Uanset om du er privatudlejer, professionel udlejer eller lejer, så kan det være relevant at kende til reglerne for genudlejningspligt. I dette blogindlæg gør vi dig klogere på, hvad genudlejningspligt er og hvad du bør være opmærksom på som lejer og udlejer.

Hvad er genudlejningspligt?

Genudlejningspligten dækker over udlejers pligt til at forsøge at genudleje lejemålet til den dato, som den nuværende lejer ønsker. Som udgangspunkt må lejer forvente at skulle betale huslejen i perioden fra fraflytningsdatoen frem til opsigelsesvarslet udløber. Dog har man som lejer ret til at ønske hurtigere genudlejning, og her skal udlejer som nævnt bestræbe sig på genudlejning fra den ønskede dato.

Lovgivningen på dette område kan findes i lejelovens § 86, stk. 3 og erhvervslejeloven § 64, stk. 3. Der er en smule forskel i de to love, men i det her blogindlæg har vi fokus på lovgivningen i lejeloven.

Hvem har ansvaret for genudlejningspligt?

Nu hvor vi har ridset op, hvad genudlejningspligten indebærer, vil vi herunder gennemgå, hvilket ansvar henholdsvis lejer og udlejer har i den forbindelse.

Lejers ansvar

Første trin mod en situation, hvor genudlejningspligten kan blive aktuel, er lejers opsigelsesbrev (enten digitalt eller per fysisk brev). Hvis lejer ønsker genudlejning før opsigelsesvarslets udløb, er det vigtigt at gøre udlejeren opmærksom på dette på skrift. Det er desuden en god idé, at lejer både skriver den ønskede opsigelsesdato og fraflytningsdato ind i sin opsigelse, så er lejer bedre stillet, hvis der skulle opstå tvister om udlejers genudlejningspligt.

Udlejers ansvar

Når udlejer har modtaget en opsigelse, hvor der ønskes tidligere genudlejning end ved opsigelsesvarslets udløb, så gør genudlejningspligten sig altså gældende. Derfor bør udlejer så hurtigt som muligt skilte eller annoncere det ledige lejemål. På den måde er udlejer sikker på at have opfyldt sin genudlejninspligt, så længe vedkommende ikke afslår en potentiel ny lejer uden saglig begrundelse. Desuden er det udelukkende udlejer, der har anvisningsretten til lejemålet, medmindre der er aftalt andet med lejer i lejeaftalen.

Hvad skal jeg være opmærksom på som udlejer?

Nu har vi været omkring, hvad udlejningspligten er samt hvilket ansvar henholdsvis lejer og udlejer har i situationer, hvor pligten gør sig gældende. Herunder vil vi uddybe nærmere, hvilke vigtige punkter, du som udlejer bør være opmærksom på.

Hvordan overholder jeg min genudlejningspligt?

Ifølge lejeloven skal du blot kunne bevise, at du har bestræbt dig på at finde en ny lejer til den ønskede dato. Dog er det herunder vigtigt, at du overholder disse 3 punkter:

Overholder du disse 3 punkter, har du opfyldt din genudlejningspligt som udlejer.

Hvor længe skal lejer fortsat betale huslejen?

Så længe du overholder din genudlejningspligt, skal lejer fortsætte med at betale husleje frem til varslets udløb. Men misligholder du som udlejer din genudlejningspligt, så frafalder din ret til at opkræve husleje af den fraflyttende lejer. Vi har oplistet, hvordan du overholder din genudlejningspligt ovenfor.

Hvem har anvisningsretten?

Som udlejer bevarer du selvfølgelig din anvisningsret til lejemålet, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. Det betyder helt konkret, at du har ret til stadig at afslå potentielle nye lejere, hvis du har en saglig årsag til dette. Det kan eksempelvis være, at du ikke tillader rygning eller kæledyr i lejemålet, og derfor afslår lejere, der ryger eller har kæledyr.

Hvad skal jeg være opmærksom på som lejer?

Som lejer er der selvfølgelig også en række ting, man bør være opmærksom på. Vi kommer ind på nogle af de vigtigste områder i de nedenstående spørgsmål og svar.

Hvornår har jeg ret til at stoppe huslejebetalingen?

