Efter den nye lejelov trådte i kraft d. 1. juli 2022 og den nye Typeformular A10 udkom d. 1. september 2022, er det blevet mere tydeligt, hvilke ejendomme, der er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse og hvordan det skal udfyldes i de særlige vilkår i § 11.
Læs med herunder og bliv klogere på, hvad fri lejefastsættelse er og hvornår et lejemål er omfattet af reglerne om fri leje.
Hvad er fri lejefastsættelse?
Fri lejefastsættelse betyder, at lejer og udlejer frit kan aftale husleje. Her fraviger man altså fra reglerne om det lejedes værdi og omkostningsbestemt husleje. Som udlejer har du dermed mulighed for at opnå et større afkast ved fri lejefastsættelse end ved de almindelige regler for fastsættelse af husleje.
Det er dog vigtigt at nævne, at du som udlejer ikke må sætte en urimelig høj husleje. Hvis der skulle opstå en tvist mellem lejer og udlejer omkring dette, har lejer mulighed for at tage fat på Huslejenævnet, som vil træffe en afgørelse. Det er vigtigt at understrege, at selv om der aftales fri lejefastsættelse, må lejen ikke være urimelig. Lejen kan nedsættes af Huslejenævnet, hvis den findes urimelig høj efter en konkret vurdering, jf. aftalelovens § 36 og lejelovens § 55.
Hvornår kan du aftale fri lejefastsættelse?
Nogen ejendomme er hverken omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi, og så kan lejen fastsættes ud fra markedslejen. Om dit lejeforhold er omfattet af reglerne om fri leje eller ej afhænger af, hvornår den bygning, som udlejningsboligen ligger i, er opført.
Fire situationer hvor reglerne om fri lejefastsættelse gælder
Herunder har vi listet de fire situationer, hvor et lejemål kan være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Det er vigtigt at vurdere hvert lejemål konkret ud fra disse kriterier.
- Nyopført ejendom: Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991.
- Konverteret erhverv: Lejemålet blev den 31. december 1991 eller inden denne dato udelukkende benyttet til erhvervsformål.
- Nyindrettet tagetage: Lejemålet er beliggende i en tagetage, som ikke var benyttet til eller registreret som beboelse den 1. september 2002.
- Nypåbygget etage: Lejemålet er beliggende i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.
Når du udfylder din lejekontrakt, skal du i § 11 tage stilling til, om lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje, og herunder hvilken årsag, der gør sig gældende. Men i BoligPortals Digitale Lejekontrakt har vi gjort det endnu nemmere for dig:
Udfyldelse af lejefastsættelse i BoligPortals Digitale Lejekontrakt
Under sektionen ‘Husleje’ har vi lavet en kolonne til ‘Lejefastsættelse’, hvor du nemt kan vælge én af de fire årsager til, at dit lejeforhold er omfattet af reglerne om fri leje.
Når du udfylder årsagen for fri leje i vores digitale lejekontrakt, vil det automatisk fremgå korrekt i de særlige vilkår i § 11, så du er fri for selv at lave en formulering og undgår risikoen for, at du ikke formulerer det juridisk korrekt.
Bygninger med beboelseslejligheder opført før 31. december 1991
Som udgangspunkt er det ikke muligt at aftale fri lejefastsættelse for lejemål i ældre bygninger opført før 31. december 1991. Dog kan der i visse tilfælde – f.eks. ved nyindrettede tagetager eller nypåbyggede etager – være tale om frit lejefastsatte lejemål, hvis betingelserne i lejelovens § 54, stk. 1, er opfyldt.
Det afgørende er ikke alene ejendommens alder, men om lejemålet i sig selv opfylder betingelserne. I dette tilfælde afhænger metoden for lejefastsættelse af, om ejendommen ligger i en kommune, hvor Boligreguleringsloven gør sig gældende eller ej.
