Lyd og larm er en naturlig del af livet i en ejendom med flere beboere. Men når støjniveauet overskrider det acceptable, kan det føre til klager – og i sidste ende have konsekvenser for lejeforholdet. Men hvornår er støj så generende, at det kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet? Og hvilke krav stilles der til både lejer og udlejer i sådanne sager?
I denne artikel ser vi nærmere på de juridiske rammer for støjgener i lejeboliger og forklarer, hvad der kræves, før en udlejer eventuelt kan gribe ind over for en støjende lejer.
Hvad siger Lejeloven om støj?
Ifølge Lejeloven §§ 152-154 må en lejer ikke udvise en adfærd, der er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere. Det gælder også støj – uanset om den stammer fra lejeren selv, fra medlemmer af husstanden eller fra gæster, som lejeren har givet adgang til boligen.
Med andre ord: Det er ikke nødvendigt, at der står noget specifikt om larm i lejekontrakten eller husordenen, for at støj kan være problematisk. Hvis larmen er tilstrækkeligt generende og kan dokumenteres, kan det i sidste ende føre til, at lejer må fraflytte boligen.
Hvordan håndteres klager over larm?
Når en udlejer modtager klager over larm fra andre beboere, er det vigtigt, at klagerne håndteres korrekt og dokumenteres grundigt. Her er den typiske proces:
1. Skriftlige klager fra naboer
Udlejeren bør opfordre de klagende lejere til at indsende skriftlige klager, hvor de beskriver støjen og anfører konkrete datoer og tidspunkter. Det er en vigtig del af dokumentationen, især hvis sagen senere skal for boligretten.
2. Udlejers vurdering og bevisbyrde
Udlejeren skal derefter vurdere klagernes karakter og hyppighed. Det er udlejerens ansvar at bevise, at der er tale om en overtrædelse af Lejeloven, og at den er alvorlig nok til at kunne sanktioneres – enten med en advarsel, opsigelse eller i grove tilfælde en ophævelse.
Advarsel til lejer
Inden en udlejer kan tage mere indgribende skridt, skal der som udgangspunkt gives en skriftlig advarsel til lejeren. Denne advarsel skal indeholde:
-
Hvilke datoer og tidspunkter der er klaget over.
-
En opfordring til, at lejeren fremover overholder god skik og orden.
-
Oplysning om, at gentagen larm kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet.
Advarslen skal dokumenteres, f.eks. ved at sende den med både quickbrev og anbefalet brev, så det kan bevises, at den er modtaget.
Hvis problemet fortsætter
Hvis lejeren ikke ændrer adfærd, og der fortsat kommer skriftlige klager, har udlejeren flere muligheder afhængigt af situationens alvor:
-
Sende endnu en advarsel.
-
Indbringe sagen for huslejenævnet (f.eks. hvis der er tvivl om larmens omfang).
-
Opsige lejemålet med varsel.
-
Ophæve lejemålet uden varsel ved grove eller gentagne overtrædelser.
Opsigelse af lejer på grund af støj
Hvis udlejer vælger at opsige lejemålet, skal det ske skriftligt og indeholde:
-
Begrundelsen for opsigelsen (f.eks. gentagne klager over larm).
-
Opsigelsesvarslet – som udgangspunkt 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.
-
Oplysning om, at lejer har ret til at gøre skriftlig indsigelse mod opsigelsen inden 6 uger.
-
Oplysning om, at sagen vil blive indbragt for boligretten, hvis der gøres indsigelse.
Udlejeren skal også her sikre bevis for, at opsigelsen er modtaget.
Vigtige råd til begge parter
Til lejere: Husk, at du har ret til almindelig brug af boligen – også til at se tv, have gæster og høre musik i rimeligt omfang. Men du har også pligt til at tage hensyn til dine naboer. Gentagen og dokumenteret støj kan få alvorlige konsekvenser.
Til udlejere: Bevar en objektiv og dokumenteret tilgang. Sager om larm kræver tydelig bevisførelse. En sag kan let trække ud eller falde til jorden, hvis klagerne er vage eller dårligt dokumenterede – eller hvis du ikke reagerer hurtigt nok på dem.
Støjklager i lejeboliger er blandt de hyppigste konflikter i etagebyggeri. Uanset om du er lejer eller udlejer, er det vigtigt at kende dine rettigheder og pligter – og reagere sagligt og rettidigt. Konflikter om larm bør håndteres med respekt, dokumentation og overblik – og i sidste ende med afsæt i Lejeloven.
