Lejekontrakt regler: Sådan laver du en lejekontrakt

I § 1 skal du udfylde, hvilken boligtype lejeaftalen vedrører. Drejer det sig om en lejlighed, ejerlejlighed, andelsbolig eller et enkeltværelse. Hvis du derimod vil indgå en lejeaftale om sommerhus, rækkehus eller dobbelthus, skal du vælge kategorien “andet”. 

Udlejer du en bolig, som du selv lejer, er det en fremlejekontrakt, som du skal udfylde. Her skal feltet “lejeforholdet er et fremlejeforhold” krydses af under § 1.

Herudover skal ud udfylde nogle oplysninger om henholdsvis lejer og udlejer. Både udlejers navn og adresse skal fremgå i dette afsnit. Den adresse, der skal oplyses på lejer, er den aktuelle adresse på tidspunktet for kontraktens indgåelse, og ikke den lejebolig, kontrakten vedrører. Herudover skal udlejers CVR- nr./Reg. nr. oplyses. 

Hvis udlejer har ansat en ejendomsadministrator, skal udlejers oplysninger oplyses sammen med administrationens oplysninger. Med BoligPortals digitale lejekontrakt er du sikker på, at der er styr på både form og formalia. Når du indtaster adressen på dit beboelseslejemål, indhenter vi automatisk resten af de tilgængelige informationer fra BBR. Herunder lejemålets areal, antal værelser samt hvor stor en del heraf, der udgør erhvervslokaler. 

Om lejemålet skal det ligeledes angives, hvad lejer har brugsret til, herunder for eksempel fællesvaskeri, cykelparkering, fælles gårdanlæg og lignende. Endeligt skal det noteres, hvad det lejede må bruges til uden udlejers skriftlige samtykke. Det kan være til “beboelse”, “erhverv” eller en kombination.

Kontraktens § 2 handler om informationer om lejeforholdets begyndelse og ophør. Udgangspunktet er, at lejeforholdet begynder, når lejer har fået nøglen til lejemålet, og udlejer kan opkræve husleje. 

For det første, skal det skal angives, hvornår lejeforholdet ophører. Hvis ikke andet er aftalt, ophører lejeforholdet ved lejers opsigelse efter opsigelsesperioden. For en lejlighed er opsigelsesperioden tre måneder for en lejlighed og for et enkeltværelse er den én måned. Hvis lejemålet ophører ved udlejers opsigelse, stilles der krav om en saglig årsag til opsigelsen, og lejeforholdet ophører med 12 måneders varsel. Læs mere om opsigelse af lejemål og lejekontrakt her.

Hvis der er tale om et tidsbegrænset lejemål, så ophører lejeforholdet, når den tidsbegrænsede lejeperiode udløber. Når du bruger BoligPortals digitale lejekontrakt kan du afkrydse feltet “lejemålet er tidsbegrænset”, hvorefter der automatisk bliver tilføjet en autogenereret formulering til § 11, der overholder lejelovens krav. Den autogenererede tekst minder dig om, at der kræves en saglig årsag for at tidsbegrænse dit lejemål.

Den årlige leje uden forbrug skal angives i dette afsnit, hvilket ligeledes gælder for lejemål, der er tidsbegrænset til under ét år. Herudover skal det angives, hvilken dag i måneden huslejen skal betales. De fleste udlejere vælger at opkræve husleje månedligt, men der kan også aftales kvartalsvis betaling. 

For at opkræve betaling til udgifter, der ikke er en del af huslejen, skal udlejer have hjemmel til dette ifølge lejeloven. De fortrykte punkter i en standardlejekontrakt herunder opkrævning af varme, vand, el, køling, antenne og internet kan opkræves ved siden af huslejen. Derimod tillader lejeloven ikke, at der kan opkræves PBS-gebyr, udgifter til renovation og trappevask ved siden af huslejen. 

