Som udlejer er det vigtigt at have styr på forskellen mellem regulerede og uregulerede kommuner, da det kan have betydning for, hvilke vilkår, der kan aftales i lejeaftalen.
Herunder bliver du klogere på de væsentligste forskelle mellem regulerede og uregulerede kommuner, som bl.a. involverer huslejefastsættelse, forbedringsarbejde og vedligeholdelse af lejemål.
Den danske lejelovgivning
Indledningsvist skal det fastlægges, hvorvidt dit lejemål er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Det har nemlig betydning for, hvilken del af lejelovgivningen der regulerer netop dit lejeforhold.
Lejelovgivningen er opdelt i fire dele bestående af lejeloven, erhvervslejeloven, boligreguleringsloven og almenlejeloven. For private udlejningsbyggerier gælder der dog to primære love:
1) Lov om leje (lejeloven)
2) Lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven)
Fælles for lejelovgivningen er, at de finder anvendelse for leje af ”hus eller husrum”, der er beliggende i en fast ejendom. Kravet om ”en fast ejendom” indebærer, at leje af for eksempel en campingvogn eller ubebyggede grunde ikke hører under den danske lejelovgivning. Desuden bør det bemærkes, at ordet ”leje” fremgår af bestemmelsen, hvilket betyder, at hvis du låner et hus eller husrum og der ikke betales en leje, så falder forholdet uden for lejelovgivningen.
Kigger du nærmere på områder som for eksempel fastsættelse af din husleje, vil du opdage, at såvel lejeloven som boligreguleringsloven finder anvendelse. Den gældende regulering i din kommune bliver derfor afgørende for, hvilken lov, der finder anvendelse på netop dette forhold.
1) Hvornår finder lejeloven anvendelse?
Lejeloven finder anvendelse i hele landet for leje af hus eller husrum, der er udleveret til helt eller delvis beboelse i private udlejningsejendomme. Hvis ikke du skal anvende det lejede til beboelse, er det nemlig erhvervslejeloven, der finder anvendelse. Lejeloven er lejelovgivningens udgangspunkt, og den lovgivning du skal falde tilbage på, hvis ikke der er anden lejelovgivning, der finder anvendelse på det lejeforhold du har indgået.
Udgangspunktet er, at der i dansk ret er aftalefrihed, og at du af den årsag frit kan aftale med udlejer, hvilke betingelser, der skal være en del af jeres lejekontrakt. Dette udgangspunkt gælder dog ikke for de bestemmelser, der er ufravigelige i lejeloven. At en bestemmelse er ufravigelig betyder, at reglen ikke kan fraviges til skade for dig som lejer, uanset hvad der står i din lejekontrakt.
2) Hvornår finder boligreguleringsloven anvendelse?
Boligreguleringsloven finder ligesom den almene lejelov anvendelse på leje af hus eller husrum udlejet til helt eller delvis beboelse. Den væsentligste forskel mellem boligreguleringsloven og lejeloven er imidlertid, at boligreguleringsloven udelukkende finder anvendelse i de såkaldte regulerede kommuner, mens lejeloven finder anvendelse i hele landet, såvel i de regulerede som i de uregulerede kommuner.
I mange tilfælde er reglerne i boligreguleringsloven og lejeloven sammenfaldende, men på nogle områder træder boligreguleringsloven dog i stedet for reglerne i den almene lejelov, og giver lejer en videregående beskyttelse end beskyttelsen efter den almene lejelov.
Mens den almene lejelov som navnet angiver er alment gældende, så skal boligreguleringsloven vedtages af de enkelte kommuner for at finde anvendelse. I dag har næsten alle kommuner dog valgt at vedtage boligreguleringsloven. Loven har særligt betydning for udlejers muligheder for huslejefastsættelse og fraskrivning af vedligeholdelsespligt, som vil blive gennemgået nærmere nedenfor.
Regulerede kommuner og uregulerede kommuner
Billund
Fanø
Fredensborg
Greve
Herning
Holstebro
Ikast-Brande
Læsø
Mariagerfjord
Rebild
Ringkøbing-Skjern
Samsø
Solrød
Struer
Thisted
Tønder
Varde
Vesthimmerland
Ærø
Boligreguleringsloven gælder som nævnt for langt de fleste kommuner med undtagelse af følgende kommuner:
Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.
