Når du bor til leje er det vigtigt at kende reglerne for vedligeholdelse. Hvem skal vedligeholde boligen? Hvad er forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse? Og hvad er konsekvenserne, hvis reglerne ikke bliver overholdt? Dette er blot nogle af de spørgsmål, du får svar på i dette blogindlæg.
Hvad er vedligeholdelsespligt?
Vedligeholdelsespligten indebærer, at man løbende skal foretage vedligeholdelsesarbejde og udbedre fejl og mangler ved lejemålet. Vedligeholdelse skal sikre, at lejemålet opretholdes i den stand, som er aftalt i lejekontrakten.
Skader, som skyldes misligholdelse fra lejer, er ikke omfattet af den almindelige vedligeholdelsespligt og kan kræves udbedret af lejer.
Det samme gør sig gældende for hændelige forringelser af lejemålet, som kommer til udtryk ved almindelig slid og ælde.
Formålet med vedligeholdelsespligten er at opretholde lejemålet i den stand, der er aftalt mellem lejer og udlejer. Lejeloven skelner mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse, hvor ansvaret afhænger af aftalen mellem parterne og lejelovens bestemmelser.
Den, der har vedligeholdelsespligten, enten efter lejelovgivningen eller lejekontrakten, skal finansiere vedligeholdelsen og sørge for, at vedligeholdelsesarbejdet bliver udført.
Hvem skal stå for vedligeholdelsespligten?
Det følger af lejelovens almindelige regler, at det som udgangspunkt er udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt, mens lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette udgangspunkt kan, og er ofte i praksis, fraveget ved aftale mellem lejer og udlejer. Den eneste vedligeholdelsespligt lejer er pålagt ifølge lejeloven, er vedligeholdelse af nøgler og låse.
Herudover er det vigtigt at bemærke, at såfremt lejer, for egen regning og efter aftale med udlejer, vælger at indsætte en vaskemaskine eller andet vedligeholdelsespligtigt inventar i lejemålet, har lejer vedligeholdelsespligten af det nyindkøbte. Dette udgangspunkt gælder også selvom udlejer ifølge lejekontrakten har ansvaret for den udvendige vedligeholdelse, da denne ikke omfatter lejers egne installationer.
Hvad er indvendig vedligeholdelse?
Den indvendige vedligeholdelse indbærer som udgangspunkt maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af trægulve. Det betyder altså, at alle andre former for vedligeholdelse hører under den udvendige vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.
Når man taler om indvendig vedligeholdelse, kan man fristes til at tro, at den indvendige vedligeholdelse omfatter alle de ting, der er integreret indendørs i lejemålet. Dette er imidlertid ikke tilfældet, idet hårde hvidevarer, badeværelseselementer og toiletter som udgangspunkt kun hører under udlejers vedligeholdelse, hvis de er en del af det lejede.
Hvem skal stå for den indvendige vedligeholdelse?
Udgangspunktet er, at det er lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, medmindre andet er aftalt, hvilket følger af lejelovens almindelige regler. Hvis dette udgangspunkt ikke er fraveget ved aftale, hvilket ofte er tilfældet, er udlejer forpligtet til at oprette en indvendig vedligeholdelseskonto, hvor der månedligt afsættes et fast beløb til vedligeholdelse.
Lejelovens udgangspunkt, nemlig at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, er ofte fraveget således, at udlejer overtager pligten. Det er derfor vigtigt at bemærke, at det i lejekontraktens § 8 skal angives, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt, uanset om den påhviler lejer eller udlejer.
Hvad er en indvendig vedligeholdelseskonto?
Hvis udgangspunktet, nemlig at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, men dette undtagelsesvist er fraveget ved aftale, skal der oprettes en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet. Dette gælder imidlertid kun, hvis lejemålet er en lejlighed, men derimod ikke, hvis der er tale om leje af et værelse eller et hus.
