Denne artikel gennemgår reglerne i Lejeloven og Boligreguleringsloven for huslejestigninger ved trappelejeklausuler, regulering efter nettoprisindekset, stigning i skatter og afgifter samt gennemgribende forbedringer.
Lejeloven om huslejestigning
Lejeloven blev ændret pr. 1. juli 2015. Trappelejeklausuler er fortsat lovlige, men kan kun anvendes, hvis de er indgået før denne dato og er korrekt formuleret (§ 54, stk. 3).
Udover huslejestigning efter trappeleje eller nettoprisindeks, kan udlejer også regulere huslejen ved stigning eller fald i skatter og afgifter.
Huslejestigning efter trappeleje
Før lejelovens ændring brugte mange udlejere trappelejeklausulen, som tillod udlejere at aftale med lejere, at huslejen steg med et bestemt beløb hvert år i en given periode. Dette skulle blot noteres i lejekontraktens § 11, således at lejer accepterede huslejestigning efter trappeleje med sin underskrift på kontrakten.
For at huslejestigning efter trappeleje var gyldigt, skulle udlejer dog notere trappelejeklausulens udløb, hvilket betyder, at der stadig findes kontrakter med gyldige trappelejeklausuler. I lejekontrakter, som er indgået inden 1. juli 2015, hvor trappelejeklausulens udløbsdato er i fremtiden, gælder huslejestigning efter trappeleje derfor fortsat, som aftalt mellem parterne – forudsat, at de er gyldigt formuleret.
Udløb af huslejestigning efter trappeleje
Ny aftale om huslejeregulering efter trappelejeudløb
Problemet opstår, når trappelejeklausuler udløber, mens lejeforholdet fortsat består. I sådanne situationer skal udlejeren forsøge at indgå en ny aftale med lejeren, for eksempel om regulering efter nettoprisindekset. Dette kan ske ved et tillæg til lejekontrakten, men det kræver, at lejeren accepterer ændringen. Udlejeren kan ikke ensidigt pålægge lejeren en ny reguleringsform, hvis det ikke allerede fremgår af den eksisterende lejekontrakt.
Regulering til det lejedes værdi efter § 42
Hvis lejeren ikke accepterer en ny reguleringsaftale, kan udlejeren vælge at regulere huslejen efter reglerne om det lejedes værdi i henhold til lejelovens § 42. Det kræver, at den gældende husleje væsentligt afviger fra markedslejen for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det er vigtigt at bemærke, at det ikke er § 47, som kun vedrører stigning i skatter og afgifter, der finder anvendelse i denne situation.
2-års-reglen for regulering til det lejedes værdi
En regulering efter § 42 kan kun foretages, hvis der er gået mindst 2 år siden lejeforholdets begyndelse, eller siden den seneste regulering af huslejen på baggrund af det lejedes værdi. Hvis en trappelejeklausul er udløbet, kan udlejeren godt varsle en stigning efter § 42, men det kræver, at der er gået mindst 2 år siden sidste forhøjelse baseret på det lejedes værdi – ikke siden sidste trappelejestigning.
Huslejeregulering efter nettoprisindekset
Efter lejelovens ændring blev der som sagt lavet en mulighed for, at udlejer med lejers accept kan regulere lejen efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelsen kan først ske 12 måneder efter fastsættelse efter § 23 og udlejeren er bundet i 2 år (§ 26, stk. 2-4). Da der er tale om en aftalt huslejestigning, kræves der ikke et særligt varsel, men udlejeren skal skriftligt meddele lejeren, hvad den fremtidige husleje vil være, inden reguleringen træder i kraft.
Når udlejer ønsker at benytte huslejestigning efter nettoprisindekset, sker reguleringen typisk på baggrund af ændringen i nettoprisindekset fra oktober to år tidligere til oktober året før regulering.
Beregning af huslejestigning efter nettoprisindeks
Ud fra ovenstående vil en beregning af husleje efter nettoprisindeks se ud, som følger:
Huslejestigning ved stigning i skatter og afgifter
Udover at lade huslejen stige i takt med den generelle prisudvikling i samfundet, så er det også tilladt for udlejer at regulere lejen på baggrund af stigning i skatter og afgifter. For at dette er tilladt, skal det ligeledes indskrives i lejekontraktens § 11, og derudover også varsles til lejer med 3 måneders varsel.
Varslingen skal desuden oplyse lejer om retten til at gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger (§ 46, stk. 4-5), og hvis lejer er uenig i dette, kan lejer gøre indsigelse inden for 6 uger fra modtagelsen af varslingen.