Du har først ret til at stoppe din betaling af husleje den dato, hvor dit opsigelsesvarsel udløber eller fra den dato en ny lejer flytter ind. Det vil sige, at du som udgangspunkt bør forvente at skulle betale husleje frem til udgangen af din varselsperiode.

Hvad betyder 3 måneders opsigelsesvarsel?

De 3 måneders opsigelsesvarsel dækker kort fortalt over, at der går 3 måneder fra opsigelsesdatoen frem til den dato, hvor du er fri for at betale husleje for lejemålet. Som et eksempel kunne det være, at din udlejer har modtaget opsigelsen d. 14. juni. I dette tilfælde vil dine 3 måneders opsigelse først løbe fra d. 1. juli og tre måneder frem.

Må jeg selv finde den nye lejer?

Vil du gerne selv hjælpe med, at din gamle lejlighed bliver genudlejet hurtigst muligt, er du selvfølgelig velkommen til selv at gøre en indsats for at finde en ny lejer. Men her bør du være opmærksom på, at din udlejer har anvisningsretten og derfor har ret til at afslå en lejer, som du har fundet, hvis udlejer har en saglig begrundelse for at gøre det.

3 mulige scenarier ved genudlejning

Ovenfor har vi besvaret nogle af de vigtigste og mest almindelige spørgsmål fra både udlejer og lejer omkring genudlejning. Herunder vil vi komme ind på 3 mulige scenarier, der kan opstå i forbindelse med genudlejningspligten.

1. Udlejer overholder ikke sin genudlejningspligt

I det første scenarie overholder udlejer ikke sin genudlejningspligt, da vedkommende slet ikke annoncerer den tidligere overtagelsesdato – hverken ved et skilt i vinduet eller gennem digitale annoncer. I dette tilfælde mister udlejer sin ret til at opkræve husleje fra den fraflyttende lejer. 

2. Udlejer overholder sin genudlejningspligt, men finder ikke en ny lejer

I det andet scenarie overholder udlejer sin genudlejningspligt, men lykkes ikke med at finde en ny lejer til den ønskede dato. Her har udlejer annonceret lejemålet og muligvis også været i korrespondance med potentielle lejere, men har ikke haft held med at finde en passende lejer. I denne situation skal den fraflyttende lejer betale husleje frem til varselsperiodens udløb.

3. Udlejer overholder sin genudlejningspligt og finder en ny lejer

I det tredje scenarie er både udlejer og lejer heldige, da det lykkes udlejer at finde en ny ejer til den ønskede dato. Her taler vi om drømmescenariet for den fraflyttende lejer, da vedkommende her kan stoppe indbetalingen af huslejen til lejemålet fra den dato, den nye lejer flytter ind.

Hvis der opstår tvister mellem lejer og udlejer

Desværre er det ikke altid, at udlejer og lejer kan blive enige om genudlejningspligten. Derfor kan der i forbindelse med genudlejning opstå tvister – altså konflikter – mellem de to parter. Her kan både udlejer og lejer henvende sig til huslejenævnet, som kan være behjælpelige i forhold til, om der er belæg for at oprette en sag om tvisten.

Sådan undgår I tvister vedrørende genudlejningspligten

I kan mindske risikoen for tvister ved at lave en digital lejekontrakt og et grundigt digitalt flyttesyn hos BoligPortal. På den måde har I nemlig alle vigtige dokumenter lige ved hånden og I er sikre på, at I overholder de juridiske krav og at al billeddokumentation er samlet det rette sted og ikke bliver forlagt.

Har du brug for hjælp til genudlejning?

Uanset om du er udlejer eller lejer, er du velkommen til at kontakte kundeservice og høre om dine muligheder for rådgivning vedrørende genudlejning eller andet. Hvis du bare vil annoncere dit lejemål i en fart, så kan du oprette en annonce ved at klikke på knappen herunder.

Når der sker ændringer i en lejeaftale efter kontraktens indgåelse, bør ændringerne dokumenteres skriftligt. Det gøres med en allonge – et tillæg til lejekontrakten, der beskriver, hvad der ændres eller tilføjes, og som skal underskrives af både lejer og udlejer.

Hvad er en allonge?

En allonge er et skriftligt tillæg til en eksisterende lejekontrakt. Den bruges typisk til at ændre eller præcisere vilkår, som f.eks.:

Hvordan udformes en allonge?

