Som udlejer har du ifølge lejeloven mulighed for at kræve depositum og forudbetalt leje, som lejer skal indbetale i starten af lejeforholdet. Beløbene fungerer som sikkerhed for betaling af husleje i opsigelsesperioden og for eventuel nødvendig istandsættelse ved fraflytning.
I denne artikel får du et overblik over reglerne og de praktiske fordele ved at kræve depositum og forudbetalt leje.
Hvad er depositum?
Depositum er et beløb, som lejer betaler ved indflytning – højst svarende til tre måneders husleje ekskl. forbrug. Det fungerer som sikkerhed for udlejer, så eventuelle skader eller manglende istandsættelse ved fraflytning kan dækkes. Beløbet skal tilbagebetales, hvis lejer afleverer lejemålet i aftalt stand jf. lejelovens § 59.
Hvor meget må udlejer opkræve i depositum?
Lejeloven tillader, at udlejer kan opkræve et depositum svarende til maksimalt tre måneders husleje ekskl. forbrug. Hvis der i lejeperioden sker en huslejestigning, kan udlejer kræve, at depositummet justeres tilsvarende.
Regler for depositum ved fraflytning
Udlejer kan bruge depositummet til at dække nødvendige istandsættelsesomkostninger ved fraflytning.
For lejemål indgået efter 1. juli 2015 må udlejer kun kræve normalistandsættelse – f.eks. maling og gulvafslibning – afhængigt af aftalt vedligeholdelsespligt.
Hvis udlejer har flere end ét beboelseslejemål, skal der ved fraflytning gennemføres et fraflytningssyn, og lejer skal modtage en fraflytningsrapport jf. lejelovens §§ 98 og 98a.
Hvad må udlejer bruge depositummet på?
Udlejer må bruge depositummet til at dække nødvendige istandsættelsesomkostninger ved fraflytning – men kun i det omfang, det følger af den aftalte vedligeholdelsespligt.
Lejemålet skal sættes i stand i overensstemmelse med det vedligeholdelsesniveau, der er aftalt i lejekontrakten. For nyere lejeaftaler betyder det typisk normalistandsættelse, f.eks. maling og gulvafslibning.
Regler for tilbagebetaling af depositum ved fraflytning
Hvis en udlejer har flere end ét beboelseslejemål, skal flytteopgørelsen som tommelfingerregel udarbejdes senest 14 dage efter lejers fraflytning. Dette giver lejer mulighed for at få indblik i, hvad pengene er brugt på, samt hvilke udgifter, der har været i forbindelse med istandsættelsen. Lejer har derefter mulighed for at gøre indsigelse mod istandsættelseskravet.
Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositum til lejer?
Efter lejers fraflytning af lejemålet skal udlejer opgøre de udgifter, der dækkes af depositummet, og tilbagebetale det resterende beløb til lejer.
Det er vigtigt at bemærke, at lejeloven ikke fastsætter nogen tidsfrist for, hvornår udlejer har pligt til at tilbagebetale depositum til lejer. Dog bør udlejer tilbagebetale restbeløbet, så snart istandsættelseskravet og eventuelle erstatningskrav for skader på lejemålet er opgjort i flytteopgørelsen. I retspraksis ses en tendens til at acceptere en periode på én til halvanden måned for tilbagebetaling af overskydende depositum.
Kan udlejer kræve mere end depositum ved fraflytning?
Hvis udgifterne til istandsættelsen overstiger det indbetalte depositum, kan udlejer kræve, at lejer dækker det resterende beløb. Dette gælder særligt ved større skader, såsom beskadigede gulve eller væsentlige slidmærker.
I hvilke tilfælde kan udlejer tilbageholde lejers depositum?
I tilfælde hvor udlejer har et krav mod lejer for manglende betaling af husleje eller forbrug i lejeperioden, eller et erstatningskrav for ødelagt inventar, kan udlejer tilbageholde lejers depositum, indtil beløbet er betalt.
Det er vigtigt at bemærke, at udlejer først kan modregne de manglende betalinger med lejers depositum ved fraflytning. Udlejer er dermed ikke berettiget til at modregne depositummet ved manglende betalinger i lejeperioden.
Hvad er forudbetalt leje?
Forudbetalt leje er husleje, som lejer betaler på forhånd ved indflytning, og kan udgøre op til tre måneders husleje ekskl. forbrug. Beløbet skal dække de sidste måneder af lejeforholdet, typisk opsigelsesperioden.
Hvis huslejen stiger undervejs, kan udlejer kræve, at det forudbetalte beløb justeres tilsvarende Jf. lejelovens § 34 og § 34a.
Hvad er reglerne for forudbetalt leje ved opsigelse af lejemålet?
Den forudbetalte leje bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden. Beløbet modregnes automatisk i de sidste måneders husleje, og der sker normalt ikke tilbagebetaling.
Hvornår kan forudbetalt leje tilbagebetales efter opsigelse?
Udlejer har pligt til at genudleje boligen hurtigst muligt efter opsigelse. Hvis lejemålet genudlejes før opsigelsesperiodens udløb, skal lejer tilbagebetales den del af den forudbetalte leje, som dækker den overskydende periode.
Den samlede indflytningspris
Opkrævning af depositum og forudbetalt leje må højst udgøre et samlet beløb svarende til seks måneders husleje. Udlejer har desuden mulighed for at kræve, at lejer betaler for de første tre måneders husleje forud for indflytning.
Det betyder, at udlejer ved indflytning kan kræve en samlet indflytningspris svarende til maksimalt ni måneders husleje: 3 måneders husleje + 3 måneders forudbetalt leje + 3 måneders depositum.