Det skal angives, hvornår der sidst har været en skatte- og afgiftsvarsling, hvilket skyldes, at lejer på den måde bliver opmærksom på, hvornår en eventuel huslejestigning kan forventes. Hvis ikke andet er aftalt, skal alle ejendomsskatter være indregnet i huslejen. Herudover skal det angives, hvor lejen skal indbetales. 

Hvis udlejer ønsker, at der skal ske huslejeregulering efter nettoprisindekset, skal det fremgå af § 11. Med BoligPortals digitale lejekontrakt har du mulighed for, at få en autogenereret § 11- formulering, der overholder lejelovens regler, for regulering efter nettoprisindekset.

Hvis udlejer opkræver depositum og/eller forudbetalt leje af udlejer, skal det fremgå af § 4. Det skal angives, hvor mange måneders depositum og forudbetalt leje, der er indbetalt til udlejer. Efter lejeloven må der maksimalt opkræves 3 måneders forudbetalt leje eksklusiv forbrug og 3 måneders depositum. 

Med BoligPortals digitale lejekontrakt er du sikker på, at du får dine betalinger til tiden. Du bliver nemlig helt automatisk tilmeldt vores SMS-service, så lejer automatisk modtager en SMS med påmindelser om blandt andet indbetalinger for depositum og forudbetalt leje.

Depositum er udlejers sikkerhed for, at der er penge til istandsættelse ved lejers fraflytning af lejemålet. Forudbetalt leje kan derimod anvendes til at betale lejers husleje i opsigelsesperioden. Hvis lejer fortsætter med at betale leje i opsigelsesperioden, skal udlejer tilbagebetale lejer den forudbetalte leje ved fraflytning. 

Afslutningsvis skal det fremgå, hvornår lejer første gang skal betale husleje efter betaling af indflytningsprisen for at sikre, at der ikke sker en sammenblanding af første måneds husleje og forudbetalt leje.

Varme:

I dette afsnit i kontrakten skal det angives, om det er lejer eller udlejer, der skal levere varme. Det klare udgangspunktet er, at det er udlejer, der leverer varmen. Udlejer skal dokumentere lejers varmeforbrug, og der kan ikke opkræves varme som en del af den faste månedlige husleje. 

Herudover skal kontrakten indeholde informationer om, hvordan lejemålet opvarmes, hvilket for eksempel kan være ved fjernvarme/naturgas, centralvarme med olie, el til opvarmning eller andet. Under “andet” kan man for eksempel angive, at lejemålet opvarmes ved hjælp af varmepumpe, træpillefyr eller brændeovn. 

Det bemærkes i øvrigt, at det skal angives, hvornår varmeregnskabsåret begynder. Hvis ikke andet er aftalt, er denne periode den 1. juni – 31. maj, men mange udlejere vælger at følge kalenderåret. Regnskabsperioden kan ændres af udlejer med 6 ugers varsel. Den må dog højst være 18 måneder i overgangsfasen, hvis regnskabsperioden ændres.

El til opvarmning:

I dette afsnit i kontrakten skal det fremgå, hvem der leverer elektricitet til lejemålet. Hvis der er opsat selvstændige elmålere, betaler lejer typisk el direkte til forsyningsselskabet. Er der derimod tale om fremleje af et enkeltværelse, hvor der ikke er opsat selvstændige elmålere, vil forbrug være indregnet i huslejen.

BoligPortals digitale lejekontrakt indeholder en automatisk indhentning af fuldmagt til tilmelding af lejer til energi-og forsyningsselskabet EWII A/S. På den måde kan udlejer nemt og enkelt tilmelde lejer elforsyning med grøn standard pris el, og fuldmagten underskrives sammen med kontrakten med NemID. På den måde er man fri for administrativt bøvl, og lejer er sikker på, at få betalt sine elregninger til tiden. 

Vand:

Det skal angives i kontrakten, hvem der har ansvaret for at levere vand. Hvis det er udlejers ansvar, skal der være opsat en forbrugsmåler, der kan dokumentere lejers forbrug, og det skal angives, hvornår regnskabsåret begynder. Hvis ikke der er opsat individuelle vandmålere, kan udgiften til vand kun opkræves via huslejen. 

