Indvendig og udvendig vedligeholdelse

Når du bor til leje er det vigtigt at kende reglerne for vedligeholdelse. Hvem skal vedligeholde boligen? Hvad er forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse? Og hvad er konsekvenserne, hvis reglerne ikke bliver overholdt? Dette er blot nogle af de spørgsmål, du får svar på i dette blogindlæg.

Hvad er vedligeholdelsespligt?

Vedligeholdelsespligten indebærer, at man løbende skal foretage vedligeholdelsesarbejde og udbedre fejl og mangler ved lejemålet. Skader, som er opstået ved en uagtsom eller forsætlig handling af enten lejer eller udlejer, er derimod ikke indeholdt i vedligeholdelsespligten. Det samme gør sig gældende for hændelige forringelser af lejemålet, som kommer til udtryk ved almindelig slid og ælde.

Formålet med vedligeholdelsespligten, er, at man opretholder lejemålet i den stand, der er aftalt mellem lejer og udlejer. Når man snakker om vedligeholdelsespligt skelnes der overordnet mellem den indvendige og den udvendige vedligeholdelse. Den, der har vedligeholdelsespligten, enten efter lejelovgivningen eller lejekontrakten, skal finansiere vedligeholdelsen og sørge for, at vedligeholdelsesarbejdet bliver udført.

Hvem skal stå for vedligeholdelsespligten?

Det følger af lejelovens almindelige regler, at det er udlejer, der har den indvendige såvel som den udvendige vedligeholdelsespligt. Dette udgangspunkt kan, og er ofte i praksis, fraveget ved aftale mellem lejer og udlejer. Den eneste vedligeholdelsespligt lejer er pålagt ifølge lejeloven, er vedligeholdelse af nøgler og låse. 

Herudover er det vigtigt at bemærke, at såfremt lejer, for egen regning og efter aftale med udlejer, vælger at indsætte en vaskemaskine eller andet vedligeholdelsespligtigt inventar i lejemålet, har lejer vedligeholdelsespligten af det nyindkøbte. Dette udgangspunkt gælder også selvom det, ifølge lejekontrakten, er udlejer, der står for den udvendige vedligeholdelse.

Hvad er indvendig vedligeholdelse?

Den indvendige vedligeholdelse indbærer udelukkende maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af trægulve. Det betyder altså, at alle andre former for vedligeholdelse hører under den udvendige vedligeholdelse. 

Når man taler om indvendig vedligeholdelse kan man fristes til at tro, at den indvendige vedligeholdelse omfatter alle de ting, der er integreret indendørs i lejemålet. Dette er imidlertid ikke tilfældet idet hårde hvidevarer, badeværelseselementer, vinduer og toiletter for eksempel hører under den udvendige vedligeholdelse. Herudover hører tage, mure, altaner, skorstene og lignende under den udvendige vedligeholdelse.

Hvem skal stå for den indvendige vedligeholdelse?

Udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, hvilket følger af lejelovens almindelige regler. Hvis dette udgangspunkt ikke er fraveget ved aftale, hvilket ofte er tilfældet, er udlejer forpligtet til at oprette en indvendig vedligeholdelseskonto, hvor der månedligt afsættes et fast beløb til vedligeholdelse. 

Lejelovens udgangspunkt, nemlig at det er udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, er ofte fraveget således, at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler lejer. Det er derfor vigtigt at bemærke, at det i lejekontraktens § 8 skal angives, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt, uanset om den påhviler lejer eller udlejer.

Hvad er en indvendig vedligeholdelseskonto?

Hvis udgangspunktet, nemlig at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, undtagelsesvist ikke er fraveget ved aftale, skal der oprettes en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet. Dette gælder imidlertid kun hvis lejemålet er en lejlighed, men derimod ikke hvis der er tale om leje af et værelse eller et hus. 

