Som udgangspunkt kan både lejer og udlejer opsige en lejekontrakt med det aftalte varsel. Men nogle lejekontrakter indeholder en særlig klausul om uopsigelighed, som binder begge parter i en periode. Her gennemgår vi, hvad det betyder, og hvilke regler der gælder.
Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?
En uopsigelig lejekontrakt betyder, at hverken du som lejer eller udlejer kan opsige lejemålet i en aftalt periode. Det kan f.eks. være de første 6, 12 eller 24 måneder af lejeaftalen. Først når uopsigelighedsperioden er udløbet, kan en almindelig opsigelse ske, og det selvfølgelig med det aftalte opsigelsesvarsel.
Uopsigeligheden skal være klart aftalt i lejekontrakten, og gælder kun i det omfang, det ikke er urimeligt. Ifølge lejelovens § 17, stk. 3 kan sådanne aftaler også tinglyses for at få retsbeskyttelse mod tredjemand. Læs mere om opsigelse af lejer.
Kan udlejer kræve uopsigelighed?
Ja – det er tilladt, at udlejer foreslår en periode med uopsigelighed i lejekontrakten. Men uopsigeligheden skal gælde begge parter, hvis den skal være gyldig. Hvis en aftale kun binder lejeren og ikke udlejeren, risikerer den at blive kendt ugyldig jævnfør aftalelovens § 36, hvis den vurderes som urimelig.
Hvad sker der efter uopsigelighedsperioden?
Når uopsigelighedsperioden udløber, fortsætter lejeaftalen som et almindeligt opsigeligt lejemål – medmindre andet er aftalt. Du eller udlejer kan da opsige aftalen, så længe opsigelsesvarslet i kontrakten overholdes.
Ved tidsbegrænsede lejemål gælder uopsigeligheden normalt i hele perioden, og lejemålet ophører automatisk, når perioden slutter. Her kan ingen af parterne opsige undervejs – medmindre der er aftalt noget andet.
Hvad hvis lejer opsiger før tid?
Hvis lejer opsiger et uopsigeligt lejemål før tid, betragtes det som misligholdelse af aftalen. Det betyder, at udlejer i princippet kan kræve erstatning for det tab, det medfører – typisk den manglende husleje i resten af uopsigelighedsperioden.
Men udlejer har også pligt til at begrænse sit tab ved at forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt. Hvis en ny lejer flytter ind, reduceres det beløb, den tidligere lejer skal betale, tilsvarende. Dette følger af det almindelige tabsbegrænsningsprincip i dansk ret.
Kan man fremleje en uopsigelig lejebolig?
Ja – som lejer har du ret til at fremleje din lejebolig, også selvom lejemålet er uopsigeligt. Ifølge lejelovens § 69 kan du fremleje hele boligen i op til to år, hvis du har en saglig grund – f.eks. praktik, udlandsophold eller længerevarende sygdom.
Udlejer kan dog modsætte sig fremlejeforholdet, hvis der er vægtige grunde. Det kan f.eks. være, hvis den person, du ønsker at fremleje til, tidligere har misligholdt et lejeforhold. Men som udgangspunkt har du altså ret til at fremleje – også under uopsigelighed. Læs mere om fremleje af lejebolig.
