I udlejningsejendomme er det tilladt for lejere at vælge en beboerrepræsentation, som kan varetage opgaver vedrørende beslutninger, der påvirker alle lejere i ejendommen. Læs med herunder, hvor vi gennemgår regler for etablering af beboerrepræsentation samt beboerrepræsentationens arbejdsgange og opgaver.
Hvad er beboerrepræsentation?
En beboerrepræsentation er en eller flere lejere, der repræsenterer alle lejere. Beboerrepræsentanterne skal have indsigt i både lejernes forespørgsler og ønsker samt ejendommens drift og økonomi.
Med denne indsigt kan beboerrepræsentationen fungerere som en sparringspartner for udlejer i forhold til at sikre de bedst mulige vilkår for lejerne ud fra økonomiske aspekter.
Derudover er beboerrepræsentationen en form for organisation, som udlejer skal videregive informationer til og inddrage i forskellige større beslutninger, der vedrører lejerne i ejendommen. Længere nede i artiklen uddyber vi, hvilke dele af udlejningen, der er en del af beboerrepræsentationens arbejdsopgaver, og som beboerrepræsentanterne således har indflydelse på.
Beboerrepræsentation i private udlejningsejendomme
Det er ikke i alle ejendomme, der er etableret en beboerrepræsentation, og det skal der heller ikke nødvendigvis. Ved privat udlejning er en beboerrepræsentation dog med til at sikre lejerne mere indflydelse og flere rettigheder, end lejere i ejendomme uden beboerrepræsentation.
I privat udlejning kan en beboerrepræsentation oprettes af lejerne, såfremt mindst ét af følgende vilkår er opfyldt:
- Ejendommen består af mindst 6 beboelseslejligheder
- Ejendommen består af ejerlejligheder, hvoraf udlejer ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen
- Ejendommen ejes af en andelsboligforening, hvor mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere
I mindre ejendomme med 3-5 beboelseslejligheder kan der ikke vælges beboerrepræsentanter. I stedet kan lejere vælge en talsmand, som kan repræsentere de øvrige lejere over for udlejer. På denne måde kan lejere i ejendomme, der er for små til beboerrepræsentation, få samme indflydelse og rettigheder, som lejere i ejendomme med beboerrepræsentation.
Beboerrepræsentation for ejendomme med fællesarealer eller fælles drift
Er flere ejendomme opført samtidig og har fællesarealer eller anden form for fælles drift, kan der oprettes én samlet beboerrepræsentation, såfremt ejendommene til sammen har 13 eller flere beboelseslejligheder. I dette tilfælde repræsenterer beboerrepræsentationen alle lejere i alle ejendomme, og ligeledes skal alle lejere i alle ejendomme indkaldes til beboermøder.
Bekendtgørelse om beboerrepræsentation
Bekendtgørelse om beboerrepræsentation (BEK) er en tilføjelse til lejelovens §64, som beskriver, at lejerne i en ejendom med mindst 6 beboelseslejligheder har ret til at vælge en beboerrepræsentation. I bekendtgørelse om beboerrepræsentation beskrives alle regler for oprettelse og arbejdsforløb for beboerrepræsentationen.
Beboerrepræsentation kontingent
Ligesom BEK beskriver arbejdsgangene og de opgaver, beboerrepræsentationen kan varetage, så opsættes også regler for dækning af omkostninger ved arbejdet. BEK tillader således, at lejere i ejendomme med beboerrepræsentation kan opkræves et mindre årligt beløb til at dække omkostningerne. Dette årlige kontingent til beboerrepræsentationen fastsættes af beboerrepræsentanterne, hvorefter det formidles til udlejer, som er ansvarlig for at opkræve lejerne beløbet sammen med huslejen.
Det maksimale kontingent, der må opkræves til beboerrepræsentation, reguleres af Boligministeriet, og er pr. 1. januar 2021 kr. 502,- årligt pr. beboelseslejlighed.
Selvom det er udlejers ansvar at opkræve lejer for kontingent til beboerrepræsentationen, så er det beboerrepræsentationens ansvar, hvis en lejer nægter at betale. Det er altså i så fald beboerrepræsentanterne, der skal føre en inkassosag mod den pågældende lejer.
Årligt beboermøde
Jf. §7 i bekendtgørelse om beboerrepræsentation skal beboerrepræsentationen afholde beboermøde mindst én gang årligt.
Beboermødet skal afholdes inden d. 1. april i hvert kalenderår, og her skal alle lejere inviteres, idet der hvert år kan vælges nye beboerrepræsentanter, hvis dette er ønsket.