Bor du således i en af disse ovenstående kommuner, der er markeret med orange på danmarkskortet, er det udelukkende lejelovens regler, der finder anvendelse på dit lejeforhold, og ikke såvel lejeloven og boligreguleringsloven, som i de regulerede kommuner.
De vigtigste forskelle mellem lejeloven og boligreguleringsloven:
Lovvalgets betydning for huslejefastsættelsen
For at finde ud af hvilken kategori af huslejefastsættelse, din lejebolig falder ind under, er du nødt til at være bekendt med en række oplysninger om dit lejemål.
Inden du læser videre, er det derfor nødvendigt at vide:
- Om ejendommen beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune?
- Hvornår er ejendommen taget i brug?
- Hvor mange boliglejemål, der er i ejendommen?
Lejeloven om huslejefastsættelse og lejeforhøjelse
Er din lejebolig beliggende i en ureguleret kommune, hvor udelukkende lejeloven (og ikke boligreguleringsloven) finder anvendelse, gælder reglerne om fri lejefastsættelse efter det lejedes værdi. Det betyder, at udlejer og lejer som udgangspunkt frit kan aftale huslejefastsættelsen. Huslejen må dog ikke overstige det lejedes værdi.
Det lejedes værdi er en betegnelse for huslejefastsættelse ud fra et særligt sammenligningsprincip, som er defineret i lejeloven. Hvis Huslejenævnet i praksis skal behandle en sag om lejens størrelse ud fra det lejedes værdi, undersøger de om det lejedes værdi er fastsat ud fra en gennemsnitlig kvadratmeterpris for en bolig af samme type inden for samme område. Ud fra en vurdering af lejemålets beliggenhed, art, størrelse og kvalitet i det pågældende område er det således muligt at afgøre, om huslejen svarer til det lejedes værdi.
Lejeforhøjelser efter det lejedes værdi kan gennemføres med to års mellemrum såfremt huslejen ikke svarer til det lejedes værdi. Lejeloven stiller krav om, at en huslejestigning efter det lejedes værdi skal varsles skriftligt med en frist på minimum tre måneder.
Boligreguleringsloven om huslejefastsættelse
Er din bolig derimod beliggende i en reguleret kommune, finder såvel boligreguleringsloven som lejeloven anvendelse. Boligreguleringsloven tillader ikke udlejer en lige så fri mulighed for lejefastsættelse, som er tilfældet med lejeloven. Dette skyldes, at boligreguleringsloven, som nævnt ovenfor, er mere beskyttende overfor lejer end lejeloven.
I regulerede kommuner skelnes der overordnet mellem to metoder til huslejefastsættelse:
1. Omkostningsbestemt husleje
2. Husleje efter det lejedes værdi
1. Omkostningsbestemt husleje og lejeforhøjelse
Omkostningsbestemt husleje er hovedreglen for fastsættelse af husleje for ejendomme med flere end syv lejemål i regulerede kommuner. Omkostningsbestemt husleje betyder, at beregningen af huslejen tager udgangspunkt i de udgifter, som udlejer har vedrørende driften af ejendommen.
De omkostninger der kan indgå i beregningen af huslejen er:
- Skatter og afgifter
- Administration
- Forsikringer og renovation
- Vedligeholdelse af ejendommen
- Forbedringer af lejemålet og
- Et beregnet afkast*
* dog som hovedregel højst 7 % af ejendommens værdi pr. 01.04.1973
Ud fra disse omkostninger skal udlejer udarbejde et regnskab over, hvad ejendommen har haft af driftsomkostninger. Herefter fordeles udgifterne ud på ejendommens lejemål på baggrund af det enkelte lejemåls antal kvadratmeter. Lejer kan kræve at få regnskabet at se, da lejer på den måde let kan vurdere, om der er medtaget driftsomkostninger i regnskabet, som ikke er en del af de ovenfor oplistede fem lovlige poster.
Hvis udlejers driftsomkostninger stiger i et omkostningsbestemt lejemål, er udlejer berettiget til at hæve lejen med et tilsvarende beløb. Lejeforhøjelsen skal svare til den forhøjede driftsomkostning eller forbedring, hvilket skal varsles minimum tre måneder før huslejestigningen træder i kraft.
2. Husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner og lejeforhøjelse
Hvis ejendommen pr. 01.01.1995 havde seks eller færre beboelseslejemål, er der tale om en såkaldt småejendom. Disse regler er identiske med de ovenfor nævnte regler om huslejefastsættelse efter det lejedes værdi i uregulerede kommuner, hvorfor der henvises til dette afsnit for nærmere forklaring.
Såfremt du lejer et værelse, der enten er en del af udlejers beboelseslejlighed eller et en- eller tofamiliehus, hvor udlejer også bor selv, gælder ligeledes reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes værdi.
Fri lejefastsættelse – én undtagelse til hovedreglen om lejefastsættelse efter det lejedes værdi
I uregulerede kommuner såvel som i regulerede kommuner med seks eller færre beboelseslejemål, er hovedreglen, at huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Dette udgangspunkt fraviges dog i tre tilfælde der i stedet er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, hvorfor lejen i disse tilfælde lovligt kan overstige, det lejedes værdi.
De tilfælde hvor huslejen kan fastsættes efter reglen om fri lejefastsættelse er:
- Lejemål bygget efter 31.12.1991 (”nybyggeri”)
- Lejemål der er blevet konverteret fra erhvervslejemål til beboelseslejemål efter 31.12.1991
- Lejemål som er en nyindrettet lejlighed eller værelse i en tagetage, der ikke blev brug til beboelse før efter 01.09.2002
Denne form for huslejefastsættelse skal være aftalt mellem lejer og udlejer i lejekontraktens § 11 om ”særlige vilkår”. Lejen kan frit fastsættes efter markedsværdien med den undtagelse, at lejen ikke aftaleretligt må være fastsat urimeligt højt. Hvis lejen er sat urimeligt højt, kan aftalen ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, ud fra en urimelighedsbetragtning.
Gennemgribende modernisering af lejemålet
Udover reglerne om omkostningsbestemt husleje og lejefastsættelse efter det lejedes værdi, som de to overordnende kategorier, kan det ligeledes tænkes, at udlejer foretager en gennemgribende forbedring af lejemålet inden for en sammenhængende periode på to år.
Er det tilfældet finder boligreguleringslovens § 5, stk. 2 anvendelse hvilket har den konsekvens, at udlejer kan sætte huslejen højere end før forbedringerne, men at huslejen fortsat ikke må overstige det lejedes værdi. For at opfylde § 5, stk. 2 stilles der nogle betingelser; blandt andet skal ejendommens energimærke være mindst energiklasse C eller at forbedringerne medfører, at ejendommens energimærke hæves to energiklasser fra 1. juli 2020 og frem. Herudover stilles der blandt andet krav om, at Huslejenævnet besigtiger lejemålet før der foretages gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2.
Huslejefastsættelse i såkaldte 80/20 – ejendomme
Hovedreglen om, at boligreguleringsloven finder anvendelse i regulerede kommuner, fraviges for så vidt angår de såkaldte 80/20- ejendomme. En 80/20- ejendom betyder, at ejendommens bruttoareal indeholdt mere end 80 % erhverv pr. 1 januar 1980. Hvis dette er tilfældet, finder lejeloven og ikke boligreguleringsloven anvendelse uanset om ejendommen befinder sig i en reguleret eller ureguleret kommune. Huslejen fastsættes derfor efter det lejedes værdi i en 80/20-ejendom.
Lovvalgets betydning for reglerne om vedligeholdelse
Uregulerede kommuner – vedligeholdelse af lejemål:
I de uregulerede kommuner, hvor lejeloven er gældende, stilles der krav om, at udlejer skal opretholde lejemålet i samme stand som aftalt ved indflytning. Skader, der skyldes lejers uagtsomme handlinger, er ikke omfattet af vedligeholdelsespligten. Det betyder altså, at hvis lejer for eksempel har ødelagt lejemålets komfur ved forkert brug skal lejer udbedre skaden for egen regning. Lejelovens regler om vedligeholdelse er fravigelige, og finder således kun anvendelse hvis ikke andet er aftalt mellem lejer og udlejer i lejekontrakten.
