Når du udlejer hele eller dele af din bolig, har du ifølge lejeloven mulighed for at opkræve depositum og forudbetalt leje, som lejer skal indbetale i starten af lejeforholdet. Det indbetalte depositum og den forudbetalte leje fungerer som udlejers sikkerhed for at kunne dække udgifterne ved lejers fraflytning af lejemålet.
I dette indlæg kan du blive klogere på lejelovens regler samt hvorfor det er en god idé som udlejer at opkræve depositum og forudbetalt leje:
Hvad er depositum?
Udlejer kan opkræve et depositum svarende til maksimalt 3 måneders husleje eksklusive forbrug, som lejer indbetaler ved lejeforholdets begyndelse, før indflytning. Depositummet stiller en sikkerhed for, at udlejer kan dække mulige istandsættelsesomkostninger, når lejer fraflytter lejemålet.
Hvor meget må udlejer opkræve i depositum?
Lejeloven tillader, at udlejer kan opkræve et depositum svarende til maksimalt 3 måneders husleje eksklusive forbrug (også kaldet a conto).
Hvis der i lejeperioden er en huslejestigning, kan udlejer kræve, at depositummet justeres tilsvarende.
Der står følgende i lejeloven om depositum:
§ 59. Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
Regler for depositum ved fraflytning
Udlejer kan bruge depositummet til at dække eventuelle istandsættelsesomkostninger ved lejers fraflytning af lejemålet.
Når lejer fraflytter, afholdes der et fraflytningssyn, hvor lejemålets stand gennemgås. I fraflytningsrapporten fastslås det, hvor meget og hvad der skal istandsættes i lejemålet.
For lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan udlejer ifølge lejeloven kun kræve normalistandsættelse.
Hvad må udlejer bruge depositummet på?
Udlejer må bruge lejers indbetalte depositum til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvad udlejer præcis må istandsætte med lejers depositum, afhænger af, hvem der har den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt.
Ifølge lejeloven skal lejemålet sættes i stand i overensstemmelse med det aftalte vedligeholdelsesniveau. Udlejer kan derfor kun kræve betaling for den nødvendige istandsættelse ved lejers fraflytning, også kaldet normalistandsættelse – dette omfatter typisk hvidtning, maling, tapetsering samt slibning af gulve.
Regler for tilbagebetaling af depositum ved fraflytning
Hvis udlejer har flere end ét beboelseslejemål, skal flytteopgørelsen som tommelfingerregel udarbejdes senest 14 dage efter lejers fraflytning. Dette giver lejer mulighed for at se, hvad pengene er brugt på, samt hvilke udgifter der har været i forbindelse med istandsættelsen. Lejer kan derefter gøre indsigelse mod istandsættelseskravet, hvis det er nødvendigt.
Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositum til lejer?
Efter lejers fraflytning af lejemålet skal udlejer opgøre de udgifter, der dækkes af depositummet, og tilbagebetale det resterende beløb til lejer.
Det er vigtigt at bemærke, at lejeloven ikke fastsætter nogen tidsfrist for, hvornår udlejer har pligt til at tilbagebetale depositum til lejer. Dog bør udlejer tilbagebetale depositummets restbeløb, så snart istandsættelseskravet og eventuelle erstatningskrav for skader på lejemålet er opgjort i flytteopgørelsen. I retspraksis ses en tendens til at acceptere en periode på én til halvanden måned for tilbagebetaling af overskydende depositum.
Kan udlejer kræve mere end depositum ved fraflytning?
Hvis udgifterne til istandsættelsen overstiger det indbetalte depositum, kan udlejer kræve, at lejer dækker det resterende beløb. Dette gælder særligt ved større skader, såsom beskadigede gulve eller væsentlige slidmærker.
I hvilke tilfælde kan udlejer tilbageholde lejers depositum?
I tilfælde hvor udlejer har et krav mod lejer for manglende betaling af husleje eller forbrug i lejeperioden, eller et erstatningskrav for ødelagt inventar, kan udlejer tilbageholde lejers depositum, indtil beløbet er betalt.