På vedligeholdelseskontoen skal udlejer hver måned afsætte et beløb, der afregnes med 1/12 månedsvis med en årlig sats på 46,00 kr. pr. kvadratmeter (2021). 

Det betyder, at hvis lejemålet for eksempel er 100 kvadratmeter skal udlejer afsætte: 383,33 kr. pr. måned ((46,00 kr. x 100 kvadratmeter) / 12 måneder) på den indvendige vedligeholdelseskonto. 

Hvis lejer kun delvist har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, skal det beløb udlejer afsætter på vedligeholdelseskontoen, tilsvarende nedsættes i forhold til, hvor stor en andel af den indvendige vedligeholdelsespligt, lejer har påtaget sig.

Hvad skal pengene på vedligeholdelseskontoen bruges til?

Såfremt lejer ønsker, at udlejer foretager vedligeholdelsesarbejde for de penge, som står på vedligeholdelseskontoen, skal lejer kontakte udlejer.

Såfremt vedligeholdelsen foretages på lejers initiativ:

Lejer kan kræve, at de penge udlejer har afsat på vedligeholdelseskontoen, anvendes til indvendig vedligeholdelse i to situationer:

Det er udlejer, der afgør om arbejdet skal udføres, og om det i så fald kan finansieres med pengene fra vedligeholdelseskontoen. Såfremt saldoen på vedligeholdelseskontoen ikke er tilstrækkelig til at betale udgifterne til vedligeholdelsen, skal lejer selv betale.

Hvis lejer efter aftale med udlejer står for vedligeholdelsesarbejdet, skal lejer aflevere kvitteringerne på de udgifter, der har været til vedligeholdelsen. Såfremt arbejdet er udført i overensstemmelse med aftalen med udlejer, får lejer sine udgifter refunderet. 

I nogle lejekontrakter fremgår det, at vedligeholdelsesarbejdet skal udføres af momsregistrerede håndværkere, så lejer ikke selv kan udføre arbejdet. Hvis dette er tilfældet, er det vigtigt, at lejer overholder denne aftale for at kunne få udgifterne til vedligeholdelsesarbejdet refunderet.

Det er herudover vigtigt, at lejer får udlejer til at registrere kvitteringerne inden for en kort tidsfrist, idet regninger der er mere end tre måneder gamle, ikke kan kræves betalt af vedligeholdelseskontoen.

Såfremt vedligeholdelsen foretages på udlejers initiativ:

Såfremt vedligeholdelsesarbejdet foretages på udlejers initiativ, kan udlejer, når han har haft en udgift til indvendig vedligeholdelse, betale udgiften med penge fra vedligeholdelseskontoen. Herefter skal udlejer fremsende en skriftlig opgørelse til lejer over de afholdte omkostninger ved vedligeholdelsen.

Herudover skal lejer have oplysninger om, hvilket beløb der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen efter udførelsen af arbejdet. Lejer kan kræve dokumentation for de vedligeholdelsesudgifter, udlejer har fradraget på vedligeholdelseskontoen. 

Hvis vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste tre års indbetalinger, kan lejer kræve, at der anvendes et beløb til rimelig og hensigtsmæssig vedligeholdelsesarbejde i lejligheden, hvis lejemålets indvendige vedligeholdelse er opfyldt.

Hvad sker der med vedligeholdelseskontoen, når lejer opsiger lejeboligen?

Hvis lejer opsiger et lejemål, hvor udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan lejer hverken fremsætte et krav om, at udlejer skal anvende et beløb til indvendig vedligeholdelse eller vedligeholdelsesarbejde i lejligheden. Når lejemålet genudlejes videreføres vedligeholdelseskontoen, og udlejer skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb, der ved lejeforholdets begyndelse, er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Hvad er udvendig vedligeholdelse?

Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt det, der ikke er indeholdt i den indvendige vedligeholdelse, som primært er maling, hvidtning og tapetsering i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse dækker derfor langt bredere end det, der er udvendigt på lejemålet. Hårde hvidevarer, lys- gas- el- og varmeinstallationer hører eksempelvis også til den udvendige vedligeholdelse. Herudover består den udvendige vedligeholdelse også af udvendige dele af lejemålet, blandt andet altaner, skorstene, vinduer og døre.

Hvem skal stå for den udvendige vedligeholdelse?

Udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Hvorvidt dette udgangspunkt kan fraviges, så lejer skal stå for den udvendige vedligeholdelsespligt, afhænger af om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune og hvor mange lejemål, der er i den ejendom, hvor lejemålet befinder sig.

Lejer og udlejer kan som udgangspunkt aftale, at lejer skal overtage den udvendige vedligeholdelsespligt af lejemålet. Aftalefriheden er dog begrænset af lejeloven. I lejemål hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V finder anvendelse, det vil sige store ejendomme (med syv eller flere lejemål) beliggende i regulerede kommuner, kan parterne nemlig ikke aftale, at lejer har den udvendige vedligeholdelsespligt.

Der er dog en enkelt undtagelse hertil: lejer og udlejer kan kræve, i lejemål beliggende i store ejendomme, at lejer skal overtage vedligeholdelsen af den have, der indgår i det lejede.

Kan lejer have den udvendige vedligeholdelsespligt?

Ja, for det betyder omvendt, at lejemål som er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V ikke finder anvendelse, eller for lejemål, som er beliggende i “små-huse” (ejendomme med seks eller færre lejemål), kan lejer og udlejer godt aftale, at det er lejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis lejer har den udvendige vedligeholdelse, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11, og ikke i lejekontraktens § 8 om vedligeholdelse, idet der er tale om en fravigelse af lejelovens almindelige udgangspunkt.

Hvis udgangspunktet, at udlejer skal stå for den udvendige vedligeholdelsespligt, ikke er fraveget ved aftale, har udlejer ikke på samme måde som med den indvendige vedligeholdelsespligt, en forpligtigelse til at oprette en vedligeholdelseskonto.

Udelukkende i den situation, hvor udlejer har den udvendige vedligeholdelse for et lejemål, som ligger i en reguleret kommune, og der er tale om en privat udlejningsejendom med mindst syv lejemål, skal udlejer fastsætte et beløb til udvendig vedligeholdelse.

Hvad er konsekvensen af at overtræde vedligeholdelsespligten?

Hvis den, der har vedligeholdelsespligten forsømmer sin pligt, kan Huslejenævnet pålægge enten lejer eller udlejer at vedligeholde. I nogle tilfælde kan Huslejenævnet endvidere kræve, at lejer får en lejereduktion, hvis det er udlejer, der forsømmer sin vedligeholdelsespligt. Hvis det derimod er lejer, der forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan lejer risikere at blive sat ud af lejemålet.

Hvad er sammenhængen mellem løbende vedligeholdelsespligt og istandsættelse ved fraflytning?

Ved lejers indflytning bliver lejemålets stand konstateret ved et indflytningssyn, såfremt udlejer har mere end ét lejemål. Ved lejers fraflytning har der siden 01-07-2015 kunne kræves normalistandsættelse og ikke nyistandsættelse.

Idet lejemålet, som følge af ordningen med normalistandsættelse, skal afleveres i samme stand som ved lejers indflytning, får det ligeledes betydning for den løbende vedligeholdelsespligt. Såfremt lejer har misligholdt sin løbende vedligeholdelsespligt, vil udlejer kunne kræves en fraskrivelse i lejers depositum ved lejers fraflytning. Fraskrivelsen skal svare til den forringelse af lejemålets stand, der er opstået som følge af lejers misligholdelse af vedligeholdelsespligten.

Vi håber, at du er blevet meget klogere på indvendig og udvendig vedligeholdelse, og at du føler dig bedre klædt på til, hvad du kan gøre, hvis reglerne ikke bliver overholdt.