Der er ingen formelle krav til opsætning, men en gyldig allonge bør altid indeholde:

4 eksempler på brug af allonge

1. Forlængelse af tidsbegrænset leje

Ønsker parterne at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt, kan det ske med en allonge – hvis begrundelsen stadig er saglig og sammenhængende med den oprindelige begrundelse (jf. lejelovens § 80). Ellers skal der laves en ny lejekontrakt. Her kan du med fordel gøre brug af BoligPortals gratis Digitale Lejekontrakt.

2. Ændring i husleje

Hvis lejen ændres, f.eks. på baggrund af forbedringer i lejemålet, bør ændringen beskrives i en allonge, inkl. begrundelse og ny husleje. Dette gælder også, hvis lejen skal nedsættes.

3. Udskiftning af lejer

I bofællesskaber eller delevenlige lejemål, hvor en lejer fraflytter og en ny flytter ind, kan en allonge bruges til at opdatere lejersammensætningen. Det beskytter både udlejer og lejere juridisk – særligt ift. hæftelse for istandsættelse ved fraflytning.

4. Ændring af kontaktoplysninger

Selv små ændringer – som ny e-mailadresse – kan med fordel dokumenteres i en allonge, især hvis digital kommunikation benyttes.

Kan en allonge opsiges?

En allonge er en del af lejekontrakten og følger dens vilkår. Ønsker en part at opsige et vilkår i en allonge, kræver det som udgangspunkt, at hele lejeaftalen opsiges – medmindre andet er aftalt. Men nye ændringer kan dokumenteres med en ny allonge.

Det er ikke lovpligtigt at lave en lejekontrakt til et værelse, men det er en god idé, da den sikrer både lejer og udlejers rettigheder. Samtidig sikrer den, at de særlige vilkår i § 11 kan gøres gældende. De inkluderer for eksempel særbestemmelser for husdyr.

Derfor anbefaler vi altid, at du laver en lejekontrakt, når du vil udleje et værelse. Med BoligPortals digitale lejekontrakt får du hjælp til at udfylde den korrekt, så du lever op til alle krav i lejeloven – og så er den gratis

Hvad skal en lejekontrakt til et værelse indeholde?

Når du laver en lejekontrakt til et værelse, skal du bruge typeformular A10 – den officielle standardkontrakt til privat udlejning. Det kan virke tungt at gå i gang med, men du behøver ikke selv kæmpe med juridiske formuleringer og risikoen for fejl.

Med BoligPortals gratis digitale lejekontrakt bliver processen enkel og tryg. Du får en korrekt udfyldt A10-kontrakt, hjælp til § 11, digital underskrift med MitID og sikker opbevaring, der lever op til GDPR. Alt sammen nemt og effektivt – så du undgår misforståelser og unødvendige bekymringer.

Så nemt udfylder du lejekontrakten til dit værelse

Vi har gjort det enkelt for dig at udfylde lejekontrakten til dit værelse. Vores digitale løsning indeholder overskuelige afsnit, standardformuleringer og udførlige beskrivelser af, hvad der skal udfyldes. På den måde kan du være sikker på, at du ikke glemmer noget, og at lejekontrakten er udfyldt korrekt og i overensstemmelse med lejeloven.

For at gøre det endnu nemmere for dig som udlejer, har vi integreret klare retningslinjer for de praktiske detaljer i lejekontrakten. For eksempel skal det fremgå tydeligt, hvordan udgifter til elektricitet og andre forbrugsafgifter håndteres. Dette kan specificeres i særlige vilkår (§ 11) i lejekontrakten, hvor du præcist kan angive, om lejeren selv står for el-leverandøren, eller om det afregnes via dig som udlejer.

Vi har også indgået samarbejde med forskellige elleverandører, hvilket gør det endnu nemmere for dig. I vores digitale lejekontrakt kan du tilmelde din lejer til strøm med et enkelt klik, så alt er klaret på forhånd.

Ved at anvende BoligPortals gratis lejekontrakt til udlejning af værelser får du det bedste udgangspunkt for at overholde alle krav i lejeloven. Når kontrakten er udfyldt og underskrevet, kan du nemt downloade den som en PDF og dele den med din lejer. Det sikrer en professionel og problemfri proces for begge parter.

Lejekontrakt eller fremlejekontrakt?