Det er vigtigt at bemærke, at udlejer først kan modregne de manglende betalinger med lejers depositum ved fraflytning. Udlejer er dermed ikke berettiget til at modregne depositummet ved manglende betalinger i lejeperioden.
Hvad er forudbetalt leje?
Ligesom ved depositum kan udlejer kræve, at lejer indbetaler op til 3 måneders forudbetalt husleje eksklusive forbrug ved indflytning. Dette fungerer som sikkerhed for at dække huslejeudgifter i opsigelsesperioden. Hvis huslejen reguleres op i lejeperioden, kan udlejer, på samme måde som med depositummet, justere den forudbetalte leje.
Hvad er reglerne for forudbetalt leje ved opsigelse af lejemålet?
Ved lejers fraflytning stiller den forudbetalte husleje sikkerhed for, at udlejer kan dække huslejeomkostningerne i opsigelsesperioden. Ifølge lejeloven modregnes forudbetalt leje altid i lejeforholdets sidste måneders husleje, og der sker som udgangspunkt ingen tilbagebetaling.
Genudlejningspligtens betydning for tilbagebetaling af forudbetalt leje
Ved lejer opsigelse af lejemålet, har udlejer en genudlejningspligt. Det betyder, at udlejer hurtigst muligt skal forsøge at finde en ny lejer for at minimere lejers økonomiske ansvar for husleje i opsigelsesperioden. Hvis udlejeren genudlejer lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb, skal lejeren have tilbagebetalt den forudbetalte leje for den overskydende periode.
Den samlede indflytningspris
Opkrævning af depositum og forudbetalt leje må højst udgøre et samlet beløb svarende til 6 måneders husleje. Udlejer har desuden mulighed for at kræve, at lejer betaler for de første 3 måneders husleje forud for indflytning.
Dette betyder, at udlejer ved indflytning kan kræve en samlet indflytningspris svarende til maksimalt 9 måneders husleje: 3 måneders husleje + 3 måneders forudbetalt leje + 3 måneders depositum
Generelle regler for depositum og forudbetalt leje
Depositum stilles som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, f.eks. for eventuelle skader på det lejede, mens forudbetalt leje dækker de sidste måneder af lejeperioden.
Udlejer må ikke kombinere beløbene på en vilkårlig måde, f.eks. ved at kræve fem måneders depositum og én måneds forudbetalt leje.
Nej, det er ikke et lovkrav. Det er valgfrit, om udlejer vil opkræve både depositum og forudbetalt leje eller kun én af delene. Ifølge lejelovens § 59 kan udlejer dog vælge at kræve op til tre måneders husleje som depositum og op til tre måneders forudbetalt leje. Det er dog ikke påkrævet, men det er almindelig praksis, at udlejer opkræver begge dele.
Det fremgår som oftest af lejekontrakten, hvornår depositum og forudbetalt leje skal være indbetalt, hvilket altid bør ligge før lejers indflytning. Hvis beløbet ikke betales i tide, kan udlejer, efter at have sendt et skriftligt påkrav, være berettiget til at ophæve lejekontrakten.
Lejeloven fastsætter ingen specifik tidsfrist for, hvornår udlejer skal betale depositummets restbeløb tilbage til lejer. Udlejeren skal tilbagebetale restbeløbet af depositummet, når lejeren er fraflyttet, og det er fastlagt, om der skal ske istandsættelse af det lejede.
I praksis tilbagebetales depositummet efter, at der er afregnet for eventuelle udgifter til istandsættelse, hvilket sker efter fraflytningssynet.
Overstiger udgifterne til istandsættelse det indbetalte depositum, skal lejer betale differencen, medmindre flytteopgørelsen er urimelig høj. Har lejer betalt et depositum svarende til 3 måneders husleje, vil depositummet som oftest være tilstrækkeligt til at dække istandsættelserne.
