Når lejer fraflytter et lejemål, skal det istandsættes, så det er klar til nye lejere. Men hvad er reglerne for istandsættelse ved fraflytning, og kan udlejer kræve, at det er lejer selv, der betaler? Vi gennemgår lejelovens regler for istandsættelse ved fraflytning, forskellen på nyistandsættelse og normalistandsættelse, gennemsnitlige istandsættelsespriser og gode råd til istandsættelse.
Lejeloven om istandsættelse ved fraflytning
Når der tales om istandsættelse af lejemål ved fraflytning, så skelnes der mellem nyistandsættelse og normalistandsættelse – begge dog med udgangspunkt i lejemålets stand ved lejers indflytning. Løbende i lejeperioden skal lejer vedligeholde lejemålet, så det ikke forringes væsentligt, da lejer ved fraflytning skal overlevere lejemålet i samme stand, som ved indflytning.
Nyistandsættelse
For lejemål indgået før 1. juli 2015 er udgangspunktet derimod, at der kan kræves nyistandsættelse, hvor lejer skal aflevere lejemålet nyistandsat, hvis det vel at mærke var nyistandsat, da lejer flyttede ind. Det betyder, at man som lejer kan risikere at skulle foretage gennemgribende istandsættelser af lejemålet, så der ikke er synlige tegn på eventuelt slid og ælde af boligen.
Normalistandsættelse
For lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan der ikke kræves eller aftales nyistandsættelse mellem lejer og udlejer ved fraflytning. Derimod gælder reglen om normalistandsættelse ved lejers fraflytning, medmindre manglerne skyldes mislighold af bolig og/eller inventar. Lejer skal løbende i lejeperioden vedligeholde lejeboligen, så den ikke forringes væsentligt, da lejer ved fraflytning skal overlevere lejemålet i samme stand, som ved indflytning – dog med undtagelse af almindeligt slid og ælde.
Istandsættelse af lejlighed, hus eller værelse ved fraflytning
Uanset om man bor til leje i et hus, en lejlighed eller et værelse, skal lejer altså, som nævnt, istandsætte lejemålet ved fraflytning i en eller anden grad, og det er dermed lejer selv, der skal betale for det. Herunder har vi samlet en række hyppigt stillede spørgsmål om istandsættelse ved fraflytning, som vi håber, kan være med til at afklare eventuelle spørgsmål fra både lejere og udlejere.
Istandsættelse ved fraflytning betyder, at lejer skal istandsætte sit lejemål inden fraflytning, så lejemålet er klar til, at en ny lejer flytter ind. Alt efter hvornår lejemålet er indgået, skelnes der i lejeloven mellem normalistandsættelse og nyistandsættelse, som du kan læse mere om i artiklen.
Normalistandsættelse indebærer maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og træværker samt lakering (og mellemslibning) af gulve. Selvom lejer, som typisk er tilfældet, har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, betyder det altså ikke, at lejer skal vedligeholde alt i lejemålet og heller ikke, at lejemålet skal afleveres nyistandsat.
Lejers pligt til at vedligeholde afhænger således af, hvorvidt der er et aktuelt og konkret behov for istandsættelse, hvilket er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Lejer kan altså ikke pålægges at sætte lejemålet i bedre stand end ved indflytning. Ved vurderingen af, om lejemålet skal males, vil der således flade for flade i hvert rum skulle vurderes, hvorvidt det er nødvendigt at male eller ej.
Ved normalistandsættelse ses der i modsætning til nyistandsættelse bort fra almindeligt slid og ælde på boligen. Det vil sige, at der ved normalistandsættelse f.eks. kun kan kræves betaling for normalistandsættelse af gulvet til trods for, at det muligvis skal skiftes, hvis det gennem tidligere lejeperioder er blevet slebet så mange gange, som det er muligt.
Når der skal foretages en vurdering af, om der kan kræves istandsættelse, når en lejer fraflytter et lejemål, skal der foretages en konkret vurdering i de enkelte tilfælde. De momenter der har en vægt i vurderingen, er blandt andet; Hvor lang tid lejer har boet i lejemålet og om det er rimeligt at istandsætte lejemålet ud fra lejemålets stand.
Vurderingen tager udgangspunkt i lejemålets stand ved indflytning sammenlignet med lejemålets stand ved fraflytning, hvorfor det er afgørende, at udlejer kan dokumentere lejemålets stand ved indflytning dels i indflytningsrapporten og dels med supplerende billeder af lejemålet.
Det er ikke et krav, at udlejer istandsætter lejemålet for det beløb, som opkræves af depositummet for istandsættelse af lejer. Når lejer har betalt sit istandsættelseskrav, kan udlejer således vælge at genudleje lejemålet som beset, og beholde kompensationen for lejers forringelse af lejemålet ud over normalistandsættelsen.
Når det ud fra indflytningsrapporten er konstateret, at der er belæg for et istandsættelseskrav, skal årsagen til istandsættelseskravet noteres i fraflytningsrapporten, som danner grundlag for det opkrævede depositum (hvis der altså er tale om en udlejer, der udlejer mere end ét lejemål).
Der findes ikke et endegyldigt svar på dette. Men udlejer ønsker som regel, at lejemålet skal istandsættes, så det ser nyt og attraktivt ud for nye lejere. Men det er, som nævnt, ikke tilladt at opkræve den gamle lejer for nyistandsættelse af lejemålet ved fraflytning.