Den digitale kontrakt kan både fungere som lejekontrakt og fremlejekontrakt. Hvis du skal udleje et værelse i en bolig, du selv lejer, for eksempel til en ny roomie, så hedder det fremleje. Det eneste du skal gøre, er at markere feltet ‘Fremleje’ på første side, når du udfylder kontrakten hos BoligPortal, og så vil det automatisk blive noteret under § 11 i typeformular A10.

Uanset hvilket lejeforhold, der er tale om, er du med BoligPortals digitale lejekontrakt sikker på, at der er styr på både form og formalia, når du skal ud- eller fremleje et værelse.

Tidsbegrænset lejekontrakt for dit værelse

En lejeperiode er som regel ubegrænset, men du kan, med en saglig årsag, sagtens tidsbegrænse lejeperioden for dit værelse. Det kan for eksempel være hvis du skal på en længere rejse, på sigt selv ønsker at bebo hele lejemålet, eller hvis boligen skal sælges eller renoveres efter tidsbegrænsningen.

Et tidsbegrænset lejemål er et af de vilkår, der skal noteres i lejekontraktens § 11. Når du bruger BoligPortals digitale lejekontrakt, har du mulighed for at markere, at ‘Lejemålet er tidsbegrænset’. Når du gør det, tilføjes der automatisk en formulering i § 11, der overholder lejelovens krav.

Det er typisk for værelser, at de er tidsbegrænsede, men husk at din årsag stadig skal være saglig. Det er ikke angivet i loven, hvornår en tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet. Det vil altid være en vurdering af det enkelte lejeforhold. Dog vil det som eksempel ikke være nok at sige, at du vil kunne komme af med lejer i tilfælde af, at vedkommende ikke lever op til dine krav.

Vi ønsker dig held og lykke med at udleje dit værelse. Vi er glade for at kunne gøre udlejningsprocessen lettere for dig med vores gratis, digitale lejekontrakt.

Siden 2013 har det været lovpligtigt for udlejere at oplyse energimærket i boligannoncer for lejemål på 60 m² eller derover. Hvis du som udlejer ikke overholder reglerne, kan du risikere bøder. BoligPortal gør det nemt at overholde energikravene i samarbejde med DOMUTECH.

BoligPortal indhenter automatisk energimærke

Når du opretter en annonce hos BoligPortal, kontrollerer vi automatisk, om der findes et gyldigt energimærke i Energistyrelsens database – og henter det, så du opfylder lovkravet. 

I takt med stigende priser på el og gas oplever vi, at lejere i stigende grad fokuserer på energieffektivitet. Et synligt energimærke bliver derfor stadig vigtigere – både for lovoverholdelse og for at tiltrække lejere.

Mangler din bolig et energimærke?

Frygt ej – hvis din bolig mangler et gyldigt energimærke, hjælper vi dig med at få det lavet. Du bliver automatisk guidet gennem processen, så du nemt og hurtigt får energimærkningen på plads.

For at gøre det endnu nemmere for udlejere har BoligPortal indgået samarbejde med DOMUTECH – en landsdækkende aktør, der udarbejder energimærker og el-eftersyn.

I videoen herunder gennemgår vi fordelene ved partnerskabet, og hvordan du kommer godt i gang med korrekt og lovpligtig energimærkning.

Hvad er et energimærke?

Et energimærke er en vurdering af boligens energieffektivitet. Det giver både udlejer og lejer et overblik over:

Lov om fremme af energibesparelser i bygninger

Som udlejer er du ifølge Lov om fremme af energibesparelser i bygninger og Bekendtgørelse om energimærkning af bygninger forpligtet til:

Regler for energimærkning af boliger

Et energimærke er en vurdering, der synliggør bygningens energiforbrug – især til opvarmning og varmt brugsvand. Mærket giver et samlet billede af boligens energieffektivitet, men det omfatter ikke vandforbrug eller indeklima, som ellers nævnt i tidligere version.

Hvad indeholder energimærkningen?

Energimærkningen består af tre hovedelementer:

Hvordan beregnes energimærkningen?

Energimærket fastsættes på baggrund af en teknisk gennemgang af bygningen, hvor en energikonsulent vurderer en række forhold, herunder isolering, vinduer og døre samt varmeinstallationer.

