Denne artikel behandler spørgsmålet, om fortrydelsesret også gør sig gældende for lejekontrakter. Her kan du blive klogere på, hvornår en lejekontrakt er bindende samt lejer og udlejers muligheder for at annullere lejeaftaler, efter lejekontrakten er underskrevet.
Opsigelse af lejemål og ophævelse af lejekontrakt inden indflytning
Lejeloven er til for at beskytte lejer og udlejer i konflikter med hinanden, og derfor er der også regler for både lejers og udlejers muligheder for opsigelse af lejemål og ophævelse af lejekontrakt inden indflytning. Inden indflytning er i dette tilfælde, inden udlejer har udleveret nøgler til lejer. Har udlejer udleveret nøglerne til lejer, så kan det forstås som udlejers accept af lejeaftalen, og derved bortfalder mulighederne for opsigelse og ophævelse af lejekontrakt inden indflytning – også selvom lejekontrakten ikke er underskrevet.
Har lejer ikke modtaget nøglerne, men både udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten, vil den stadig anses som en bindende lejeaftale. Derved gælder de almindelige regler for opsigelse for både lejer og udlejer, så snart lejekontrakten er underskrevet.
Er der derimod indgået en mundtlig aftale mellem lejer og udlejer, men ikke underskrevet lejekontrakt, er reglerne mere åbne. En mundtlig aftale er ifølge aftaleloven lige så bindende, som en skriftlig, men det vil hurtigt blive påstand mod påstand i boligretten. I sådan et tilfælde er det derfor lettere at opsige lejemålet og ophæve lejekontrakten inden indflytning, uden lejer skal betale husleje i opsigelsesperioden.
6 spørgsmål til fortrydelse af lejekontrakt
Det korte svar er nej. Lejer skal ikke betale indskud, før lejekontrakten er underskrevet af både lejer og udlejer. Dette er lejers sikkerhed for ikke at blive snydt af ”falske” udlejere.
I lejekontraktens §4 kan det dog aftales, at lejer skal betale depositum og forudbetalt leje inden en bestemt dato. Udlejer kan således skrive i §11, at lejemålet gøres betinget af, at lejer har indbetalt forudbetalt leje og depositum i henhold til §4. En sådan klausul kan formuleres på følgende måde:
”Lejemålets ikrafttræden er betinget af, at lejeren senest den * har indbetalt depositum på kr. * og forudbetalt husleje på kr. * som aftalt i lejekontraktens §4. Lejeaftalen bortfalder i sin helhed uden forudgående varsel, såfremt depositum og forudbetalt husleje, i alt kr. * ikke betales som aftalt.”
Har lejer ikke betalt depositum, men udlejer har udleveret nøglerne, kan det diskuteres om ovennævnte forbehold giver udlejer mulighed for at træde tilbage fra lejeaftalen. Udlevering af nøglerne kan opfattes, som en accept af, at lejemålet træder i kraft, selvom lejer ikke har betalt depositum og forudbetalt leje. For at være helt sikker, bør udlejer sende lejer et betalingspåkrav på depositum og forudbetalt leje. Betaler lejer ikke som anvist i betalingspåkravet, kan lejemålet ophæves med omgående virkning.
Få hjælp til lejekontrakten
Der foreligger en bindende aftale mellem udlejer og lejer, når lejer accepterer udlejers tilbud om et lejemål. En lejeaftale, som udlejer og lejer har underskrevet, er bindende og indgået på de vilkår, som fremgår af lejeaftalen, medmindre disse er i strid med ufravigelige regler i lejeloven.
En lejekontrakt som kun udlejer har underskrevet, inden den bliver fremsendt til lejer, er bindende fra det tidspunkt, hvor lejers underskrift er kommet frem til udlejer. Fortryder lejer, skal annullering være kommet frem til udlejer, inden udlejer ser den underskrevne kontrakt, for at lejer ikke er bundet af aftalen.
Har både udlejer og lejer underskrevet lejekontrakten, og lejeaftalen anses som bindende, så er der få muligheder for at komme ud af en lejekontrakt. I sådan et tilfælde gælder reglerne for almindelig opsigelse. Her har lejer typisk 3 måneders opsigelse, hvor der skal betales husleje, mens udlejer stort set er begrænset til kun at kunne opsige lejer på baggrund af misligholdelse af lejekontrakten.
Hvis udlejer sender en lejekontrakt til lejer, der ikke er underskrevet af udlejer, er udgangspunktet, at det er et bindende tilbud om indgåelse af en lejeaftale ifølge aftaleloven. Der kan imidlertid være omstændigheder der gør, at udgangspunktet må fraviges.
Det kan for eksempel være, at udlejer har informeret lejer om, at lejekontrakten blot er et udspil eller en kladde, som udlejer ønsker lejers bemærkninger til. Hvis udlejer ikke er kommet med en lignende tilkendegivelse om, at lejekontrakten ikke er endelig, vil lejers rettidige accept værende bindende. Lejer og udlejer kan herefter kun komme ud af lejeaftalen ved at opsige lejekontrakten med det i lejekontrakten aftalte opsigelsesvarsel.
Nogle udlejere vil måske mene, at en lejekontrakt, der sendes til lejer uden underskrift, ikke er bindende, da det blot er et tilbud, og begge parter ikke har underskrevet. Dette er imidlertid ikke tilfældet, da et tilbud er bindende for afgiveren i henhold til aftaleloven.
Har udlejer sendt en lejekontrakt til lejer uden egen underskrift, og lejer derefter sender kontrakten retur med underskrift, så er kontrakten altså lige så bindende for udlejer, som den er for lejer.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at udlejer har ret til at fortryde tilbuddet om en lejeaftale, inden lejer modtager lejekontrakten eller senest samme tid, som lejer modtager kontrakten.
Ligeledes kan udlejer annullere tilbuddet om en lejeaftale inden for en given frist, såfremt dette er tydeligt kommunikeret til lejer. Det kan f.eks. være, at udlejer har givet lejer en svarfrist på 5 dage, hvorefter tilbuddet bortfalder, hvis lejer ikke underskriver og fremsender lejekontrakten inden for fristen. Herefter kan udlejer frit indgå en bindende aftale om et lejeforhold med en anden lejer.
Når der er indgået en aftale mellem lejer og udlejer, kan lejer som udgangspunkt ikke ”annullere” eller træde tilbage fra aftalen. Lejer må derfor opsige den indgåede lejeaftale og betale leje i opsigelsesperioden, hvis lejer ønsker at blive frigjort af lejemålet.
Hvis lejer meddeler udlejer, at denne har fortrudt indgåelsen af lejeaftalen eller vil annullere underskrevet lejekontrakt, er dette at betragte som en opsigelse af lejeforholdet. Eftersom lejer opsiger lejeforholdet, efter lejekontrakten er underskrevet, er lejer forpligtet til at betale leje i opsigelsesperioden, som ofte udgør 3 måneder. Udlejer har dog altid genudlejningspligt, hvilket vil sige, at udlejer har pligt til at forsøge at genudleje hurtigst muligt for at begrænse lejers tab.