Det er vigtigt, at udlejer har dokumentation for priserne på istandsættelsesarbejdet, da det danner grundlag for modregning i lejers depositum. Noget, udlejer skal være særligt opmærksom på, er dog, at dokumentation ikke altid er nok.
Overstiger prisen på normalistandsættelse den gennemsnitlige pris på området, kan huslejenævnet vurdere, at udlejer kunne have valgt nogle andre fagpersoner, der kunne udføre arbejdet til en mere rimelig pris. Sker dette, står udlejer med et tilbagebetalingskrav på differencen mellem det beløb, som prisen overstiger i forhold til den gennemsnitlige pris på normalistandsættelse. Dette gælder til trods for, at det kan dokumenteres, at udlejer faktisk har haft disse udgifter ved lejers fraflytning.
Hvert år ender omkring tusind sager om fraflytning i det såkaldte huslejenævn. Her bliver der truffet afgørelse i forhold til uenigheder mellem lejer og udlejer. Hvis lejer mener, at udgifterne til istandsættelse ved fraflytningen er for høje, så kan huslejenævnet kigge på sagen. Huslejenævnet vil sådant et tilfælde kigge på mangellisten samt fotos og videoer og derfra afgøre, hvor meget det er rimeligt, at lejer skal trækkes i depositum for de tilhørende udgifter ved fraflytningen.
Ender man med at være uenige i huslejenævnets afgørelse, kan lejer efterfølgende tage sagen for boligretten. Dette er dog en mere kompliceret proces, og det kræver, at lejer selv udtager stævning og hyrer en advokat.
Hvordan vurderer huslejenævnet, om udlejer har opkrævet for meget i istandsættelse?
Typisk vil huslejenævnet bruge sammenligningspriser til at vurdere, om istandsættelseskravet er urimeligt højt, og derfor har vi lavet en oversigt over gennemsnitlige priser på normalistandsættelse af vægge og gulve ved fraflytning. Huslejenævnet, og som sidste instans Boligretten, kan i øvrigt inddrages i sagen hvis der opstår uenighed om lejers vedligeholdelsesforpligtelser.
I nogle tilfælde vil huslejenævnet foretage en besigtigelse, hvorfor det er en god idé at vente med at istandsætte lejemålet. Hvis der er uenighed om vedligeholdelsesforpligtigelsen, kan lejemålets stand nemlig bruges som bevismæssig faktor. Dette kan dog også ske via billeddokumentation eventuelt kombineret med en fagpersons vurdering af, hvad det vil koste at istandsætte lejemålet. Vurderer huslejenævnet, at udlejer kunne have brugt en væsentlig billigere håndværker til at udføre arbejdet i lejemålet, kan udlejer blive pålagt at tilbagebetale difference til lejer.
Pris på istandsættelse af lejlighed ved fraflytning
Vi har samlet prisoversigter for malerarbejde og istandsættelse af gulve ved fraflytning af lejlighed i landets største byer, så udlejer kan få et overblik over, om priserne på istandsættelsesarbejderne ligger i den dyre ende, hvor der er større risiko for at ende i huslejenævnet.
Mange udlejere benytter sig typisk altid af den samme håndværker til istandsættelse, og nogle udlejere indhenter blot ét tilbud fra den første håndværker, der dukker op på nettet. Som sagt er det dog ikke altid nok at have dokumentation for at have afholdt udgifterne til istandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning, hvis priserne er urimeligt høje sammenlignet med andre håndværkeres priser. Boligretten kan nemlig som udgangspunkt godt vurdere, at istandsættelsesarbejderne var urimeligt høje, og at udlejer blot kunne have valgt en billigere håndværker til at udføre arbejdet – og i et sådant tilfælde skal udlejer altså tilbagebetale differencen til lejer.
Typisk vil huslejenævnet bruge sammenligningspriser til at vurdere, om istandsættelseskravet er urimeligt højt, og derfor har vi lavet en oversigt over gennemsnitlige priser på normalistandsættelse af vægge og gulve ved fraflytning.
Alle priser er beregnet for lejemål med et gulvareal på 75 kvm. Du kan dog ikke blot halvere prisen, hvis dit lejemål er 37,5 kvm – vi foreslår, at du selv undersøger priserne på nettet og/eller indhenter forskellige tilbud, før du vælger en håndværker.
Hvad gør man, hvis lejemålet er i bedre stand end ved indflytning?
Der kan være situationer, hvor lejer har haft lyst til at forbedre noget i lejeboligen for egen regning. Her er det vigtigt, at lejer ikke gør det uden at meddele det til udlejer. Forbedring og opgradering i lejeboligen skal nemlig godkendes af udlejer først.
Når det hele skal vurderes ved fraflytning, og lejer har betalt for en godkendt forbedring af lejeboligen, kan lejer godt forvente en godtgørelse af forbedringerne. Leer vil altså få nogle af de penge tilbage, som der er brugt på at forbedre lejemålet. Men lejer kan ikke forvente at få tilbagebetalt alle udgifter. Det kommer i høj grad også an på, hvor lang tid, der er gået efter forbedringerne, er blevet foretaget.
I lejeloven fremgår det, at man kan forvente, at forbedringer i en lejlighed mister 10 % af den oprindelige værdi for hvert år, der går. Dog træder denne nedskrivning af forbedringerne først i kraft efter to år.