Energiforbruget beregnes ud fra standardforudsætninger, hvilket betyder, at den enkelte lejers konkrete brug af boligen ikke påvirker energimærkets niveau. For eksempel har en høj indetemperatur hos lejeren ingen betydning for energimærket.

Hvornår er det lovpligtig at få energimærkning på en udlejningsbolig? 

Hvis du udlejer eller sælger en bolig på 60 m² eller derover, skal boligen være forsynet med et gyldigt energimærke. Dette gælder for:

Energimærkningsskala

Energimærket placerer boliger på en skala fra A2020 (mest energieffektiv) til G (mindst energieffektiv).

Find dit eget energimærke

Hvis du vil undersøge, hvilket energimærke din ejendom har, og hvilke mulige forbedringer, der er på ejendommen, er det muligt at finde seneste tilstandsrapport og energimærke på borger.dk.

Beregning af energimærke

Når du skal have udarbejdet et energimærke, skal dette foretages af en certificeret energikonsulent. Konsulenten vurderer bygningens:

Hvad koster tilstandsrapport og energimærke?

Du betaler selv for energimærkningen, men prisen er reguleret af lovgivningen. Du har desuden ret til at indhente tilbud fra forskellige udbydere.

Øvre honorargrænser pr. 1. januar 2020 (inkl. moms):

Fradrag

Er din bolig opført efter 1. januar 1980, kan du få fradrag på kr. 365,- i honoraret. 

Hvor længe gælder en energimærkning?

Gyldigheden af energimærket afhænger af, hvornår det er udstedt:

Undgå bøde for manglende tilstandsrapport og energimærke

Energistyrelsen fører tilsyn med, at reglerne overholdes, og har mulighed for at gribe ind ved overtrædelser. Sanktioner kan omfatte:

Bødestraf for ikke at have et synligt energimærke på udlejningsannonce

Du kan risikere at få en bøde af Energistyrelsen, hvis du ikke overholder annonceringspligten af energimærket til alle relevante parter. Dette gælder særligt ved kommerciel annoncering af din salgs- og udlejningsbolig.

Når du annoncerer din bolig på BoligPortal, vil du derfor blive mødt af spørgsmålet om boligens energimærke, så du allerede tidligt i udlejningen er sikret, at du overholder kravene til annonceringspligten af energimærkning ved kommerciel annoncering af din bolig.

Ifølge lejeloven må udlejer som udgangspunkt ikke opkræve ekstra betaling fra lejeren til driftsudgifter som f.eks. trappevask, hvis lejemålet er underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje (typisk i regulerede kommuner jf. lejelovens § 24.).

I stedet skal disse udgifter være en del af den samlede husleje. Det gælder, uanset hvordan betalingen er angivet – om det er som et fast månedligt beløb, efter regnskab eller som en separat post i lejekontrakten.

Med andre ord: Når lejemålet er reguleret, skal huslejen dække alle de almindelige driftsudgifter – og ikke komme som ekstra regninger oveni.

Skal driftsudgifter opkræves separat eller medregnes i huslejen?

Udlejer må ikke opkræve særskilt betaling for driftsudgifter som f.eks. trappevask ud over huslejen, hvis lejemålet er omfattet af omkostningsbestemt leje. Disse udgifter skal i stedet indgå som en del af den samlede husleje. 

Hvis lejeren ikke har mulighed for selv at stå for opgaven, og betalingen sker uden særskilt hjemmel, vil det være i strid med lejelovens ufravigelige regler om lejefastsættelse. Lejer kan i så fald have krav på at få tilbagebetalt det opkrævede beløb.

Trappevask og andre driftsudgifter i omkostningsbestemt husleje

Som nævnt ovenfor skal udgifter til f.eks. trappevask og vaskekælder indgå som en del af det samlede huslejebudget i ejendomme med omkostningsbestemt husleje – jf. lejelovens § 24. Hvis sådanne udgifter opkræves særskilt, risikerer udlejeren, at lejeren kan kræve pengene tilbagebetalt.

Når det gælder f.eks. brug af vaskekælder, kan udlejer vælge at opkræve betaling per gang, lejer benytter sig af ydelsen. I så fald må betalingen ske bagudrettet og eventuelt opkræves sammen med forudbetaling af næste måneds husleje. 

Denne fremgangsmåde er lovlig, fordi det står lejeren frit for at benytte andre vaskefaciliteter – ligesom det ved trappevask skal fremgå, at lejer har mulighed for selv at udføre opgaven.