Indkaldelsen til beboermødet skal ske med et varsel på 8 dage og kan bl.a. ske med en seddel på en fælles opslagstavle for ejendommen, et opslag på en fælles Facebookgruppe eller med brev til samtlige lejere. Sidstnævnte er dog at foretrække i større bygninger med mange lejere for at sikre rettidig indkaldelse af alle lejere.
Udover beboerrepræsentationen kan indkalde til beboermøde, kan enhver lejer i ejendommen opfordre til eller kræve et beboermøde afholdt. Dette kan f.eks. ske, hvis en lejer er utilfreds med beboerrepræsentanterne eller har et vigtigt emne at drøfte med lejerne i ejendommen. Et vigtigt emne kan f.eks. være forslag til ændring af husorden.
På beboermødet skal beboerrepræsentationen, øvrige lejere og andre interessenter gennemgå følgende:
- Aflæggelse af beboerrepræsentationens beretning og gennemgang af regnskab for det seneste år
- Gennemgang af og forslag til fremtidige projekter, opgaver m.m.
- Fastsættelse af kontingent til beboerrepræsentationen
- Valg af beboerrepræsentanter og evt. revisor
- Evt. fastsættelse af dato for nyt møde i samme kalenderår
Andre interessenter på beboermødet kan være udlejer, repræsentanter for udlejer, erhvervslejere og repræsentanter for lejerforeninger, hvor en eller flere lejere er medlem.
Vejledning til beboerrepræsentation
Enhver lejer i en ejendom, der opfylder tidligere nævnte krav om mindst 6 beboelseslejligheder, kan indkalde til beboermøde med henblik på at vælge beboerrepræsentanter til en beboerrepræsentation.
Indkaldelsen til beboermøde for etablering af beboerrepræsentation skal ske på samme måde, som når en eksisterende beboerrepræsentation indkalder til årlige beboermøder. Det vil sige, at lejere og øvrige interessenter skal indkaldes med et varsel på 8 dage.
For at en beboerrepræsentation kan oprettes, skal der være flertal blandt mindst 50% af lejerne. Dvs., at mindst 50% af lejerne skal være til stede ved beboermødet, hvoraf et flertal skal stemme for oprettelse af en beboerrepræsentation. Er færre end 50% af lejerne til stede ved beboermødet trods rettidig indkaldelse, kan der foretages en skriftlig afstemning om vedtagelsen efterfølgende. Ved denne afstemning har hver beboelseslejlighed én stemme for eller imod etablering af en beboerrepræsentation.
Antallet af beboerrepræsentanter i en beboerrepræsentation afhænger af ejendommens størrelse. Det vil sige, det afhænger af, hvor mange beboelseslejligheder, beboerrepræsentationen repræsenterer over for udlejer.
Har ejendommen eller ejendommene færre end 13 beboelseslejligheder skal der blot vælges én beboerrepræsentant. Er der derimod 13 eller flere beboelseslejligheder, skal der vælges 3 beboerrepræsentanter.
Beboerrepræsentationen er med til at give lejerne større indsigt i og indflydelse på vilkårene i ejendommen. Dette sker ved, at beboerrepræsentationen agerer på vegne af alle lejere og fungerer som bindeled mellem lejers interesser og udlejers muligheder.
Beboerrepræsentationen har således indflydelse på følgende:
- Vedtagelse og ændring af husorden
- Accept af eller indsigelse mod huslejestigninger
- Klager fra beboere over andre beboere – f.eks. pga. larm
- Ejendommens budget og regnskab
- Vedligeholdelsesplaner for ejendommen
- Accept af eller indsigelse med forbedringsarbejde
- Beboeres opfordring til forbedringsarbejde – f.eks. energirenovering
Det betyder også, at udlejer har pligt til at inddrage beboerrepræsentationen, når der skal tages beslutninger vedrørende ovenstående. Herefter kan beboerrepræsentanterne tage stilling til, om det skal formidles til de resterende lejere. Dette er særligt relevant, når der omhandler f.eks. husorden, men kan være mindre relevant, når det gælder ejendommens budget og regnskab.
Ydermere har beboerrepræsentanterne pligt til at være tilgængelige for lejerne i ejendommen. Alle lejere i ejendommen kan nemlig kontakte beboerrepræsentanterne eller indkalde til beboermøde, hvis der opstår et ønske om at drøfte emner vedrørende ovenstående. Det kan f.eks. være, at en lejer er blevet opmærksom på, at en altan er blevet farlig, fordi den er i dårlig stand. I dette tilfælde vil lejerne typisk ønske, at vedligeholdelse af altaner skal medtages i vedligeholdelsesplanen for ejendommen.
Vi håber, du, som lejer, er blevet klogere på, hvordan du bidrager til at etablere en beboerrepræsentation, og at du, som udlejer, nu ved, hvordan du skal forholde dig til samarbejdet med beboerrepræsentationen.
