Når du vil udleje en bolig og skal fastsætte huslejen for første gang, er det vigtigt, at du sætter dig godt ind i lejelovgivningen. På den måde sikrer du, at du fastsætter en lovlig husleje fra start og at du dermed undgår at blive meldt til huslejenævnet. I dette blogindlæg guider vi dig i alt, du bør vide om fastsættelse af husleje.
Huslejefastsættelse
Huslejefastsættelse er et af de mest omtalte emner inden for boligudlejning, hvilket formentlig skyldes, at det i sidste ende handler om, hvor stor en fortjeneste, man som udlejer kan få, uden at snyde lejer. Det er vigtigt, at huslejen er fastsat korrekt, så du opnår den størst mulige fortjeneste samtidig med, at du ikke risikerer, at lejer går til huslejenævnet. Dette kan nemlig betyde tilbagebetalingskrav til lejer.
Reglerne for huslejefastsættelse er komplicerede, og vi vil derfor gennemgå de punkter, du skal være særligt opmærksom på, når du fastsætter husleje herunder. Her kan du læse mere om, hvordan du effektiviserer din ejendomsadministration og huslejeopkrævning.
Husleje efter lejeloven eller boligreguleringsloven?
Når man taler om huslejefastsættelse, skelner man mellem regulerede og uregulerede kommuner, da det har betydning for lejelovgivningens anvendelsesområde. I de regulerede kommuner gælder både boligreguleringsloven og lejeloven. I de uregulerede kommuner er det derimod kun lejeloven, der gælder.
Langt de fleste kommuner er dog regulerede, og det medfører, at der ikke er så frie muligheder for at fastsætte lejen, da boligreguleringsloven har mere fokus på at sikre beskyttelse for lejerne end lejeloven.
Forskel mellem at udleje i en reguleret og ureguleret kommune
I uregulerede kommuner skal du som udlejer følge lejeloven, hvorfor reglerne om fri huslejefastsættelse efter det lejedes værdi gælder her. Det forholder sig sådan, at hvis huslejen overstiger det lejedes værdi, så kan lejer indbringe sagen for huslejenævnet og få lejen nedsat. Sker dette inden for de første 12 måneder af lejeperioden eller siden sidste huslejestigning, kan lejer kræve tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft.
I regulerede kommuner bliver der brugt to forskellige metoder til huslejefastsættelse; Hovedreglen om 1. omkostningsbestemt husleje og undtagelsen om 2. husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner. Hvilken metode, du skal bruge, afhænger bl.a. af hele ejendommens størrelse, omkostninger forbundet med udlejningen, det lejedes værdi og om boligen er blevet totalrenoveret eller er nyopført.
1. Omkostningsbestemt husleje
I de kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, skal huslejen som hovedregel beregnes efter omkostningsbestemt leje.
Hvad er omkostningsbestemt husleje?
Omkostningsbestemt huslejefastsættelse betyder, at lejen skal fastsættes ud fra de faktiske udgifter, som udlejer har med at drive ejendommen. Den omkostningsbestemte huslejefastsættelse gælder som hovedregel ejendomme i regulerede kommuner med flere end syv lejemål.
De faktiske udgifter udgør typisk:
- Skatter og afgifter
- Administration, forsikringer og renovering
- Vedligeholdelse
- Et beregnet afkast
- Lejeforhøjelse grundet forbedring af lejemålet
Når du opkræver husleje efter den omkostningsbestemte husleje, skal du udarbejde et driftsbudget for hele udlejningsejendommen, og her er det tilladt, at lejer kræver dokumentation for disse driftsomkostninger.
Der kan medtages andre poster end de nævnte, men hvis det er tilfældet, er der god grund til at undersøge, om det er en faktisk udgift. Det samme gælder, hvis udlejer har medtaget for høje udgiftsposter i budgettet. Her skal man være opmærksom på, at Huslejenævnet kan nedsætte disse poster.
Undtagelser for omkostningsbestemt husleje
I de regulerede kommuner, hvor ejendomme som udgangspunkt er reguleret af Boligreguleringsloven, er der nogle undtagelser, hvor huslejen i stedet skal fastsættes efter det lejedes værdi eller fri lejefastsættelse. Disse undtagelser vil blive gennemgået nedenfor.
2. Husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner
Hvis du udlejer en bolig, der ligger i en ejendom, der pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, kan du fastsætte huslejen efter det lejedes værdi. Det kan for eksempel omfatte rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer.
Du finder i dette tilfælde lejemålets værdi ved at sammenligne med andre beboelseslejligheder med syv beboelseslejligheder og derover, der har fastsat huslejen efter omkostningsbestemt husleje.
Det lejedes værdi bestemmes ud fra lignende boligers leje, som kan være påvirket af beliggenhed, art, størrelse og kvalitet.