Når lejer og udlejer indgår en lejeaftale, kan der i nogle tilfælde opstå tvivl om, hvorvidt man kan fortryde, efter lejekontrakten er underskrevet.

I denne artikel får du svar på, hvornår en lejekontrakt er bindende, og hvad reglerne siger om fortrydelse, opsigelse og ophævelse – både før og efter indflytning. Vi gennemgår desuden, hvordan det forholder sig, hvis kontrakten ikke er underskrevet, og hvad både lejer og udlejer skal være opmærksomme på ved betaling af depositum.

Ingen fortrydelsesret i klassisk forstand

Som udgangspunkt er der ingen fortrydelsesret ved lejekontrakter. Når både lejer og udlejer har skrevet under, er aftalen juridisk bindende – også selvom lejer endnu ikke er flyttet ind. Lejeloven indeholder ikke bestemmelser om fortrydelse, og lejeaftaler er som udgangspunkt ikke omfattet af forbrugeraftaleloven.

Hvornår er lejekontrakten bindende?

En lejeaftale bliver bindende i følgende tilfælde:

Kan man annullere en underskrevet lejekontrakt?

Nej – har både lejer og udlejer underskrevet, er lejekontrakten bindende. Lejer kan ikke bare “fortryde”, men skal i stedet opsige kontrakten i henhold til de gældende regler, typisk med 3 måneders opsigelse. Udlejer kan som hovedregel kun opsige lejer ved væsentlig misligholdelse.

Bemærk: Udlejer har pligt til at forsøge genudlejning hurtigst muligt for at minimere lejers økonomiske tab – den såkaldte genudlejningspligt.

Hvad hvis lejekontrakten ikke er underskrevet?

Hvis lejer har modtaget kontrakten, men ikke underskrevet den, kan lejer frit vælge at afstå fra at indgå aftalen. Men: Hvis lejer returnerer kontrakten med underskrift, kan udlejer være bundet af aftalen – medmindre det fremgår, at der blot er tale om et uforpligtende udkast.

Kan udlejer fortryde?

Udlejer kan trække et tilbud om leje tilbage, så længe lejer endnu ikke har accepteret det – f.eks. ved at returnere en underskrevet kontrakt. Udlejer kan også sætte en frist i tilbuddet, hvorefter det bortfalder, hvis lejer ikke reagerer rettidigt.

Skal lejer betale depositum før kontrakten er underskrevet?

Nej. Lejer skal aldrig betale noget, før begge parter har underskrevet kontrakten. Dette er lejers sikkerhed mod svindel. Det kan dog aftales, at lejemålet først træder i kraft, når lejer har betalt et aftalt beløb inden en bestemt dato.

Hvis udlejer udleverer nøgler uden betaling er modtaget, kan det tolkes som en accept af, at aftalen er trådt i kraft – og dermed bortfalder eventuelle forbehold.

Er det lejer eller udlejer, der skal betale for at få fjernet affald? Kan det opkræves i huslejen eller som en særskilt betaling? Og gælder der forskellige regler, hvis opkrævningen sker som refusion af udlejer kontra en opkrævning direkte fra renovationsselskabet?

I denne artikel gennemgår vi reglerne for opkrævning af renovation i en lejebolig – baseret på lejeloven og Højesterets praksis.

Hvad er renovation?

Renovation dækker over fjernelse af affald og affaldssortering. Ordet forveksles ofte med ‘renovering’, men sidstnævnte handler om istandsættelse. Her fokuserer vi på reglerne for renovation i lejeaftaler.

Skal lejer betale for renovation? 

Ja – men kun indirekte. Udgifter til renovation betragtes som nødvendige driftsudgifter og skal betales af udlejer til kommunen eller renovationsselskabet. Lejer dækker denne udgift gennem huslejen, jf. lejelovens § 24, stk. 1. Der er ikke hjemmel til særskilt opkrævning. 

Hvordan skal renovation opkræves?

I beboelseslejemål skal udlejer sørge for at opkræve lejer for renovation som en del af huslejen. Det fremgår ofte i lejekontrakter, at udlejer opkræver udgifter særskilt til renovation og dermed ved siden af selve huslejen. Dette er imidlertid ikke lovligt, jf. lejelovens § 24, stk. 1 og Højesterets dom U.2009.2440H.

