Overtagelse af lejemål ved dødsfald, skilsmisse eller ophævelse af parforhold

Selvom det som udgangspunkt er udlejer, der bestemmer, hvem der skal overtage lejemålet, når en lejer er død eller fraflytter, så gælder der visse undtagelser. Særligt i de større byer er der rift om attraktive lejemål med lav husleje. Flere og flere lejere bliver opmærksomme på mulighederne for at overtage et ældre familiemedlems omkostningsbestemte lejemål.

Som udlejer har man ofte en interesse i selv at kunne disponere over lejemålet, enten for at forbedre lejligheden eller for at optimere på anden vis. Udlejere bør derfor sikre sig, at den, der påstår at have ret til at fortsætte lejemålet, rent faktisk opfylder betingelserne.

Lejeloven om overtagelse af lejemål

De væsentligste undtagelser til, at udlejer ensidigt kan bestemme, hvad der skal ske med et lejemål, er ved lejers lovlige fremleje, bytte, død, plejehjemsanbringelse, samlivsophævelse og i visse tilfælde af fælles husstand.

Overtagelse af lejlighed ved fremleje og boligbytte

Det er værd at bemærke, at kun lejere i rene boliglejemål i en ejendom med færre end 13 lejligheder må fremleje hele lejemålet. Fremlejeforholdet må som bekendt kun ske i særlige tilfælde (f.eks. udstationering) og maksimalt for en 2-årig periode. Hvis den oprindelige lejer permanent er flyttet eller fremlejer uretmæssigt, kan lejemålet efter påkrav ophæves, hvorved fremlejetageren også skal fraflytte.

Lejeren er forpligtet til at udarbejde en skriftlig fremlejeaftale, der skal sendes til udlejer, inden fremlejeforholdet begynder. Det gælder også, selvom lejeren kun udlejer et eller flere enkelte værelser i sit lejemål.

For bytte gælder tillige strenge krav, idet lejeren skal have boet i sit lejemål i mindst 3 år og parterne skal reelt have til hensigt at bytte. En lejer i et attraktivt lejemål må ikke lave et proforma-bytte med en anden lejer, hvorved lejeren reelt har til hensigt at flytte ind i en anden bolig, end den anden lejers lejemål.

Overtagelse af lejemål ved dødsfald

Er lejer død, har både lejerens efterladte ægtefælle eller et medlem af lejerens husstand gennem de sidste to år, ret til at fortsætte lejemålet. Dette gælder uanset, at den længstlevende ægtefælle eller medlem af afdødes husstand ikke står på lejekontrakten sammen med afdøde.

Det samme gælder i tilfælde af, at en lejer på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem, beskyttet bolig eller lignende.

Husstandsbegrebet & overdragelse af lejemål til samlever

Der er forskel på husstandsbegrebet ved lejers død og i tilfælde af samlivsophævelse. I dette afsnit omtaltes alene husstand i relation til en afdød lejer.

Lejere af enkelte værelser og fremlejetagere har ikke ret til at fortsætte, når ”værten” dør. Dette er bl.a. slået fast i domme om lejere i kollektiver, der havde lejekontrakt med lejeren.

I retspraksis lægges vægt på relationen mellem lejeren og den person, der påberåber sig at være medlem af lejers husstand – med der af følgende ret til at fortsætte i lejemålet. Det er den lejer, der ønsker at fortsætte i lejemålet, der skal bevise at have hørt til den oprindelige lejers husstand.

I en landsretsdom fra maj måned påberåbte en ven til en lejer, at de to havde et ægteskabslignende samliv. Under forklaringerne kunne han imidlertid bl.a. ikke huske lejerens fødselsdato. Dette, sammen med andre forhold, gjorde at retten ikke fandt det bevist, at han havde fælles husstand med lejeren.

Generelt lægges vægt på, at lejerne har fælles indbo, er fælles om indkøb og praktiske gøremål m.v. Når en samlever med lejeren påberåber sig husstandsstatus, kan det ofte være værd at undersøge, hvorvidt der reelt set er tale om en del af lejers husstand eller ej.

Overtagelse af lejemål ved samlivsophævelse

Ved lejers skilsmisse eller separation kan parterne enten ved aftale, eller gennem statsforvaltningen eller domstolene blive pålagt, hvem der skal fortsætte lejemålet. En sådan beslutning skal efterleves af udlejer.

Har en lejer i mindst 2 år haft fælles husstand med en anden, skal udlejer ligeledes respektere en aftale om, at lejers samlever skal fortsætte i lejemålet.

Har du spørgsmål til overtagelse af lejemål, er du meget velkommen til at kontakte advokat Søren Saaby Hansen