El til andet end opvarmning: 

Udgangspunktet er, at lejer afregner el til andet end opvarmning direkte med forsyningsselskabet. Det kan dog aftales, at det er udlejer, der skal levere el til lejemålet. Det skal herudover angives, hvornår elregnskabsåret begynder. 

Køling:  

Under afsnittet køling skal det angives, om det er lejer eller udlejer, der leverer køling til lejemålet. Køling omfatter køleanlæg, som er integreret i lejemålet, hvilket for eksempel er tilfældet for et aircondition anlæg. El-ventilatorer, der ikke er integreret i lejemålet, er derimod ikke omfattet af “køling” i § 5. Herudover skal det angives, om udgiften kan dokumenteres på individuelle forbrugsmålere og hvornår kølingsregnskabsåret begynder. 

Lejeloven indeholder en række regler om, hvad et gyldigt forbrugsregnskab skal opfylde, for at udlejer berettiget kan opkræve forbrug af lejer. 

I § 6 skal lejer gøres opmærksom på, om udlejer leverer fælles signalforsyning, som lejer skal betale bidrag til eller om lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning. 

Med BoligPortals digitale lejekontrakt er der i § 11 taget højde for, at eventuelle ændringer i abonnement eller valg af kanaler, skal godkendes af udlejer inden bestilling. Desuden skal det angives, om udlejer leverer adgang til internet, hvortil lejeren skal betale bidrag eller om lejer selv skal sørge for adgang til internet.

Indflytningssyn og indflytningsrapport:

Under dette afsnit skal det angives, hvorvidt lejemålets stand er blevet konstateret ved et indflytningssyn. Udlejere der udlejer mere end ét lejemål, som juridisk set er professionelle udlejere, har pligt til at afholde et indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport til lejer. Indflytningsrapporten bør blandt andet dokumentere gulvenes tilstand, eventuelle skader på inventar og hvorvidt lejemålet var nymalet ved indflytning. 

Med Boligportals digitale lejekontrakt bliver du mindet om, at du skal angive detaljer for indflytningssynet. Desuden vil du opleve, at vores digitale kontrakt har autogenereret en § 11 formulering, der tager de nødvendige forbehold for et eventuel kort indkaldelsesvarsel til indflytningssynet. 

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis udlejer ikke overholder reglerne for indflytningssyn og udlevering af en indflytningsrapport, vil udlejer ikke kunne kræve en fraskrivelse af lejers depositum ved fraflytning. Lejer har i så fald krav på, at få sit fulde depositum tilbagebetalt, også selvom udlejer har haft udgifter til istandsættelse. Læs mere om depositum og forudbetalt leje her.

Lejer skal nemlig levere det lejede i samme stand, som ved indflytning med undtagelse af den forringelse, som skyldes almindelig slid og ælde, som ikke er en del af vedligeholdelsespligten. Det er derfor kun de fejl og mangler, der ikke blev noteret i indflytningsrapporten, som udlejer kan kræve udbedret ved fraflytning.

Lejers fejl- og mangelliste: 

I § 7 er der taget højde for, at lejer senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, skriftligt kan meddele udlejer, at der er fejl og mangler ved lejemålet, som ikke blev opdaget ved indflytningssynet.

Hvis ikke 14-dages fristen overholdes, er udlejer ikke forpligtet til at notere de fejl og mangler, som lejer gør opmærksom på. Hvis der er tale om skjulte mangler, der var til stede ved lejers indflytning, men som ikke kan opdages med det blotte øje, kan lejer kræve manglen noteret og udbedret, også selvom 14-dagesfristen er udløbet. Det kan for eksempel være tilfældet, hvis lejer flytter ind om sommeren, og derfor først på et senere tidspunkt opdager, at radiatoren er i stykker. 

Vedligeholdelse indebærer, at man løbende skal foretage vedligeholdelsesarbejder og herudover udbedre fejl og mangler ved lejemålet. Formålet er, at man opretholder lejemålet i den stand, der er aftalt mellem lejer og udlejer. I § 8 skal det angives, om den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer eller udlejer. 