Betales der eksempelvis for omkostningsbestemt leje, kan udgifterne til renovation medtages i det omkostningsbestemte budget, jf. lejelovens § 23. Uanset huslejefastsættelsen er det dog afgørende, at opkrævningen ikke sker særskilt. 

Det skal dog nævnes, at det f.eks. er berettiget, at udlejer opkræver lejer særskilte udgifter til forbrug i form af el, varme og vand ud over lejen. Dette er der hjemmel til i lejelovgivningen, men der stilles krav om, at udlejeren kun kan opkræve vand og el særskilt på baggrund af individuelle forbrugsmålere, jf. lejelovens § 37 og Højesterets dom U.2009.2440H. Ellers gælder samme retsstilling som ved særskilt opkrævning af renovation – nemlig at der ikke er lovhjemmel til særskilt opkrævning. 

Hvis udlejer allerede har opkrævet renovation som særskilt betaling

Selvom det ifølge Højesteret og lejelovens § 24 er klart, at udlejer ikke må opkræve renovation særskilt ved siden af huslejen, forekommer det stadig i praksis. 

Hvis lejer har betalt sådanne ulovlige opkrævninger, har vedkommende krav på tilbagebetaling. Kravet er dog underlagt den almindelige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1, som betyder, at lejer kan kræve tilbagebetaling for de seneste tre år, men ikke for tidligere betalinger. 

Eksempel: Har en lejer betalt særskilt renovation i fire år, kan vedkommende kun få de seneste tre års betalinger tilbage. 

Kan renovationsudgiften stige? 

Ja – hvis udlejers faktiske udgifter til renovation stiger, kan huslejen forhøjes i det omfang, det er nødvendigt for at dække de øgede driftsudgifter. Det følger af lejelovens § 23, der giver udlejer ret til at justere huslejen, så den dækker de nødvendige driftsudgifter. 

Men udlejer har også pligt til at sænke huslejen, hvis renovationsudgiften falder. Det er ikke tilladt at lade huslejen følge stigninger, uden også at reducere ved fald. Dette sikrer, at lejen altid afspejler de faktiske driftsomkostninger, jf. lejelovens § 24.

Må andre udgifter opkræves særskilt?

Nej – ud over renovation må andre driftsudgifter som f.eks. vicevært, trappevask og administration heller ikke opkræves særskilt i beboelseslejemål. Disse skal også være inkluderet i huslejen, jf. lejelovens § 24, stk. 1.

Bliv klogere på opkrævning af driftsudgifter i udlejningsejendomme her.

Når vinteren rammer, og sneen begynder at dale, er der øget risiko for glatte veje, istapper på taget og sne på fortove og stier. Men hvem har ansvaret for at rydde sne, fjerne istapper og salte? Her får du et overblik over reglerne for snerydning – både som boligejer og lejer. 

Hvem har ansvaret for at rydde sne og salte?

Som privat grundejer har du pligt til at rydde sne og salte følgende områder:

Ved private fælles veje skal du rydde til vejens midte; den anden side af vejen er den modsatte ejers ansvar. Ved offentlige veje er det kommunen, der står for snerydningen. 

Det er vigtigt at huske, at du stadig har ansvaret for snerydning, selvom du er bortrejst. Sørg derfor for at lave en aftale med f.eks. en nabo, hvis du er væk i perioder med snevejr. 

Regler for snerydning, når du bor i lejebolig

Som udgangspunkt har udlejeren ansvaret for den udvendige vedligeholdelse – herunder snerydning og glatførebekæmpelse.

Men lejekontrakten kan indeholde bestemmelser om, at du som lejer overtager denne pligt. Hvis dette er tilfældet, er det dig, der har ansvaret. Det er derfor vigtigt at læse din lejekontrakt grundigt.

Bemærk: I større ejendomme (7 eller flere lejemål) og i regulerede kommuner kan udlejeren som hovedregel ikke fralægge sig den udvendige vedligeholdelse – medmindre det gælder en have, der hører til lejemålet.

Hvornår og hvor meget skal du rydde sne?

Du skal rydde sne og salte hurtigst muligt efter snefald, og så det er sikkert at færdes. Området du har ansvar for gælder typisk op til 10 meter ud fra ejendommens skel og kun for fortov eller sti, der ligger i direkte forlængelse af adgangen til ejendommen.

