog, at midlertidig fremleje kun må vare op til to år.
Udlejer kan modsætte sig fremleje, hvis:
- Ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder.
- Det samlede antal beboere overstiger antallet af værelser.
- Udlejeren har en rimelig grund til at nægte fremleje.
Krav om skriftlig aftale
Lejeloven kræver, at en fremlejeaftale altid er skriftlig. Du skal som lejer fremsende en kopi af fremlejeaftalen til din udlejer, før udlejningen begynder.
Hvornår må du ikke fremleje via Airbnb?
Du må ikke fremleje via Airbnb, hvis:
- Din lejekontrakt indeholder et gyldigt forbud mod fremleje eller korttidsudlejning (det kan være aftalt i § 11).
- Ejendommen er en andelsbolig, hvor andelsforeningen har vedtaget forbud mod korttidsudlejning eller stiller krav om godkendelse.
- Din udlejer kan dokumentere, at fremlejen vil være til væsentlig gene.
Ved ulovlig udlejning risikerer du, at din lejekontrakt ophæves, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6. Udlejeren skal dog som regel varsle ophævelsen korrekt, og der kan i nogle tilfælde være krav om påkrav, inden lejemålet kan ophæves.
Konsekvenser ved at udleje uden lovligt grundlag
Udlejer du din bolig uden samtykke, og i strid med loven eller din lejeaftale, risikerer du, at din lejeaftale bliver ophævet med øjeblikkelig virkning, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6.
Airbnb og Skatteregler
Udlejning via Airbnb beskattes som almindelig udlejning. Du skal være opmærksom på:
- Fradrag: Hvis du ejer boligen, har du et fast grundbeløb (fx ca. 46.100 kr. i 2025, afhængigt af lovgivning). Hvis du lejer boligen, er fradraget ca. 2/3 af din årlige husleje.
- Indberetning: Alt overskud skal indberettes til SKAT.
Hvis udlejningen bliver omfattende, kan den blive betragtet som erhvervsmæssig, hvilket kan medføre krav om momsregistrering.
Det anbefales altid at tjekke de aktuelle regler hos Skattestyrelsen.
Vær opmærksom på din indbo- og husforsikring
Mange almindelige indbo- og husforsikringer dækker ikke korttidsudlejning uden en særskilt tillægspolice. Kontakt dit forsikringsselskab og sikr, at du er korrekt dækket i tilfælde af skader eller tyveri under udlejningen.
Regler i København og andre kommuner
I flere kommuner, især i København, gælder særlige regler for korttidsudlejning:
- Du må som hovedregel kun udleje din helårsbolig op til 70 dage årligt uden særlig tilladelse, jf. Lov om Planlægning § 5t.
- Du kan søge kommunen om tilladelse til at udleje i flere end 70 dage.
- Udlejning skal anmeldes til kommunen i visse kommuner.
Bemærk: Hvis du er lejer, skal du altid have udlejers samtykke til korttidsudlejning.
Depositum og ansvar
Airbnb tilbyder en service for depositum, men i praksis kan det være vanskeligt at få dækket tab uden tilstrækkelig dokumentation. Overvej derfor selvstændige aftaler om depositum og vær grundig med dokumentation af boligens stand før og efter udlejning.
Opsummering af reglerne
Som lejer skal du være opmærksom på:
- At have udlejers samtykke, hvis det kræves.
- At overholde Lejelovens regler om fremleje.
- At kende skatte- og kommunale regler.
- At sikre korrekt forsikring.
Ved overtrædelse kan konsekvensen være ophævelse af din lejekontrakt.
