Modernisering og gennemgribende renovering af lejeboliger giver mulighed for at hæve huslejen til det lejedes værdi – men kun hvis en række skærpede lovkrav er opfyldt.
Artiklen giver dig som udlejer et klart overblik over reglerne i Lejeloven § 19 og § 21, herunder krav til forbedringsniveau, energimærkning, dokumentation og orienteringspligt. Vi gennemgår også, hvilke konsekvenser det kan få, hvis dokumentation mangler, og hvordan du bedst sikrer dig mod senere huslejenævnssager.
Hvornår kan et lejemål anses for gennemgribende forbedret?
Et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret, hvis udlejeren har foretaget forbedringer inden for en sammenhængende periode på 2 år, og hvor de rene forbedringsudgifter overstiger et fastsat minimumsbeløb. I 2021-niveau er grænserne:
-
2.280 kr. pr. m² eller 260.738 kr. i alt pr. lejemål (kilde: Lejeloven § 19, stk. 2).
Beløbene reguleres årligt. For genudlejning er det de beløb, som var gældende på tidspunktet for forbedringens gennemførelse, der er relevante.
Supplerende krav til energimærkning og kontrolskifte
Selv hvis et lejemål opfylder kravene til gennemgribende forbedring, er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til at berettige en husleje fastsat efter det lejedes værdi. Med ændringerne i lovgivningen fra 1. juli 2020 blev der indført yderligere, skærpede betingelser, som skal sikre både energimæssige forbedringer og et mere socialt balanceret boligmarked. Disse krav handler blandt andet om ejendommens energimæssige stand og om kontrolskifte, som kan begrænse udlejers adgang til forhøjet leje i visse situationer.
Følgende betingelser skal være opfyldt, jf. Lejeloven § 19, stk. 6:
-
Ejendommen skal have energimærke A-C eller være forbedret med to energiklasser fra det niveau, den havde 1. juli 2020.
-
Der må ikke være sket et kontrolskifte inden for 5 år før udlejning.
-
Huslejenævnet skal foretage besigtigelse af lejemålet før renovering, for at konstatere, at en væsentlig forbedring er mulig.
Dokumentationspligt
Muligheden for at udleje et gennemgribende forbedret lejemål til det lejedes værdi forudsætter, at udlejer kan dokumentere de forbedringer, der ligger til grund for lejeforhøjelsen.
Dokumentationen har afgørende betydning – både for om kravene i loven er opfyldt, og for om huslejenævnet eller boligretten vil anerkende forbedringen som lovlig. Der er ingen formkrav til dokumentationen, men den skal være tilstrækkeligt præcis og troværdig til, at kravene i Lejeloven § 19 og § 20 er opfyldt.
Udlejer skal kunne dokumentere:
-
At forbedringerne er gennemført inden for 2 år.
-
At de rene forbedringsudgifter overstiger minimumsgrænserne, efter fradrag for sparet vedligeholdelse.
Dette følger af Lejeloven § 20, stk. 1.
Ved manglende dokumentation kan udlejer kun kræve højere leje, hvis det utvivlsomt kan godtgøres, at forbedringerne er foretaget i tilstrækkeligt omfang og inden for 2 år.
Besigtigelse og skøn
Selv hvis skriftlig dokumentation mangler, kan huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, om lejemålet fremstår gennemgribende forbedret. Dette kan dog kun anvendes, hvis forbedringerne er tydelige og væsentlige – og ikke ligger tæt på minimumsgrænserne.
Orientering til lejerne – § 21
Udlejer er efter Lejeloven forpligtet til at orientere beboerrepræsentanterne – eller samtlige lejere, hvis der ikke findes en beboerrepræsentation – inden den første udlejning af et gennemgribende forbedret lejemål, når lejen ønskes fastsat efter det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Orienteringen skal informere om, at det er udlejerens hensigt at fastsætte lejen efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, og at lejerne har ret til at indbringe sagen for huslejenævnet med henblik på eventuelle vedligeholdelsesmangler i ejendommen (§ 21, stk. 1).
Formålet med denne regel er at give lejerne en reel mulighed for at vurdere, om ejendommen vedligeholdelsesmæssigt er i en stand, der kan berettige udlejning til det lejedes værdi. Hvis orienteringspligten ikke overholdes, vil det medføre ugyldighed af lejefastsættelsen, og udlejeren vil ikke have ret til at opkræve en leje fastsat efter § 19, stk. 2. Det gælder, uanset om forbedringerne er reelle og dokumenterbare.
Konsekvenser ved manglende dokumentation
Manglende dokumentation for, at forbedringerne er gennemført som foreskrevet i loven – både økonomisk og tidsmæssigt – kan få alvorlige konsekvenser. Lejer kan i sådanne tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet, som vil vurdere, om kravene til gennemgribende forbedring er opfyldt.
Hvis udlejeren ikke kan fremlægge tilstrækkelig dokumentation, og der ikke på anden måde kan godtgøres, at kravene i Lejeloven er opfyldt:
-
Kan huslejenævnet nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft – typisk op til 3 år tilbage, afhængigt af, hvornår lejeren har gjort krav gældende (Lejeloven § 40).
-
Udlejer kan blive pålagt at tilbagebetale differencen mellem den ulovligt opkrævede leje og den leje, som burde have været opkrævet – hvilket ofte er betydelige beløb.
-
I særligt grove eller gentagne tilfælde kan bødestraf eller frakendelse af retten til at administrere ejendomme blive konsekvensen. Det gælder især, hvis huslejenævnets afgørelser tilsidesættes, eller udlejer fortsætter med at udleje lejemål efter det lejedes værdi uden fornøden dokumentation, jf. Lejeloven §§ 39 og 40.
Derfor er det afgørende, at både orienteringspligten og dokumentationskravet tages alvorligt og håndteres korrekt fra starten – både af hensyn til retssikkerheden og for at undgå økonomiske tab og sanktioner.
Praktiske råd
Udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål kræver mere end blot en renovering – det kræver også styr på dokumentation og overholdelse af lovens krav. Med god planlægning og opmærksomhed på reglerne kan du som udlejer både sikre en lovlig lejefastsættelse og undgå tvister med lejer eller huslejenævn.
Husk derfor:
-
Gem alle fakturaer og tidsregistreringer for det udførte arbejde.
-
Opbevar dokumentation længere end 5 år, særligt hvis du udlejer til det lejedes værdi.
-
Orientér beboerrepræsentationen eller lejerne skriftligt og rettidigt, og sørg for dokumentation herfor.
Med disse enkle tiltag står du stærkere – både juridisk og i dialogen med lejerne.