Indvendig vedligeholdelse:

Den indvendige vedligeholdelse indebærer udelukkende maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af trægulve. Lejelovens udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, men i langt de fleste tilfælde vil dette udgangspunkt være fraveget ved aftale således, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. 

Hvis udgangspunktet om, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt undtagelsesvist ikke er fraveget ved aftale, skal udlejer oprette en vedligeholdelseskonto. Det skal angives i kontrakten, hvilket beløb der står på vedligeholdelseskontoen ved kontraktens oprettelse. 

Udvendige vedligeholdelse:

Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt det, der ikke er indeholdt i den indvendige vedligeholdelse, som primært er maling, hvidtning og tapetsering i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse indebærer for eksempel hårde hvidevarer, lys- gas- el og varmeinstallationer, vinduer og døre. 

Den udvendige vedligeholdelse skal ikke angives i § 8 om vedligeholdelse, men skal behandles under “§ 11 – særlige vilkår”. Læs mere om udvendig vedligeholdelse under § 11.

Fraflytning: 

Udlejer bliver i § 8 gjort opmærksom på, at lejeloven stiller krav om, at der skal afholdes et fraflytningssyn og udarbejdes en fraflytningsrapport, hvis der udlejes mere end én beboelseslejlighed. Med BoligPortals digitale lejekontrakt bliver lejer automatisk indkaldt til flyttesyn i rette tid. På den måde sikre udlejer sig, at et eventuelt istandsættelseskrav over for lejer ikke går tabt. 

Lejemålets inventar skal angives i § 9. Inventar er for eksempel komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine og køleskab. Inventarlisten har betydning for, hvor omfattende den udvendige vedligeholdelsespligt er. Inventarlisten er ligeledes et udtryk for, hvad der skal være at finde i lejemålet ved lejers fraflytning. Det der er i lejemålet ved lejers indflytning, skal dermed også være at finde i lejemålet, når lejer fraflytter.

Udlejer kan fejlagtigt have angivet, at lejemålet indeholder inventar, som ikke er at finde i lejemålet. Hvorvidt lejer kan kræve det manglende inventar installeret afhænger af, om det enten er gået op for lejer, eller at lejer havde en formodning om, at der var sket en fejl. Hvis ikke lejer har indset, at det er en fejl, er lejeforholdet mangelfuldt, og lejer kan enten kræve inventaret installeret eller kræve, at der sker en lejereduktion.

Beboerrepræsentation: 

I dette afsnit skal det angives, hvorvidt der er en beboerrepræsentation i ejendommen. Beboerrepræsentationen består af repræsentanter valgt blandt lejerne i ejendommen, og udgør lejers repræsentant overfor udlejer. En beboerrepræsentations opgaver er blandt andet at udarbejde vedligeholdelsesplaner, gennemføre større renovationsarbejder på ejendommen og vedtage en husorden.

Husdyr: 

I § 10 skal det angives, om der må holdes husdyr i lejemålet. Husdyr omfatter primært hund og kat, men dyr af lignende størrelse og art kan sidestilles. Hvis udlejer giver tilladelse til husdyr i lejeboligen i § 10 bør det i § 11 specificeres, hvilke husdyr der tillades samt størrelsen og antallet. 

Hvis husdyr ikke er tilladt i lejemålet, er det vigtigt at bemærke, at der fortsat må holdes smådyr herunder fisk, fugle, gnavere, krybdyr og reptiler. Hvis udlejer ikke ønsker at tillade smådyr af nogen art, skal det angives i § 11 og ikke i § 10. Hvorvidt lejer må have besøg af,  og passe husdyr, skal ligeledes angives i § 11. 

Med BoligPortals digitale lejekontrakt kan du krydse af i feltet “husdyr ikke tilladt”, hvorefter der bliver indskrevet en autogenereret § 11- formulering i din kontrakt, der tager højde for, at der hverken må holdes hus-eller smådyr i dit lejemål. På den måde er du sikker på, at du tilstrækkeligt præcist har afskrevet lejer muligheden for at holde hus- og smådyr i dit lejemål.

