Som lejer og udlejer er det vigtigt at kende forskellen mellem regulerede og uregulerede kommuner, da dette har betydning for huslejefastsættelse, vedligeholdelse og andre rettigheder og pligter.
Denne artikel er opdateret med de seneste ændringer i lejeloven, som trådte i kraft 1. juli 2022, hvor lejeloven og boligreguleringsloven blev sammenlagt.
Den samlede lejelov (fra 1. juli 2022)
Frem til 1. juli 2022 fandtes der to centrale love for private boliglejemål: lejeloven og boligreguleringsloven. Disse er nu samlet i én samlet lejelov.
Indholdet fra boligreguleringsloven er fortsat gældende, men er nu indarbejdet direkte i lejeloven og gælder kun i de kommuner, hvor boligregulering er vedtaget (regulerede kommuner).
Regulerede og uregulerede kommuner
Kommuner kan selv beslutte, om boligregulering skal gælde. I de regulerede kommuner gælder de tidligere regler fra boligreguleringsloven fortsat, herunder:
- Omkostningsbestemt husleje
- Forbud mod fri lejefastsættelse i visse ejendomme
- Krav om vedligeholdelseskonto og -plan
I uregulerede kommuner gælder alene de generelle regler i lejeloven, hvilket giver større frihed for udlejere, bl.a. ved fastsættelse af husleje.
Bemærk: Listen over regulerede kommuner ændrer sig over tid. Vi anbefaler at tjekke den opdaterede status på Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside.
Huslejefastsættelse
1. Uregulerede kommuner
- Huslejen fastsættes efter “det lejedes værdi” (sammenligningsleje).
- Lejen må ikke overstige den gennemsnitlige leje for sammenlignelige lejemål i området.
- Fri lejefastsættelse er tilladt i visse typer lejemål (se nedenfor).
2. Regulerede kommuner
- Lejen fastsættes som udgangspunkt efter omkostningsbestemt husleje for ejendomme med mere end seks lejemål.
- I ejendomme med seks eller færre lejemål anvendes som hovedregel det lejedes værdi.
Undtagelser: Fri lejefastsættelse er tilladt, hvis..
- Lejemål er opført efter 31.12.1991 (nybyggeri)
- Tidligere erhvervslejemål er konverteret efter 31.12.1991
- Lejemål er nyindrettet i tagetage efter 01.09.2002
Disse skal være udtrykkeligt aftalt i lejekontraktens § 11.
Gennemgribende modernisering (tidl. § 5, stk. 2)
Efter 2020 er det blevet betydeligt sværere at anvende reglerne om forhøjet leje efter modernisering:
- Ejendommen skal have energimærke C eller forbedres med mindst to klasser.
- Huslejenævnet skal forhåndsgodkende forbedringen.
Disse regler gælder fortsat kun i regulerede kommuner.
Vedligeholdelse
Uregulerede kommuner
- Regler om vedligeholdelse er fravigelige.
- Udlejer skal opretholde lejemålet i samme stand som ved indflytning, medmindre andet er aftalt.
Regulerede kommuner
- Udlejer skal have en 10-årig vedligeholdelsesplan.
- Der skal oprettes en vedligeholdelseskonto, hvor der årligt indsættes et beløb reguleret efter nettoprisindekset.
At kende forskellen på regulerede og uregulerede kommuner er afgørende for både lejere og udlejere, da det har betydning for fastsættelse af husleje, vedligeholdelsesforpligtelser og andre rettigheder og pligter i lejeforholdet.
Med den nye, samlede lejelov fra 2022 er reglerne blevet mere gennemskuelige, men også mere komplekse i visse henseender, afhængigt af ejendommens beliggenhed og karakter. Det anbefales derfor altid at undersøge, om en kommune er reguleret, og hvilke regler der gælder for den konkrete ejendom.
