Når du skal udleje din bolig og fastsætte huslejen for første gang, er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne for huslejefastsættelse. Hvis du som udlejer sikrer dig, at huslejen bliver fastsat lovligt fra starten, undgår du, at der indbringes en sag for Huslejenævnet, hvor et økonomisk tab kan følge som en konsekvens heraf.
Læs med i dette blogindlæg, hvor vi guider dig igennem reglerne for huslejefastsættelse:
Reglerne for huslejefastsættelse
Huslejefastsættelse er et af de mest omtalte emner inden for boligudlejning, hvilket formentlig skyldes, at det i sidste ende handler om, hvor stor en fortjeneste man som udlejer kan opnå uden at snyde lejeren. Det er derfor vigtigt, at huslejen er fastsat korrekt, hvis du gerne vil opnå den størst mulige fortjeneste og samtidig undgå risikoen for, at lejeren indbringer en klagesag til Huslejenævnet. Dette kan nemlig medføre krav om tilbagebetaling til lejeren.
Reglerne for huslejefastsættelse er komplekse, og derfor vil vi nedenfor gennemgå de punkter, du som udlejer skal være særligt opmærksom på, når du fastsætter huslejen. Du kan også med fordel læse mere om, hvordan du som udlejer kan effektivisere din ejendomsadministration og huslejeopkrævning.
Hvordan beregnes huslejen?
Efter ophævelsen af boligreguleringsloven den 1. juli 2022 henvises der ved beregning og regulering af husleje nu alene til de gældende regler i lejeloven. Dog er principperne fra boligreguleringsloven stadig gældende, hvilket betyder, at der ved udlejning i regulerede og uregulerede kommuner fortsat anvendes forskellige metoder til huslejefastsættelse.
Huslejefastsættelse i uregulerede kommuner
I uregulerede kommuner skal du som udlejer ifølge lejeloven, hvor reglerne om fri lejefastsættelse efter det lejedes værdi gælder. Hvis huslejen overstiger det lejedes værdi, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet og få huslejen nedsat. Sker dette inden for de første 12 måneder af lejeperioden eller siden sidste huslejestigning, kan lejeren kræve tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft.
Huslejefastsættelse i regulerede kommuner
I regulerede kommuner anvendes to forskellige metoder til huslejefastsættelse: Hovedreglen om 1) omkostningsbestemt husleje og undtagelsen om 2) husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner.
Hvilken metode du skal anvende til fastsættelse af huslejen, afhænger af en række forskellige faktorer, herunder ejendommens størrelse, udlejningsomkostninger, det lejedes værdi og om boligen er totalrenoveret eller nyopført.
1) Omkostningsbestemt husleje
I kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende, skal huslejen som hovedregel beregnes efter principperne for omkostningsbestemt leje.
Hvad er omkostningsbestemt husleje?
Omkostningsbestemt huslejefastsættelse betyder, at lejen fastsættes ud fra de faktiske udgifter, som udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen. Denne huslejefastsættelse gælder som hovedregel for ejendomme i regulerede kommuner med syv eller flere lejemål.
De faktiske udgifter udgør typisk:
- Skatter og afgifter
- Administration, forsikringer og renovering
- Vedligeholdelse
- Et beregnet afkast
- Lejeforhøjelse grundet forbedring af lejemålet
Når du opkræver husleje efter den omkostningsbestemte model, skal du udarbejde et driftsbudget for hele udlejningsejendommen. Her er det vigtigt at bemærke, at lejer har ret til at kræve dokumentation for disse udgifter.
Andre udgifter end de nævnte kan også medtages, men det er vigtigt at sikre sig, at der er tale om faktiske udgifter. Hvis udlejer har medtaget for høje udgifter i budgettet, kan Huslejenævnet nedsætte disse poster.
Undtagelser for omkostningsbestemt husleje
I regulerede kommuner, hvor ejendomme som udgangspunkt er reguleret af boligreguleringsloven, findes der undtagelser, hvor huslejen i stedet skal fastsættes efter det lejedes værdi eller som fri lejefastsættelse – læs mere om disse undtagelser nedenfor:
2) Husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner
Hvis du udlejer en bolig i en ejendom, der pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre lejemål, såkaldte “småhuse”, kan huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Dette kan fx omfatte rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer.
Du finder i dette tilfælde lejemålets værdi ved at sammenligne med andre beboelseslejligheder med syv beboelseslejligheder og derover, der har fastsat huslejen efter omkostningsbestemt husleje.