På vedligeholdelseskontoen skal udlejer hver måned afsætte et beløb, der afregnes med 1/12 månedsvis med en årlig sats på 46,00 kr. pr. kvadratmeter (2021).
Det betyder, at hvis lejemålet for eksempel er 100 kvadratmeter skal udlejer afsætte: 383,33 kr. pr. måned ((46,00 kr. x 100 kvadratmeter) / 12 måneder) på den indvendige vedligeholdelseskonto.
Hvis lejer kun delvist har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, skal det beløb udlejer afsætter på vedligeholdelseskontoen, tilsvarende nedsættes i forhold til, hvor stor en andel af den indvendige vedligeholdelsespligt, lejer har påtaget sig.
Hvad skal pengene på vedligeholdelseskontoen bruges til?
Såfremt lejer ønsker, at udlejer foretager vedligeholdelsesarbejde for de penge, som står på vedligeholdelseskontoen, skal lejer kontakte udlejer.
Såfremt vedligeholdelsen foretages på lejers initiativ:
Lejer kan kræve, at de penge udlejer har afsat på vedligeholdelseskontoen, anvendes til indvendig vedligeholdelse i to situationer:
1. Når det er nødvendigt
2. Når der er tilstrækkeligt med penge på vedligeholdelseskontoen
Udlejer skal sikre, at vedligeholdelsen udføres, hvis arbejdet er nødvendigt, og der er midler på kontoen. Såfremt saldoen på vedligeholdelseskontoen ikke er tilstrækkelig til at betale udgifterne til vedligeholdelsen, skal lejer selv betale.
Hvis lejer efter aftale med udlejer står for vedligeholdelsesarbejdet, skal lejer aflevere kvitteringerne på de udgifter, der har været til vedligeholdelsen. Såfremt arbejdet er udført i overensstemmelse med aftalen med udlejer, får lejer sine udgifter refunderet.
I nogle lejekontrakter fremgår det, at vedligeholdelsesarbejdet skal udføres af momsregistrerede håndværkere, så lejer ikke selv kan udføre arbejdet. Hvis dette er tilfældet, er det vigtigt, at lejer overholder denne aftale for at kunne få udgifterne til vedligeholdelsesarbejdet refunderet.
Det er herudover vigtigt, at lejer får udlejer til at registrere kvitteringerne inden for en kort tidsfrist, idet regninger der er mere end tre måneder gamle, ikke kan kræves betalt af vedligeholdelseskontoen.
Såfremt vedligeholdelsen foretages på udlejers initiativ:
Såfremt vedligeholdelsesarbejdet foretages på udlejers initiativ, kan udlejer, når han har haft en udgift til indvendig vedligeholdelse, betale udgiften med penge fra vedligeholdelseskontoen. Herefter skal udlejer fremsende en skriftlig opgørelse til lejer over de afholdte omkostninger ved vedligeholdelsen.
Herudover skal lejer have oplysninger om, hvilket beløb der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen efter udførelsen af arbejdet. Lejer kan kræve dokumentation for de vedligeholdelsesudgifter, udlejer har fradraget på vedligeholdelseskontoen.
Hvis vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste tre års indbetalinger, kan lejer kræve, at der anvendes et beløb til rimelig og hensigtsmæssig vedligeholdelsesarbejde i lejligheden, hvis lejemålets indvendige vedligeholdelse er opfyldt.
Hvad sker der med vedligeholdelseskontoen, når lejer opsiger lejeboligen?
Hvis lejer opsiger et lejemål, hvor udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan lejer hverken fremsætte et krav om, at udlejer skal anvende et beløb til indvendig vedligeholdelse eller vedligeholdelsesarbejde i lejligheden. Ved fraflytning overgår vedligeholdelseskontoen til den næste lejer, og udlejer skal oplyse den nye lejer om, hvor stort et beløb der står til rådighed på vedligeholdelseskontoen ved lejeforholdets begyndelse.
Hvad er udvendig vedligeholdelse?
Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt det, der ikke er indeholdt i den indvendige vedligeholdelse, som primært er maling, hvidtning og tapetsering i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse dækker derfor langt bredere end det, der er udvendigt på lejemålet. Udlejer har pligt til at vedligeholde bygningens ydre og fællesinstallationer, herunder tag, facader, trapper, altaner, skorstene, vinduer og døre.
Hårde hvidevarer, el-, gas- og varmeinstallationer kan være en del af udlejers vedligeholdelsespligt, men kun hvis de er en del af det lejede. Hvis lejer selv har installeret disse, er det lejers ansvar at vedligeholde dem.
Hvem skal stå for den udvendige vedligeholdelse?
Udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Denne pligt kan ikke fraviges i regulerede kommuner, medmindre det drejer sig om en have, der er en del af det lejede, hvor lejer kan pålægges vedligeholdelsen.
Lejer og udlejer kan som udgangspunkt aftale, at lejer skal overtage den udvendige vedligeholdelsespligt af lejemålet. Dette er dog kun muligt i uregulerede kommuner og for små ejendomme med seks eller færre lejemål.
I lejemål, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V finder anvendelse, det vil sige store ejendomme (med syv eller flere lejemål) beliggende i regulerede kommuner, kan parterne nemlig ikke aftale, at lejer har den udvendige vedligeholdelsespligt.
Der er dog en enkelt undtagelse hertil: Lejer og udlejer kan aftale, at lejer overtager vedligeholdelsen af en have, der indgår i det lejede.
Kan lejer have den udvendige vedligeholdelsespligt?
Ja, for det betyder omvendt, at lejemål, som er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V ikke finder anvendelse, eller for lejemål, som er beliggende i “små-huse” (ejendomme med seks eller færre lejemål), kan lejer og udlejer godt aftale, at det er lejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt.
Hvis lejer har den udvendige vedligeholdelse, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige udgangspunkt.
Hvis udgangspunktet – at udlejer skal stå for den udvendige vedligeholdelsespligt – ikke er fraveget ved aftale, har udlejer ingen forpligtelse til at oprette en vedligeholdelseskonto, som det er tilfældet med den indvendige vedligeholdelse.
Udelukkende i den situation, hvor udlejer har den udvendige vedligeholdelse for et lejemål, som ligger i en reguleret kommune og er en privat udlejningsejendom med mindst syv lejemål, skal udlejer fastsætte et beløb til udvendig vedligeholdelse.
Hvad er konsekvensen af at overtræde vedligeholdelsespligten?
Hvis den, der har vedligeholdelsespligten forsømmer sin pligt, kan Huslejenævnet pålægge enten lejer eller udlejer at vedligeholde. I nogle tilfælde kan Huslejenævnet endvidere kræve, at lejer får en lejereduktion, hvis det er udlejer, der forsømmer sin vedligeholdelsespligt. Hvis det derimod er lejer, der forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan lejer risikere at blive sat ud af lejemålet.
Hvad er sammenhængen mellem løbende vedligeholdelsespligt og istandsættelse ved fraflytning?
Ved lejers indflytning bliver lejemålets stand konstateret ved et indflytningssyn, såfremt udlejer har mere end ét lejemål. Ved lejers fraflytning har der siden 01-07-2015 kunne kræves normalistandsættelse og ikke nyistandsættelse.
Idet lejemålet, som følge af ordningen med normalistandsættelse, skal afleveres i samme stand som ved lejers indflytning, får det ligeledes betydning for den løbende vedligeholdelsespligt. Såfremt lejer har misligholdt sin løbende vedligeholdelsespligt, vil udlejer kunne kræves en fraskrivelse i lejers depositum ved lejers fraflytning. Fraskrivelsen skal svare til den forringelse af lejemålets stand, der er opstået som følge af lejers misligholdelse af vedligeholdelsespligten.
Vi håber, at du er blevet meget klogere på indvendig og udvendig vedligeholdelse, og at du føler dig bedre klædt på til, hvad du kan gøre, hvis reglerne ikke bliver overholdt.