Husorden: 

Hvis der foreligger en husorden ved lejeforholdets indgåelse, skal det fremgå af § 10. Hvis der er udarbejdet en husorden vedlægges den kontrakten. Med BoligPortals digitale lejekontrakt har du mulighed for at vedhæfte BoligPortals standardhusorden, der indeholder alle de punkter en standardhusorden, bør indeholde. Vores husorden regulerer blandt andet bestemmelser om lejers ansvar for gæster, benyttelse af fællesarealer, støj, leg, fester og lejerens husholdningsaffald. 

I ejendomme med beboerrepræsentation, hvor beboerrepræsentanterne selv kan udarbejde husordenen, giver BoligPortals digitale lejekontrakt ligeledes mulighed for at vedhæfte egen husorden. 

Energimærke:

Udlejer har pligt til at blive oplyst om lejemålets energimærke, når man udlejer en bolig i mere end fire uger. Energimærket kan med fordel angives i § 10, men det er også tilladt at udlevere energimærket separat for eksempel digitalt. Med BoligPortals digitale lejekontrakt har du mulighed for at vedhæfte din energimærkning, der hentes direkte fra Energistyrelsen, og som automatisk vedhæftes som bilag til den endelige kontrakt. På den måde undgår du bøder fra Energistyrelsen for manglende udlevering af energimærke.

Lejekontraktens § 11 er udlejers mulighed for at aftale særlige vilkår med lejer, som fraviger §§ 1-10. § 11 er meget kompleks, og det kan være svært at finde ud af, hvilke af lejelovens regler, der kan fraviges til ulempe for lejer. Vi anbefaler derfor, at du henter BoligPortals digitale e-bog om § 11, der guider dig igennem § 11, så du undgår lejelovens mange faldgruber og kommer sikkert i mål med kontrakten. Du finder den i vores pop-up nederst i højre side.

Med BoligPortals digitale lejekontrakt får du mere end 40 skræddersyede formuleringer til kontraktens § 11. Den intelligente og automatiske kontraktgenrerator sikrer dig nemlig en skræddersyet § 11, der overholder alle lejelovens regler. 

Vi har fremhævet tre eksempler på, hvad der bør stå i en standard § 11: 

14-dages istandsættelsesperiode: 

Med BoligPortals digitale lejekontrakt får du en skræddersyet §11-formulering hvorefter, lejer skal fraflytte lejemålet senest 14 dage før opsigelsesperiodens udløb. Udlejer har derfor mulighed for at istandsætte lejemålet og fortsat opnå fuld husleje, inden en ny lejer flytter ind. Udlejer får derfor lovligt 14 dages husleje, hvor lejer ikke har brugsret til lejemålet. 

Udvendig vedligeholdelse: 

Et andet eksempel er den udvendige vedligeholdelsespligt, der kun kan pålægges lejer i uregulerede kommuner, med undtagelse af den tilhørende have. Hvis det er lejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt, skal det angives i § 11 og ikke i § 8, der handler om, hvem der har ansvaret for den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvorfor er det ikke en standard § 11 formulering??

Lejeregulering efter nettoprisindekset:

Hvis huslejen reguleres efter nettoprisindekset, kan udlejer hvert år regulere huslejen med stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned det forrige år til oktober måned året før. 

BoligPortals digitale lejekontrakt indeholder en autogenereret § 11-formulering, der opfylder kravene til lejeregulering efter nettoprisindekset. Desuden fremgår det af standardformuleringen, at lejereguleringen ikke er til hinder for regulering i henhold til lovbestemte skatter og afgifter. Der er desuden taget højde for, at lejereguleringen ikke er til hinder for forbedringsforhøjelser som følge af forbedringer i det lejede, der forøget det lejedes værdi. Med BoligPortals digitale lejekontrakt er udlejer dermed sikker på, at være bedst muligt stillet.