Huslejestigning

Før lejelovens ændring brugte mange udlejere trappelejeklausulen, som tillod udlejere at aftale med lejere, at huslejen steg med et bestemt beløb hvert år i en given periode. Dette skulle blot noteres i lejekontraktens §11, således at lejer accepterede huslejestigning efter trappeleje med sin underskrift på kontrakten.

For at huslejestigning efter trappeleje var gyldigt, skulle udlejer dog notere trappelejeklausulens udløb, hvilket betyder, at der stadig findes kontrakter med gyldige trappelejeklausuler. I lejekontrakter, som er indgået inden 1. juli 2015, hvor trappelejeklausulens udløbsdato er i fremtiden, gælder huslejestigning efter trappeleje derfor fortsat, som aftalt mellem parterne – forudsat, at de er gyldigt formuleret.

Udløb af huslejestigning efter trappeleje

Problemet opstår, når disse trappelejeklausuler udløber, mens lejeforholdet fortsat består. I sådanne situationer er udlejer henvist til at søge at indgå en aftale med lejer om, at lejen fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset. Det kan f.eks. ske i et tillæg til lejekontrakten, men det kræver, at lejer accepterer, at lejen fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset. Udlejer kan ikke pålægge lejeren en sådan regulering uden accept, når det ikke står i lejekontrakten.

Hvis lejeren ikke vil indgå en aftale om pristalsregulering, er der alene mulighed for at lade lejen regulere i henhold til lejelovens §47. Dvs. at udlejer skal varsle en stigning i det lejedes værdi, hvilket naturligvis kræver, at betingelserne herfor er til stede – herunder, at der er en væsentlig forskel i den opkrævede leje og det lejedes værdi.

Endvidere kan en huslejestigning i henhold til lejelovens §47 først foretages to år efter lejeaftalens indgåelse og derefter alene ske med minimum 2 års mellemrum. I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på, at udlejer godt kan varsle en lejestigning i henhold til §47, selvom lejen året før er steget i henhold til en trappelejeklausul, som efterfølgende er udløbet. Der kan blot alene ske varsling af det lejedes værdi i henhold til §47 hvert 2. år.

Efter lejelovens ændring blev der som sagt lavet en mulighed for, at udlejer med lejers accept kan regulere lejen efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det skal derfor fremgå af lejekontraktens §11, hvis udlejer lovligt skal kunne foretage huslejestigning efter nettoprisindekset. Desuden kan lejeforhøjelsen i henhold til nettoprisindekset kun gennemføres ved udlejers skriftlige meddelelse til lejeren. Da der er tale om en aftalt huslejestigning, kræves der ikke en vis varsling, men som anført skal udlejer dog meddele lejeren om, hvad den fremtidige leje udgør, inden den reguleres.

Når udlejer ønsker at benytte huslejestigning efter nettoprisindekset, er det kutyme, at dette sker med udgangspunkt i nettoprisindekset for oktober året før. Dvs., at huslejen d. 1. januar stiger med samme procenttal som nettoprisindekset er steget fra oktober forrige år til oktober året før.

Beregning af huslejestigning efter nettoprisindeks

Ud fra ovenstående vil en beregning af husleje efter nettoprisindeks se ud, som følger:

Udover at lade huslejen stige i takt med den generelle prisudvikling i samfundet, så er det også tilladt for udlejer at regulere lejen på baggrund af stigning i skatter og afgifter. For at dette er tilladt, skal det ligeledes indskrives i lejekontraktens §11, og derudover også varsles til lejer med 3 måneders varsel.

Varslingen af en huslejestigning som følge af stigning i skatter og afgifter skal indeholde en beregning af, hvordan ændringen i lejen er sket, og hvis lejer er uenig i dette, kan lejer gøre indsigelse inden for 6 uger fra modtagelsen af varslingen.

Falder skatter og afgifter for ejendommen, er det også udlejers ansvar at sænke huslejen som følge heraf. Bliver lejer opmærksom på, at udlejer ikke har gjort dette, kan lejer kræve lejen nedsat eller i værste tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet for at få nedsat huslejen.

Gennemgribende forbedringer af lejemål medfører, at udlejer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 kan fastsætte huslejen til det lejedes værdi, når lejemålet genudlejes. Det betyder, at lejen må svare til, hvad andre udlejningsboliger af samme stand, beliggenhed, art og størrelse koster.

Pr. 1. juli 2020 blev § 5, stk. 2 dog ændret således, at der er indført en karensperiode på 5 år. Det betyder, at nye udlejere af en boligudlejningsejendom først kan opkræve husleje efter BRL § 5, stk. 2 efter en periode på 5 år efter, der er sket et ejerskifte. Denne ændring skete som følge af en stigning i opkøb og renovering af ældre udlejningsejendomme med henblik på at opkræve en højere husleje.

Som udlejer skal du derfor være opmærksom på, at du ikke længere kan opkøbe ejendomme, gennemføre gennemgribende forbedringer og sælge dem igen, før karensperioden er udløbet.

I den femårige periode kan du udelukkende kræve omkostningsbestemt husleje med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser. Dette gælder uanset størrelse på de renoveringer, du har gennemført. 

Karensperioden på 5 år bortfalder dog i enkelte tilfælde. Disse tilfælde omfatter:

• Renoveringen medfører, at boligudlejningsejendommens energiklasse hæves med mindst 3 niveauer 
• Lejemålet energiforbedres for mindst kr. 3.000 pr. kvadratmeter

Hvor meget huslejen må stige afhænger af, hvilken metode til huslejestigning, der anvendes.

Sker huslejestigning på baggrund af trappeleje, så er det angivet i lejekontrakten, hvor meget huslejen stiger årligt. Er trappelejen fastsat med en procentsats, skal udlejer lave beregninger for de årlige huslejestigninger, således at der ikke er noget tvivl hos lejer om, at huslejestigningen er korrekt.

Beregnes huslejestigningen på baggrund af nettoprisindeks, så svinger stigningen i huslejen fra år til år. Det vigtigste her er, at udlejer har noteret i lejekontraktens §11, hvilket måneds nettoprisindeks, der tages udgangspunkt i, da nettoprisindekset kan svinge meget fra måned til måned. Således er der ingen tvivl om, at huslejestigningen er rimelig og konsistent fra år til år.

Skyldes huslejestigningen en gennemgribende renovering, er det en god idé at finde andre lejemål i lignende stand med samme renovering, som du kan sammenligne husleje med. Huslejestigningen afhænger således af lejeniveauet i for samme boligtype i samme område.

Som udgangspunkt skal huslejestigning varsles 3 måneder i forvejen til lejer, men der er dog visse undtagelser.

Er det aftalt i lejekontraktens §11, at lejen stiger hvert år til d. 1. januar med udgangspunkt i trappeleje eller nettoprisindeks, så kræves der ikke 3 måneders varsel, da stigningen allerede er aftalt. Udlejer skal dog stadig varsle lejer, hvor meget huslejen stiger, hvilket der ikke er fastsat en bestemt varsels-frist for.

Ved huslejestigning på baggrund af skatter og afgifter, er det vigtigt, at udlejer varsler lejer 3 måneder i forvejen på trods af, at der er taget forbehold for at måtte regulere lejen på baggrund af skatter og afgifter i kontraktens §11. Dette skyldes, at en stigning i skatter og afgifter ikke sker på bestemte datoer, og derfor kan det være ønsket for udlejer at regulere lejen på andre tidspunkter af året end hvert år d. 1. januar med udgangspunkt i skatter og afgifter for en bestemt dato året før.