Det lejedes værdi bestemmes ud fra lignende boligers leje, som kan være påvirket af beliggenhed, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand.
Desuden er ejendomme, der har gennemgået gennemgribende forbedringer eller enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, berettiget til at fastsætte huslejen efter reglerne om det lejedes værdi.
Husleje efter fri lejefastsættelse
Nogle ejendomme er hverken omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje eller husleje efter det lejedes værdi, og skal derimod fastsættes frit ud fra markedslejen i den kommune, hvor ejendommen ligger.
Dette gælder for følgende ejendomme:
- Ejendomme der er opført efter 1991
- Tidligere erhvervslejemål der er taget i brug til privat beboelse efter 1991
- Tidligere tagejendomme der er taget i brug til privat beboelse efter 2002
- Nypåbygget etage der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004
Med fri huslejefastsættelse er du som udgangspunkt, som ordet hentyder, berettiget til at fastsætte huslejen, som du ønsker. Du skal dog være opmærksom på, at en urimelig høj husleje vil kunne tilsidesættes efter aftaleloven § 36. Hvis der skal aftales fri markedsleje, skal det desuden være aftalt mellem lejer og udlejer og stå i lejekontraktens § 11 under “særlige vilkår”.
Konsekvenser ved at fastsætte huslejen for højt
Hvis huslejen er fastsat for højt, og lejer indbringer sagen for Huslejenævnet eller Boligretten, kan det få økonomiske konsekvenser for udlejer.
Hvis lejer får fuldt medhold i Huslejenævnet, vil udlejer fra 1. januar 2024 blive pålagt et betalingsgebyr på 6.827 kr. Dette gebyr skal udlejer betale ud over tilbagebetalingen af for meget opkrævet husleje med 12 måneders tilbagevirkende kraft fra seneste huslejeregulering og med tillæg af renter.
Undgå tvivl om fastsættelsen af din husleje
Det er kort sagt afgørende for udlejers økonomiske sikkerhed, at huslejen fastsættes korrekt. For at undgå en forkert fastsættelse af huslejen, kan du få lavet en forhåndsgodkendelse af huslejen hos Huslejenævnet i den kommune, hvor du ønsker at udleje dit lejemål. Denne forhåndsgodkendelse koster 596 kr. (2024).
Huslejenævnet har indgående kendskab til de specifikke regler, der gælder i netop din kommune og situation. Hvis du vil være sikker på, at huslejen bliver fastsat korrekt fra starten, er det derfor en god idé at søge deres råd og vejledning.
Få svar på spørgsmål om huslejefastsættelse
Hvor meget man må tage i husleje, afhænger af følgende 3 faktorer:
- Hvor lejemålet er beliggende
- Hvornår boligen er opført
- Hvilken beregningsmetode lejen fastsættes efter
I denne artikel uddyber vi betydningen af, om lejemålet befinder sig i en reguleret eller ureguleret kommune, hvornår boligen er opført samt betydningen af, om det er boligreguleringsloven eller lejeloven, der finder anvendelse.
Den husleje man må tage ved fremleje af såvel et enkeltværelse som en hel lejlighed, skal svare til det lejedes værdi. Huslejen skal fastsættes under hensyntagen til lejemålets beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Læs mere her på siden.
Det er vigtigt at nævne, at hvis boligen fremlejes gennem et boligselskab, som ifølge lejekontrakten giver ret til feriefremleje, kan den nye lejer ikke selv fastsætte lejen. Lejen skal i så fald stemme overens med den husleje, fremlejegiver betaler i husleje samt lejeperiodens længde.
Hvor meget du kan leje din lejlighed ud for, afhænger af lejlighedens placering, hvornår den er opført og om du kan fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, markedslejen eller den omkostningsbestemte husleje.
I denne artikel gennemgår vi alt, du bør vide om fastsættelse af husleje for din lejlighed, så du undgår hverken at sætte huslejen for højt eller lavt.
Hvor meget du kan kræve i leje for dit hus, afhænger blandt andet af, hvornår dit hus er opført.
Hvis dit hus er opført efter 31. december 1991, kan du kræve markedsbestemt leje ved udlejning af et helårshus, hvis det er aftalt med lejer.
Hvis dit hus derimod er opført før d. 31. december 1991, er udgangspunktet, at du kan kræve omkostningsbestemt leje. I denne artikel kan du blive klogere på, hvordan du fastsætter huslejen korrekt, så du undgår at skulle betale et stort økonomisk tilbagebetalingskrav ved Huslejenævnet.
