Der indgås oftere og oftere lejeaftaler med flere lejere i fællesskab. Derfor er det relevant at overveje, hvordan man som udlejer skal forholde sig, hvis den ene af lejerne ønsker at fraflytte, mens den anden eller de andre ønsker at blive.
To på lejekontrakt og den ene flytter i utide
Ved udlejning til flere personer på samme lejekontrakt kan der opstå en situation, hvor den ene lejer fraflytter uden at informere udlejer, mens den anden lejer bliver boende i lejemålet. Når flere lejere står på en lejekontrakt, foreligger der imidlertid et sådant fællesskab, at en del af dette fællesskab ikke kan fraflytte uden udlejers samtykke. Der vil derfor være tale om fraflytning i utide, hvis en af lejerne fraflytter uden aftale med udlejer. Hvis den fraflyttede lejer kun er fraflyttet midlertidigt – f.eks. på grund af skoleophold – misligholder lejeren ikke sin lejekontrakt. Det kan dog være vanskeligt at bevise, hvorvidt lejer er fraflyttet midlertidigt eller permanent.
Udlejer vil derfor stå i en situation, hvor han pludselig lejer ud til færre personer, end lejekontrakten foreskriver. I mangel af en klar aftale med udlejer, vil en sådan fraflytning, derfor blive anset som misligholdelse af lejemålet efter lejelovens §93, stk. 1, litra d. Det betyder, at lejemålet kan ophæves uden forudgående varsel. Som udlejer er det vigtigt at holde sig for øje, at ophævelsesskrivelsen skal sendes til alle lejerne i lejekontrakten – også den eller de, som er fraflyttet.
Fraflytter én af flere lejere i et lejemål, hvor der f.eks. betales en meget lav leje, skal man som udlejer derfor være opmærksom på, at lejemålet kan ophæves.
Ovenstående er naturligvis ikke uden undtagelser. F.eks. vil et bofællesskab, hvor lejerne løbende skiftes ud, og udlejer er klar over dette, formentlig ikke pludseligt kunne opsiges med henvisning til ovenstående regler. Der gælder også særlige regler, hvis lejerne er ægtefæller.
Slette og tilføje navn på lejekontrakt
Som anført ovenfor, kan en fraflyttende lejer ikke uden udlejers samtykke frigøre sig fra sin del af lejekontrakten. Såfremt der er indgået en aftale med flere lejere på samme kontrakt, hæfter lejerne solidarisk internt. Herefter hæfter alle lejere forstsat over for udlejer – også den eller de lejere, der uden udlejers samtykke er fraflyttet lejemålet.
Hvis du som udlejer er klar over, at der er sket udskiftning i lejerne i lejemålet, så er det dog altid en god idé at slette den gamle lejers navn fra lejekontrakten og tilføje den nye lejers navn. Dette kan bl.a. gøres ved brug af en allonge til lejekontrakten.
Solidarisk hæftelse i det interne forhold mellem lejere
Hvis der bliver tale om en situation, hvor udlejer har et krav mod lejerne, som skal betales, vil udlejer som udgangspunkt selv kunne vælge, hvem kravet skal rejses over for. Da lejerne hæfter solidarisk, vil udlejer derfor kunne rette det fulde krav mod kun den ene af lejerne, hvorefter denne lejer, uden udlejers indblanding, efterfølgende selv må finde ud af det indbyrdes fordelingsspørgsmål. Det er dog relevant at være opmærksom på, at den almindelige forældelsesfrist kan udløbe, og så vil udlejer i værste fald miste sit krav mod de lejere, som ikke er informeret om betalingskravet. Derfor er det altid en god idé at rejse betalingskravet over for samtlige lejere, og det er selvfølgelig kun muligt, hvis udlejer løbende holder sig opdateret på, hvem der bor i lejemålet og sletter og tilføjer lejernes navne på lejekontrakten.
Konkrete anbefalinger, når den ene flytter ved flere lejere på lejekontrakt
Som udlejer bør man være opmærksom på, hvilke navne der påklistres postkasser og dørtelefonanlæg og holde disse navne op med navne fra folkeregisteret på adresserne. Hvis en lejer har skiftet adresse uden at informere udlejer, kan der være tale om midlertidig fraflytning, hvorfor jeg vil anbefale at overveje at sende en mail eller påkrav, inden der skrides til ophævelse.
Har du spørgsmål til flere lejere på lejekontrakten, er du meget velkommen til at kontakte advokat Søren Saaby Hansen
Søren Saaby Hansen
ØENs Advokatfirma