Falder skatter og afgifter for ejendommen, er det også udlejers ansvar at sænke huslejen som følge heraf. Bliver lejer opmærksom på, at udlejer ikke har gjort dette, kan lejer kræve lejen nedsat eller i værste tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet for at få nedsat huslejen.
Huslejestigning ved gennemgribende renovering
Hvornår kan lejen fastsættes efter § 5, stk. 2?
Ved gennemgribende forbedringer af et lejemål kan huslejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når lejemålet genudlejes. For at kunne anvende denne bestemmelse skal følgende betingelser være opfyldt:
- Lejemålet skal være væsentligt forbedret.
- Forbedringsudgifterne skal overstige et fastsat minimumsbeløb.
- Ejendommen skal opnå et energimærke i kategori A, B eller C.
Indførelse af karensperiode på 5 år
Pr. 1. juli 2020 blev § 5, stk. 2 ændret, så der blev indført en karensperiode på 5 år ved ejerskifte af boligudlejningsejendomme. Det betyder, at nye ejere først kan anvende reglerne om gennemgribende forbedring efter 5 år, medmindre særlige krav om energiforbedringer er opfyldt.
Ændringen blev indført for at imødegå kortsigtet opkøb og renovering med henblik på markant huslejestigning.
Konsekvenser for udlejere i karensperioden
Som udlejer skal du være opmærksom på, at du i karensperioden kun kan kræve omkostningsbestemt husleje med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser – uanset størrelsen af de renoveringer, du har gennemført. Det betyder, at væsentlige forbedringer alene ikke giver adgang til at anvende § 5, stk. 2 før karensperiodens udløb.
Undtagelser fra karensperioden
Karensperioden bortfalder dog, hvis ejendommen gennemgår markante energiforbedringer. Det sker, hvis:
- Ejendommens energiklasse hæves med mindst tre niveauer, eller
- Der foretages energiforbedringer i lejemålet for mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter.
Hvor meget må huslejen stige?
Hvor meget huslejen må stige afhænger af, hvilken metode til huslejestigning, der anvendes.
Huslejestigning ved trappeleje
Sker huslejestigningen på baggrund af en trappelejeklausul, er det angivet i lejekontrakten, hvor meget huslejen stiger årligt. Er trappelejen fastsat med en procentsats, skal udlejeren beregne de årlige huslejestigninger, så der ikke opstår tvivl hos lejeren om, at stigningen er korrekt og i overensstemmelse med aftalen.
Huslejestigning efter nettoprisindeks
Beregnes huslejestigningen på baggrund af nettoprisindekset, vil stigningens størrelse variere fra år til år. Det er vigtigt, at udlejeren i lejekontraktens § 11 har angivet, hvilken måneds nettoprisindeks der tages udgangspunkt i, da indeks kan svinge betydeligt fra måned til måned. En præcis reference sikrer, at huslejestigningen fremstår rimelig og konsekvent år efter år.
Huslejestigning ved gennemgribende renovering
Skyldes huslejestigningen en gennemgribende renovering, er det en god idé at sammenligne lejen med tilsvarende lejemål i området, der er blevet forbedret i samme omfang. Huslejestigningen skal afspejle lejeniveauet for boliger i tilsvarende stand, beliggenhed og kvalitet.
Varsel af huslejestigning
Hovedregel for varsling af huslejestigning
Som udgangspunkt skal huslejestigning varsles 3 måneder i forvejen til lejer, men der er dog visse undtagelser.
Undtagelser fra varsel ved aftalt regulering og skatter/afgifter
Er det aftalt i lejekontraktens §11, at lejen stiger hvert år til d. 1. januar med udgangspunkt i trappeleje eller nettoprisindeks, så kræves der ikke 3 måneders varsel, da stigningen allerede er aftalt. Udlejer skal dog stadig skriftligt meddele lejeren, hvor meget huslejen stiger, men der er ingen krav om et specifikt varsel, hvis reguleringen er aftalt på forhånd via trappeleje eller nettoprisindeks.
Ved huslejestigning på baggrund af skatter og afgifter, er det vigtigt, at udlejer varsler lejer 3 måneder i forvejen på trods af, at der er taget forbehold for at måtte regulere lejen på baggrund af skatter og afgifter i kontraktens § 11. Dette skyldes, at en stigning i skatter og afgifter ikke sker på bestemte datoer, og derfor kan det være ønsket for udlejer at regulere lejen på andre tidspunkter af året end hvert år d. 1. januar med udgangspunkt i skatter og afgifter for en bestemt dato året før.
