I hvilke situationer kan udlejer ændre lejekontrakten?

Det klare udgangspunkt er, at udlejer ikke ensidigt kan ændre en lejekontrakt efter den er underskrevet af lejer og udlejer. Alligevel kan der opstå spørgsmål om, hvorvidt dette kan fraviges i nogle specifikke situationer. 

Må udlejer for eksempel ændre lejekontrakten, hvis den ene lejer flytter og den anden bliver boende? Eller hvis et tidsbegrænset lejemål udløber eller et lejemål bliver overtaget af en ny udlejer? Bliv klogere på, hvornår udlejer kan ændre lejekontrakten herunder.

Kan udlejer kræve en ændring i lejekontrakten, hvis den ene lejer flytter og den anden bliver boende?

Ja, udlejer kan godt kræve en ny eller revideret lejekontrakt eller at der bliver udformet en allonge til kontrakten, hvis en lejer vil flytte og den anden vil blive boende. Udlejer er dog også i sin ret til at afslå denne forespørgsel om ændring i lejere på lejekontrakten.

Hvis udlejer ikke samtykker til at lave en ny eller revideret lejekontrakt, er der særligt tre problemstillinger, som lejere skal være opmærksom på:

Kan udlejer ændre en tidsbegrænset lejekontrakt efter lejeperiodens ophør?

Nej, udlejer kan ikke ændre en tidsbegrænset lejekontrakt efter lejeperiodens ophør. Når der er tale om et tidsbegrænset lejemål, udløber lejekontrakten automatisk, når lejeperioden slutter.

Hvis lejer og udlejer ønsker at forlænge lejemålet, kan de vælge at indgå en ny lejekontrakt. Hvis enten udlejer eller lejer derimod ikke ønsker at lejemålet skal fortsætte, kan ingen af dem kræve, at lejemålet fortsætter – hverken på samme eller ændrede vilkår.

Følger lejekontrakten med, hvis en udlejningsejendom eller et lejemål bliver opkøbt?

Det klare udgangspunkt er, at en ny udlejer ikke ensidigt kan forlange, at der skal ændres i eller laves en ny lejekontrakt efter opkøb af en udlejningsejendom eller et enkelt lejemål. Det skyldes, at lejers rettigheder ifølge lejeloven også er gældende overfor den nye udlejer, også selvom der ikke er foretaget en sikringsakt i form af tinglysning af lejekontrakten. Når der ikke stilles krav om sikringsakt betyder det, at den nye udlejer overtager den tidligere udlejers forpligtelser. Dette udgangspunkt gælder imidlertid kun for lovbestemte rettigheder.

Hvis lejer har opnået videregående rettigheder efter lejeloven med en tidligere udlejer

Har en lejer efter aftale med tidligere udlejer opnået videregående rettigheder, der ligger udover lejelovgivningen, for eksempel i form af nedsat leje, forlænget opsigelsesvarsel eller andre særlige rettigheder, skal der derimod foretages en tinglysning af rettighederne. Sker dette ikke, kan den nye udlejer se bort fra de tidligere aftalte særlige vilkår, hvorefter det udelukkende er lejelovens almindelige regler, der er gældende. 

*Definition af tinglysning: Tinglysning er en registrering af rettigheder ved Tinglysningsretten især over fast ejendom, der er reguleret af tinglysningsloven. Rettigheder over fast ejendom skal som det klare udgangspunkt tinglyses for at få gyldighed mod øvrige aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, altså kreditorer der ligeledes har en interesse i, at få rettigheder over ejendommen.

*Lovbestemte rettigheder og videregående rettigheder: Lovbestemte rettigheder er rettigheder der er reguleret i lejelovgivningen. Hvis parterne som følge af fravigelige lovregler har aftalt, at fravige lejelovgivningens almindelige regler, er der derimod tale om videregående rettigheder.

Kan udlejer ændre/udarbejde en husorden efter at lejekontrakten er underskrevet?

Udlejer kan ikke ændre en eksisterende husorden efter lejekontrakten er underskrevet af lejer og udlejer, såfremt de ændrede punkter i husordenen strider imod lejekontrakten. Dette skyldes, at lejekontrakten altid går forud for husordenen. Er de ønskede ændringer i husordenen derimod ikke i uoverensstemmelse med lejekontrakten, vil det være muligt at ændre i husordenen. Dette skyldes, at udlejer ikke ensidigt kan ændre lejekontraktens regler, hverken direkte eller indirekte, gennem husordenen. 

Herefter er spørgsmålet, om udlejer kan udarbejde en husorden efter lejekontrakten er trådt i kraft. Her gælder det samme udgangspunkt, nemlig, at udlejer ikke kan udarbejde en husorden efter at lejekontrakten er trådt i kraft, hvis husordenen vil stride imod lejekontrakten. 

Husordenen indeholder ordensforskrifter, som lejeren er forpligtet til at overholde, hvilket for eksempel er retningslinjer for støj, husdyr, fjernelse af affald og lignende.

Kan udlejer kræve en skriftligt lejekontrakt, hvis der udelukkende er indgået en mundtlig aftale? 

Hvis udlejer og lejer kun mundtligt har indgået en lejeaftale, og dermed ikke har en skriftlig aftale i form af en lejekontrakt ved aftalens indgåelse, kan både udlejer eller lejer til enhver tid kræve, at aftalen bliver nedskrevet. Det er ikke det samme som, at udlejer ensidigt kan ændre vilkårene i den mundtlige aftale ved at lave en lejekontrakt, men det kan være svært at bevise, hvad parterne reelt har aftalt, hvis der opstår uenighed om det. 

Den der kræver, at der bliver lavet en skriftligt lejekontrakt, har bevisbyrden for, hvad der er blevet aftalt mundtligt. Hvis ikke det lykkedes at løfte bevisbyrden for, hvad lejer og udlejer har aftalt, vil kontrakten blive indgået efter lejelovens almindelige regler. Dette kan medføre, at de særlige aftaler, som lejer og udlejer mundtligt har indgået, bliver erstattet af lejelovens almindelige regler, hvorfor der udelukkende af den årsag, kan ske ændringer af den oprindelige kontrakt.

Vi håber, at du er blevet klogere på, i hvilke situationer, udlejer kan ændre lejekontrakten. Hvis du selv er udlejer, håber vi, at du vil benytte dig af den unikke mulighed for at få hjælp til, hvordan en juridisk korrekt lejekontrakt skal udformes herunder.