Regulerede kommuner – vedligeholdelse af lejemål:
I de regulerede kommuner, hvor såvel lejeloven som boligreguleringsloven finder anvendelse, stilles der krav om, at udlejer kan fremvise en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommen. Der gælder herudover et krav om, at udlejer skal oprette en konto til vedligeholdelse, hvor han hver måned afsætter et beløb til vedligehold. Det beløb udlejer er pligtig til at indsætte på vedligeholdelseskontoen reguleres årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
6 af de vigtigste forskelle mellem lejeloven og boligreguleringsloven:
Ved lejefastsættelsen skelnes der mellem kommuner, hvor lejeloven er gældende og kommuner, hvor der reguleres ud fra boligreguleringsloven. Hvis kommunen ikke er tilknyttet boligreguleringsloven, kaldes det en ureguleret kommune.
Læs mere om lejefastsættelse her
Ligger ejendommen i en ureguleret kommune og dermed ikke er omfattet boligreguleringsloven – uanset antallet af lejligheder – fastsættes huslejen ud fra det, lejer og udlejer kan blive enige om. Når huslejen skal fastsættes, er der mange faktorer at tage hensyn til vedrørende boligen og dens placering. Hovedreglen, ifølge lejeloven, er, at huslejens størrelse skal tilpasses lejemålets værdi. Her kan udlejer sammenligne med tilsvarende lejemål i forhold til størrelse, beliggenhed, vedligeholdelsesstand, kvalitet og art. Lejer kan altid gå til huslejenævnet, hvis huslejen afviger for meget fra det lejedes værdi. Udlejer kan også selv gå til huslejenævnet, hvis det modsatte opstår og udlejer mener huslejen er for lavt sat.
Ved boliger, der ikke er omfattet boligreguleringsloven, er der ingen forskel på reglerne for mindre eller større ejendomme. Ved huslejestigninger er det gældende for alle, at lejen kan stige hvert andet år, hvis lejen vurderes væsentligt lavere end det lejedes værdi. Det er ikke en pligt at orientere beboerrepræsentationen først. Desuden kan beboerrepræsentationen heller ikke foretage en indsigelse på vegne af flere lejere.
I de regulerede kommuner skelnes der mellem større og mindre ejendomme, når huslejen skal fastsættes. De mindre ejendomme har 1-6 lejemål, mens større er alle ejendomme med 7 eller flere lejemål.
Ved boliger beliggende i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, kan udlejer vælge at fastsætte huslejen frit efter markedsleje. Det kræver blot, at der i lejekontrakten laves en aftale om markedsleje. Det vil sige den husleje, lejer og udlejer kan blive enige om. Denne vurdering er kun begrænset af ”åbenlyst urimelig høj leje” i henhold til aftalelovens §36. Udgangspunktet er, at huslejen ikke må være væsentlige højere end lignende lejemål i større ejendomme.
Huslejen kan maksimalt forhøjes hvert 2. år i sådanne ejendomme og må først indføres 2 år efter lejers indflytning. En huslejestigning vil finde sted, hvis huslejen vurderes væsentligt lavere end lignende lejemål i større ejendomme.
Udlejer du flere end 7 lejemål i en ejendom, der er opført før 1992, udregnes huslejen efter det, der kaldes “omkostningsbestemt leje”. Det vil sige, at huslejen ikke må overstige driftsomkostningerne. Der skal være dokumentation for disse driftsomkostninger, da lejer kan gøre krav på at se dokumentation heraf.
Hvis boligen er moderniseret, kan huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Moderniseringen skal dog være en gennemgribende forbedring (boligreguleringsloven §5, stk. 2). Det vil sige, at renoveringen skal overstige 2.271 kr. pr. m2 eller have et samlet beløb på 259.699 kr. (2020-niveau). For gennemgribende forbedrede lejemål, der er opført før 31. december 1991, kan lejen fastsættes efter fri markedsleje, hvis dette angives i lejekontraktens §11.
Med boligreguleringsloven er det et krav, at udlejer kan fremvise en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommen. I de regulerede kommuner er der også regler om konti til vedligeholdelse (efter §18 og 18 b i boligreguleringsloven), hvor udlejer skal indsætte penge til vedligehold. Ifølge boligreguleringsloven skal summen til vedligehold reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
I de uregulerede kommuner, hvor kun lejeloven er gældende, er ingen af ovenstående regler et krav. Udlejer behøver ikke hensætte penge til vedligehold eller fremlægge vedligeholdelsesplan.
