Modernisering og gennemgribende renovering af lejlighed

En helt central betingelse, der i praksis ofte volder udlejer problemer, er dokumentationsforpligtigelsen for lejemål, der er gennemgribende renoveret før 1. juli 2020. Udlejer skal til enhver tid kunne dokumentere, at et lejemål udlejet efter boligreguleringslovens §5, stk. 2, er gennemgribende renoveret ved afholdelse af forbedringsudgifter overstigende nærmere fastsatte minimumsbeløb. Endvidere skal udlejer kunne dokumentere, at forbedringerne er gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år, og som sagt skal det kunne dokumenteres, at de ”rene” forbedringsudgifter efter fradrag for sparet vedligeholdelse skal overstige kr. 2.271 pr. m2 eller samlet kr. 259.699.

For lejemål, der forbedres efter 1. juli 2020, er der indført et krav om, at huslejenævnet skal besigtige lejemålet mod et gebyr, inden påbegyndelse af forbedringsarbejder. Med denne besigtigelse skal huslejenævnet vurdere, om lejemålet er i en sådan stand, at det er muligt at foretage en modernisering, der væsentligt forøger lejemålets værdi.

Dokumentationspligten for lejemål forbedret før 1. juli 2020 volder problemer, idet mange ældre udlejningsejendomme er gennemgribende moderniseret flere årtier tilbage og efterfølgende er videreoverdraget adskillige gange, hvorfor dokumentationen ikke længere eksisterer.

Udlejer skal fremlægge dokumentation for såvel afholdte forbedringsudgifter som for at forbedringerne er gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, er udlejer ikke berettiget til at fastsætte lejens størrelse efter det lejedes værdi.

Manglende skriftlig dokumentation udgør dog ikke et reelt problem i enhver henseende. Fremstår et lejemål helt åbenbart gennemgribende renoveret, enten fordi udlejer har renoveret lejemålet for et beløb, der væsentligt overstiger minimumsgrænserne, eller fordi moderniseringen er gennemført kun få år tilbage, kan bevisbyrden løftes ved besigtigelse af lejemålet. På en besigtigelse vil huslejenævnet konstatere, hvis der utvivlsomt er gennemført tilstrækkelige forbedringer. Til gengæld bliver den manglende dokumentation problematisk i de tilfælde, hvor forbedringerne enten slet ikke er udført eller er udført for lang tid siden, samt de tilfælde, hvor udlejer har gennemført modernisering for et beløb, der ligger tæt på mindstebeløbet, og hvor der kan sås tvivl om fordelingen mellem afholdte forbedrings- og vedligeholdelsesomkostninger. I disse tilfælde kan det være vanskeligt for udlejer at løfte bevisbyrden, og der består således en reel risiko for, at lejen bliver nedsat, såfremt spørgsmålet indbringes for huslejenævnet af en lejer.

Det er stort set umuligt for udlejer at dokumentere, at en række forbedringsarbejder er gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år, hvis ikke der foreligger skriftlig dokumentation. En besigtigelse vil sjældent fastslå præcist, hvornår en række ældre forbedringsarbejder er udført.

Det kan synes ganske urimeligt, at en udlejer skal gemme ethvert bilag angående arbejder udført i et lejemål til evig tid. Formentlig er dette også baggrunden for, at huslejenævnene hidtil har stillet ganske lempelige krav til udlejers dokumentation, så længe arbejderne med en vis sandsynlighed har en tidsmæssig sammenhæng. På nuværende tidspunkt foreligger der ingen trykte afgørelser fra domstolene, hvor lejen er blevet nedsat, fordi udlejer ikke har kunne løfte bevisbyrden.

Hvis udlejer ikke er i besiddelse af tilstrækkelig dokumentation for udførte forbedringer af et lejemål, kan huslejenævnet skønsmæssigt nedsætte lejens størrelse med tilbagevirkende kraft. Udlejer risikerer herved at skulle tilbagebetale for megen opkrævet leje for de seneste tre år samt nedsat depositum. Lejer kan således have krav på tilbagebetaling af relativt store beløb, og det, der engang var en god investering, kan senere hen vise sig at være det stik modsatte.

