Udvendig vedligeholdelseskonto ved køb og salg af udlejningsejendomme

Ejeren af en udlejningsejendom har pligt til at indberette de fornødne oplysninger til Grundejernes Investeringsfond, der sætter GI i stand til at vurdere, hvorvidt ejeren af ejendommen har pligt til at indbetale beløb til en vedligeholdelseskonto. GI har ingen pligt til selv at foretage undersøgelser af ejendommens status, og derfor er det faktisk muligt for nogle at snyde systemet og undgå at indsætte beløb til udvendig vedligeholdelse.

Såfremt GI bliver opmærksom på, at en ejendom har pligt til at indsætte beløb til udvendig vedligeholdelse og ikke har gjort det tidligere, så kan GI kræve, at beløbene til vedligeholdelse i de seneste 10 år skal indsættes på vedligeholdelseskontoen. Dette er muligt, da forældelsesfristen for opkrævningen af beløbene suspenderes, hvis GI ikke modtager tilstrækkelig information fra ejendommens ejer eller tredjemand, der sætter GI i stand til at vurdere, om ejendommen har pligt til at indsætte beløb til udvendig vedligeholdelse.

Ved køb af en udlejningsejendom med pligt til at føre udvendig vedligeholdelseskonto, som ikke tidligere er registreret ved GI, medfølger der således en risiko for at blive mødt med et krav om indbetaling af vedligeholdelsesbeløb for de seneste 10 år, hvilket kan være et ganske stort beløb. Der bør derfor altid foretages en grundig undersøgelse af, om en udlejningsejendom potentielt kan være omfattet af denne pligt, inden der foretages en investering.

Ved afholdelse af udgifter til udvendig vedligeholdelse kan der foretages et fradrag på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto. Fradrag kan dog kun foretages for den del af udgiften, der går direkte til vedligeholdelse – og ikke til udgifter, der går til forbedring.

Renovering af en udlejningsejendom er ofte forbundet med både udgifter, der skal kategoriseres som vedligeholdelse og udgifter, der skal kategoriseres som forbedring. Foretages der eksempelvis udskiftning af enkeltglasvinduer til termoruder i en udlejningsejendom, så vil en del af udgiften til de nye vinduer kategoriseres som forbedring, som ikke berettiger fradrag på den udvendige vedligeholdelseskonto. Har ejeren alligevel foretaget fradrag for den fulde udgift, kan dette give problemer ved en eventuel senere stikprøvekontrol.

Grundejernes Investeringsfond laver løbende stikprøvekontrol af foretagne fradrag for udgifter til vedligeholdelse og kan ved deres kontrol gå 3 år tilbage i tid. Konstaterer GI i forbindelse med en stikprøvekontrol, at der er foretaget fradrag for udgifter, der enten ikke kan dokumenteres, eller som kategoriseres som forbedringsarbejder, så risikerer ejeren, at GI korrigerer ejendommens vedligeholdelseskonto og kræver, at ejeren tilbagebetaler de udgifter, der tidligere er udbetalt, men som er blevet brugt til forbedringer frem for vedligeholdelse. Det betyder, at en køber af en ejendom kan risikere at blive mødt med tilbagebetalingskrav fra GI for fradrag, som er udbetalt til en tidligere ejer af ejendommen.

Det er derfor yderst vigtigt at modtage dokumentation for sælgers afholdte vedligeholdelsesudgifter de seneste 3 år, så det sikres, at de foretagne fradrag rent faktisk er fradragsberettigede. Endvidere er det vigtigt at foretage en besigtigelse af ejendommen med henblik på at konstatere, at vedligeholdelsesarbejderne også reelt er udført på den givne udlejningsejendom.

Ved køb af en udlejningsejendom med vedligeholdelseskonto er det væsentligt at undersøge om saldoen på ejendommens vedligeholdelseskonto modsvarer ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand.

Trænger ejendommen i høj grad til at blive vedligeholdt, så er det ganske væsentligt at undersøge, hvorvidt der er udsigt til at kunne opnå udbetalinger fra vedligeholdelseskontoen, inden der iværksættes omfattende vedligeholdelsesarbejder. Afgørende for, om der er udsigt til udbetalinger fra vedligeholdelseskontoen, er i høj grad, om de arbejder, der skal udføres på ejendommen, kan betragtes som hel eller delvis vedligeholdelse frem for forbedring, samt hvor store beløb, der står på de udvendige vedligeholdelseskonti.

Såfremt ejendommen derimod fremstår velvedligeholdt og nyistandsat, er det væsentligt at undersøge, om sælger har husket at indberette samtlige vedligeholdelsesudgifter til Grundejernes Investeringsfond for nedbringelse af saldoen på vedligeholdelseskontoen mest muligt. Med en lavere saldo er vejen til at opnå udbetalinger fra vedligeholdelseskontoen på et senere tidspunkt kortere, ligesom en negativ vedligeholdelseskonto medfører, at der ikke skal foretages indbetalinger, førend saldoen bliver positiv.

For hvert GI-regnskabsår, skal ejeren af en udlejningsejendom med pligt til udvendig vedligeholdelseskonto, fremsende en opgørelse over indbetalinger til vedligeholdelseskonti i henhold til §18 og §18b i BRL. Derudover er det vigtigt, at der hvert år foretages indbetalinger til vedligeholdelseskontoen ved GI.

Følger udlejningsejendommens GI-regnskab kalenderåret, og overdrages ejendommen eksempelvis med overtagelsesdag den 1. august, er det væsentligt, at der ved overdragelsen af ejendommen tages stilling til, om sælger eller køber skal foretage indbetalingerne til udvendig vedligeholdelse for det indeværende regnskabsår, eller om indbetalingerne skal opgøres med skæring pr. 1. august og medtages over en refusionsopgørelse. Er der intet aftalt, vil køber ved GI-regnskabsårets udgang selv skulle foretage den fulde indbetaling.

Ligeledes er det væsentligt, at der tages stilling til, hvorvidt det er sælger eller køber, der skal udarbejde og indberette GI-regnskab i salgsåret.