Vedligeholdelse ifølge lejeloven betyder, at udlejer opretholder lejemålet i samme stand som aftalt ved indflytning. Skader, der skyldes lejer eller udlejers uagtsomme handlinger, er ikke omfattet. Hvis lejer f.eks. har ødelagt et komfur ved forkert brug, skal lejer betale for reparation eller eventuel udskiftning. Lejelovens regler om, hvem der har vedligeholdelsespligten, bruges kun, hvis der ikke er aftalt andet i lejekontrakten.
Få styr på regler for vedligeholdelse her
For at en forbedring kan påvirke huslejen, skal forbedringerne omfatte en betydelig forøgelse af det lejedes værdi. Det gælder både for lejemål i regulerede og uregulerede kommuner. Udlejer kan ifølge lejelovens §58, stk. 1, og boligreguleringslovens §27, stk. 1, kræve, at lejen skal hæves, så lejen matcher forøgelsen af det lejedes værdi efter en gennemgribende forbedring. I regulerede kommuner, hvor der er tillagt en vedligeholdelseskonto, kan huslejen kun reguleres på baggrund af differencen.
Når et lejemål er gennemgribende forbedret, og forbedringerne er af energibesparende karakter, kan udlejer forhøje lejen på baggrund af de samlede udgifter, der er brugt hertil. Lejerens besparelse, som resultat af den energibesparende forbedring, skal der dog tages hensyn til, da huslejestigningen skal være svarende hertil. Med andre ord kan forbedringer defineres som et arbejde, der forøger værdien af lejemålet for lejerne – f.eks. øget komfort og forbedret funktionalitet.
I regulerede og uregulerede kommuner gælder forskellige regler i forhold til varslingen af forbedringer og eventuelt huslejestigning. Ydermere afhænger varslingen ligeledes af, om der er knyttet en beboerrepræsentation til ejendommen.
Er lejemålet beliggende i en reguleret kommune, og er der tilknyttet en beboerrepræsentation til ejendommen, så skal der indkaldes til orienteringsmøde med denne inden forbedringerne af lejemålene igangsættes. Derefter skal repræsentanterne have tre uger til at ytre eventuelle modstridende holdninger til forbedringsarbejdet.
I uregulerede kommuner kan udlejer udføre forbedringer uden at gennemgå disse med lejer, og lejer kan ikke lave indsigelse mod forbedringen. Dog anbefaler vi, at udlejer informerer lejer, så der ikke opstår unødvendige konflikter i lejeforholdet. Varslingen heraf skal fremgå senest tre måneder før, arbejdet går i gang. Hvis det er forbedringer af mindre karakter, kan udlejer nøjes med at informere lejer seks uger før påbegyndelse.
Hvis forbedringsarbejdet resulterer i en huslejestigning, skal dette varsles skriftligt til lejer mindst tre måneder før, huslejestigningen træder i kraft. Dog må varslingen tidligst finde sted, når forbedringerne er gennemført. I regulerede kommuner i ejendomme med beboerrepræsentation skal denne orienteres senest 7 dage før, at huslejestigningen fremlægges for lejerne. Til orientering om huslejestigning skal udlejer fremlægge budgetter, der viser årsagen samt beregning af huslejestigningen. Som udlejer skal man være klar over, at lejer altid har mulighed for at gøre indsigelse mod en huslejestigning (ifølge lejeloven §59, stk. 5). Indsigelsen skal være foretaget inden en frist på seks uger. Udlejers pligt er herefter at indbringe sagen for huslejenævnet max seks uger efter, at lejers indsigelsesfrist er udløbet.
Hvis din ejendom er beliggende i en reguleret kommune og dermed omfattet af boligreguleringsloven, skal udlejer være opmærksomme på beløbsgrænser i forbindelse med forbedringer. Udlejer skal tilbyde lejer en erstatningsbolig, hvis forbedringen medfører en lejeforhøjelse på mere end 194 pr. m2 (2017-niveau).
Læs mere om gennemgribende renovering