I grovere gentagelsestilfælde kan udlejer endvidere blive pålagt bødestraf og frakendelse af retten til at administrere ejendomme for en periode. Med lovændringen pr. 1. juli 2020 er udlejers gebyr for at tabe en sag om for høj husleje steget fra kr. 2.180 til kr. 6.000. Derudover skal udlejer orientere øvrige lejere i ejendommen, hvis der bliver afsagt en afgørelse for udlejningsejendommen, hvilket kan betyde, at huslejen for flere lejemål sættes ned i samme omgang.

Når du som udlejer vælger at investere i ældre udlejningsejendomme, bør du foretage en grundig gennemgang af de lejeretlige forhold.

Eventuel manglende dokumentation for gennemgribende renovering af et eller flere lejemål udlejet efter det lejedes værdi, bør indgå i forhandlingerne med sælger, idet der løbes en risiko ved investering i ejendomme, hvor dokumentationen ikke er i orden. Foretager du som udlejer gennemgribende modernisering af dine lejemål, bør du altid gemme fakturaer og anden dokumentation for det udførte arbejde. Herved stiller du dig selv stærkere, hvis en lejer skulle indbringe en sag om lejens størrelse for huslejenævnet. Endvidere kan du over for en senere køber af ejendommen garantere og dokumentere, at lejemålene er lovligt udlejet efter det lejedes værdi.

Regnskab og bilag skal som bekendt, gemmes i 5 år. Det er en sædvanlig praksis i mange virksomheder og dermed også mange udlejere, at materiale der er ældre end 5 år bortskaffes. De mest åbenlyse undtagelser er lejekontrakter, ansættelsesbeviser og lignende. I et vist omfang gemmes korrespondancer.

Siden den 1. januar 2001 har udlejere, der ønsker at udleje et gennemgribende renoveret lejemål til det lejedes værdi efter reglerne i boligreguleringslovens §5, stk. 2, skullet orientere lejerne eller beboerrepræsentationen om deres rettigheder i henhold til bestemmelsen. Det følger af lovens §5, stk. 4, der indtil den 1. juli 2015 var stk. 3.

I praksis betyder det, at når et lejemål, hvor lejen tidligere blev fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, skal genudlejes, skal lejerne eller beboerrepræsentationen orienteres. Der stilles ikke særlige krav til hvordan, orienteringen skal ske. De fleste udlejere sender et brev eller en e-mail til beboerrepræsentationen eller samtlige lejere. Nogle få laver opslag i opgangen.

Indbringer lejerne eller beboerrepræsentationen en sag om vedligeholdelsesmangler, er det senere muligt at fremlægge dokumentation for, at der er sket orientering efter §5, stk. 4. Fremkommer der ingen indbringelse om manglende vedligeholdelse, er det straks anderledes svært som udlejer at dokumentere, at orienteringspligten er iagttaget.

Kopi af brevet til eller mailkorrespondancen med lejerne/beboerrepræsentation sammen med en eventuel postkvittering eller kvittering for modtagelse, bør derfor gemmes ”på lejemål” og aldrig bortskaffes. Med fordel kan også byggebudgettet med bilag gemmes samme sted, uanset at nævnet kan skønne over omfanget og forbedringsværdien af arbejdet på et senere tidspunkt.

Orienteringspligt ved gennemgribende modernisering i udlejningsejendomme

Højesteret har den 21. september 2016 afsagt to domme om manglende orientering af lejerne efter boligreguleringslovens §5, stk. 4 forud for den første udlejning af gennemgribende renoverede lejemål efter §5, stk. 2. Tre ud af fem Højesterets dommere udtalte, at det kun er den første udlejning efter den gennemgribende renovering, der bliver ugyldig ved manglende orientering til lejerne, men ikke efterfølgende udlejninger. Bliver den første lejer imidlertid boende, er det nødvendigt at dokumentere, at der sket en orientering.