Desuden er ejendomme, der har gennemgået gennemgribende forbedringer eller enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, berettiget til at fastsætte huslejen efter reglerne om det lejedes værdi.
Husleje efter fri lejefastsættelse
Nogle ejendomme er hverken omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje eller husleje efter det lejedes værdi, og skal derimod fastsættes frit ud fra markedslejen i den kommune, hvor ejendommen ligger.
Dette gælder for følgende ejendomme:
- Ejendomme der er opført efter 1991
- Tidligere erhvervslejemål der er taget i brug til privat beboelse efter 1991
- Tidligere tagejendomme der er taget i brug til privat beboelse efter 2002
- Nypåbygget etage der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004
Med fri huslejefastsættelse er du som udgangspunkt, som ordet hentyder, berettiget til at fastsætte huslejen, som du ønsker. Du skal dog være opmærksom på, at en urimelig høj husleje vil kunne tilsidesættes efter aftaleloven § 36. Hvis der skal aftales fri markedsleje, skal det desuden være aftalt mellem lejer og udlejer og stå i lejekontraktens § 11 under “særlige vilkår”.
Konsekvenser ved at fastsætte huslejen for højt
Det kan få store økonomiske konsekvenser for udlejer, hvis huslejen er fastsat for højt og lejer anmelder det til enten Huslejenævnet eller Boligretten.
Pr. 1. juli 2020 er det blevet tilføjet til lejeloven, at udlejer pålægges et betalingsgebyr på 6.000 kr., hvis lejer får medhold i en sag om fastsættelse af huslejen i Huslejenævnet. Dette gebyr skal udlejer betale udover det beløb, der er blevet opkrævet for meget i husleje med 12 måneders tilbagevirkende kraft fra sidste huslejeregulering og med tillæg af renter.
Undgå tvivl om fastsættelse af husleje
Det er kort sagt afgørende for udlejers økonomiske sikkerhed, at huslejen fastsættes korrekt. For at undgå en forkert fastsættelse af huslejen, kan du få lavet en forhåndsgodkendelse af huslejen hos Huslejenævnet i den kommune, hvor du ønsker at udleje dit lejemål.
Det koster 576 kr. (2023) at få forhåndsgodkendt den husleje, du vil opkræve af lejer, hvilket er godt givet ud, da det betyder, at du slipper for lejenedsættelser, tilbagebetalingskrav samt betaling af ekstra gebyr, hvis du ikke får medhold ved Huslejenævnet.
Huslejenævnet har helt styr på, hvilke regler, der gælder i præcis din kommune og situation, så hvis du ønsker at være på den sikre side, er det en god idé at tage fat i dem. Ellers håber vi, at du nu er blevet klogere på, hvordan du fastsætter din husleje.
Svar på spørgsmål om fastsættelse af husleje
Hvor meget man må tage i husleje, afhænger af følgende 3 faktorer:
- Hvor lejemålet er beliggende
- Hvornår boligen er opført
- Hvilken beregningsmetode lejen fastsættes efter
I denne artikel uddyber vi betydningen af, om lejemålet befinder sig i en reguleret eller ureguleret kommune, hvornår boligen er opført samt betydningen af, om det er boligreguleringsloven eller lejeloven, der finder anvendelse.
Den husleje man må tage ved fremleje af såvel et enkeltværelse som en hel lejlighed, skal svare til det lejedes værdi. Huslejen skal fastsættes under hensyntagen til lejemålets beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Læs mere her på siden.
Det er vigtigt at nævne, at hvis boligen fremlejes gennem et boligselskab, som ifølge lejekontrakten giver ret til feriefremleje, kan den nye lejer ikke selv fastsætte lejen. Lejen skal i så fald stemme overens med den husleje, fremlejegiver betaler i husleje samt lejeperiodens længde.
Hvor meget du kan leje din lejlighed ud for, afhænger af lejlighedens placering, hvornår den er opført og om du kan fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, markedslejen eller den omkostningsbestemte husleje.
I denne artikel gennemgår vi alt, du bør vide om fastsættelse af husleje for din lejlighed, så du undgår hverken at sætte huslejen for højt eller lavt.
Hvor meget du kan kræve i leje for dit hus, afhænger blandt andet af, hvornår dit hus er opført.
Hvis dit hus er opført efter 31. december 1991, kan du kræve markedsbestemt leje ved udlejning af et helårshus, hvis det er aftalt med lejer.
Hvis dit hus derimod er opført før d. 31. december 1991, er udgangspunktet, at du kan kræve omkostningsbestemt leje. I denne artikel kan du blive klogere på, hvordan du fastsætter huslejen korrekt, så du undgår at skulle betale et stort økonomisk tilbagebetalingskrav ved Huslejenævnet.
