Det er altid muligt for udlejer at smide en lejer ud, der larmer, hvis der forud for dette er modtaget klager over lejers larm, og at den larmende lejer er blevet gjort opmærksom på problemerne. Det er derfor ikke nødvendigvis en let proces at smide en lejer ud. En opsigelse eller en ophævelse af et lejeforhold som følge af lejers larm, forudsætter at lejerens larm er af en sådan karakter, at den kræver, at lejeren bliver udsat af lejemålet.
Lejeloven om støj
Lejelovens §79a og §79b beskriver, at lejeren ikke må være til gene for ejendommen eller øvrige beboere i ejendommen. Ligeledes beskrives, at gener er gældende uanset, om det er lejer selv, lejers husstand eller øvrige personer, som lejer har givet adgang til det lejede.
Lejers risiko for at blive smidt ud pga. larm er altså ikke betinget af, at der er opgivet regler for larm i lejlighed i lejekontrakten eller husordenen. Hvis øvrige lejere klager over støj eller anden larm fra en lejlighed, så betragtes det som værende til gene. Støj og klager over lejer kan altså i sig selv føre til opsigelse af lejer.
Klage over lejer pga. regler for larm i lejlighed
Ofte vil udlejer modtage mundtlige klager fra lejere i en ejendom over en anden lejer. Når det sker, bør udlejer altid bede de klagende lejere om at klage skriftligt med angivelse af datoer og tidspunkter for larmen med en beskrivelse af larmen. Derudover bør udlejer gøre lejerne opmærksomme på, at det er vigtigt, at lejerne tør at stå ved deres klager, hvis sagen ender i fogedretten eller i boligretten.
Udlejer skal ved modtagelsen af klagerne vurdere, hvad næste skridt skal være, og om forholdet er af en sådan karakter, at udlejer vil af med lejer. Det er vigtigt at foretage en grundig vurdering af sagens karakter, idet udlejer har bevisbyrden for, at forholdet kan sanktioneres, og hvordan det skal sanktioneres.
Advarsel efter klage over lejer
Udlejer bør derefter sende lejer en skriftlig advarsel, hvor udlejer angiver hvilke datoer og tidspunkter, der er klaget over larmen, samt opfordre lejeren til fremadrettet at opføre sig i overensstemmelse med god skik og orden. Derudover skal udlejer angive, at sagen kan indbringes for huslejenævnet, og/eller at lejemålet kan opsiges/ophæves, hvis lejeren ikke retter sin opførsel. Udlejer skal sikre sig bevis for, at advarslen er kommet frem til lejer, og advarslen bør altid sendes med quickbrev og anbefalet brev.
Flere klager over samme lejer
I tilfælde af at lejeren ikke ændrer sin opførsel, og udlejer fortsat modtager skriftlige klager over lejeren, skal udlejer igen vurdere, hvad næste skridt i sagen. Udlejer kan enten sende endnu en advarsel, indbringe sagen for huslejenævnet, opsige eller i meget alvorlige tilfælde ophæve lejemålet.
Skriftlig opsigelse: Smidt ud af lejlighed pga. larm
Hvis udlejer ønsker, at lejer skal fraflytte lejemålet, og lejers opførsel er af en sådan karakter, at lejeforholdet kan opsiges, skal udlejer sende en skriftlig opsigelse til lejer. Tidsperspektivet i sagen er afgørende, således lejer ikke forlader sig på, at hans opførsel er accepteret, hvorefter udlejer opsiger lejemålet med henvisning til en gammel advarsel.
Opsigelsen skal være skriftlig og ligeledes sendes med quickbrev og anbefalet brev. Derudover skal opsigelsen oplyse lejeren om opsigelsesgrunden, samt angive hvornår lejeren skal være fraflyttet lejemålet. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Ofte vil det i lejekontrakten være angivet, at lejer skal fraflytte lejemålet 14 dage før. Endeligt skal opsigelsen indeholde oplysning om, at lejer har mulighed for skriftligt at gøre indsigelser mod opsigelsen inden 6 uger fra modtagelsen, og at udlejer herefter skal indbringe sagen for boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb.
Når lejer er smidt ud af lejlighed, men ikke flytter
Hvis lejeren ikke kommer med indsigelser og ikke fraflytter lejemålet ved lejeforholdets ophør, skal udlejer bede fogedretten om at udsætte lejeren af lejemålet. Fogedretten vil herefter indkalde til et møde. Det er her det bliver afgørende, at der kan føres bevis for, at støjen har fundet sted.
Det vil altid være en konkret vurdering, hvad der skal gøres i den enkelte sag, men uanset sanktionen, er det vigtigt, at udlejer sikrer sig bevis for den adfærd, der bliver klaget over. Det er ligeledes vigtigt, at forholdet ikke når at blive ”gammelt”, således både de klagende lejere og udlejer reagerer hurtigt.