Hvor skal sneen hen?

Sne må som udgangspunkt anbringes som en vold langs rendestenen på fortovet og på vejen, hvis det ikke generer trafikken.

Undgå at lægge sne på brandhaner, gadehjørner, busstoppesteder, fodgængerfelter eller installationer til trafikregulering.

Hvis der er en cykelsti mellem din ejendom og vejen, så læg sneen mellem kantstenen og cykelstien – men sørg for at mindst to meter af cykelstien holdes fri.

Regler for fjernelse af istapper og sne på taget  

Hvis istapper eller snemasser på taget udgør en fare for forbipasserende, er det dit ansvar at få det fjernet. Indtil da skal du afspærre området og advare med tydelig skiltning.

Hvad sker der, hvis du ikke rydder sne? 

Personskade pga. manglende snerydning

Hvis en person kommer til skade pga. manglende snerydning eller glatførebekæmpelse, kan du blive erstatningsansvarlig, hvis du har udvist skyld. 

Det gælder, uanset om du er lejer eller ejer – og også selvom vedligeholdelsespligten er overdraget til lejeren i kontrakten. Udlejer kan stadig være ansvarlig over for tredjeparter. 

En ansvarsforsikring kan dække dette, men har du ikke en, skal du selv betale erstatningen. 

Som udgangspunkt kan både lejer og udlejer opsige en lejekontrakt med det aftalte varsel. Men nogle lejekontrakter indeholder en særlig klausul om uopsigelighed, som binder begge parter i en periode. Her gennemgår vi, hvad det betyder, og hvilke regler der gælder.

Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?

En uopsigelig lejekontrakt betyder, at hverken du som lejer eller udlejer kan opsige lejemålet i en aftalt periode. Det kan f.eks. være de første 6, 12 eller 24 måneder af lejeaftalen. Først når uopsigelighedsperioden er udløbet, kan en almindelig opsigelse ske, og det selvfølgelig med det aftalte opsigelsesvarsel.

Uopsigeligheden skal være klart aftalt i lejekontrakten, og gælder kun i det omfang, det ikke er urimeligt. Ifølge lejelovens § 17, stk. 3 kan sådanne aftaler også tinglyses for at få retsbeskyttelse mod tredjemand. Læs mere om opsigelse af lejer.

Kan udlejer kræve uopsigelighed?

Ja – det er tilladt, at udlejer foreslår en periode med uopsigelighed i lejekontrakten. Men uopsigeligheden skal gælde begge parter, hvis den skal være gyldig. Hvis en aftale kun binder lejeren og ikke udlejeren, risikerer den at blive kendt ugyldig jævnfør aftalelovens § 36, hvis den vurderes som urimelig.

Hvad sker der efter uopsigelighedsperioden?

Når uopsigelighedsperioden udløber, fortsætter lejeaftalen som et almindeligt opsigeligt lejemål – medmindre andet er aftalt. Du eller udlejer kan da opsige aftalen, så længe opsigelsesvarslet i kontrakten overholdes.

Ved tidsbegrænsede lejemål gælder uopsigeligheden normalt i hele perioden, og lejemålet ophører automatisk, når perioden slutter. Her kan ingen af parterne opsige undervejs – medmindre der er aftalt noget andet.

Hvad hvis lejer opsiger før tid?

Hvis lejer opsiger et uopsigeligt lejemål før tid, betragtes det som misligholdelse af aftalen. Det betyder, at udlejer i princippet kan kræve erstatning for det tab, det medfører – typisk den manglende husleje i resten af uopsigelighedsperioden.

Men udlejer har også pligt til at begrænse sit tab ved at forsøge at finde en ny lejer hurtigst muligt. Hvis en ny lejer flytter ind, reduceres det beløb, den tidligere lejer skal betale, tilsvarende. Dette følger af det almindelige tabsbegrænsningsprincip i dansk ret.

Kan man fremleje en uopsigelig lejebolig?

Ja – som lejer har du ret til at fremleje din lejebolig, også selvom lejemålet er uopsigeligt. Ifølge lejelovens § 69 kan du fremleje hele boligen i op til to år, hvis du har en saglig grund – f.eks. praktik, udlandsophold eller længerevarende sygdom.

Udlejer kan dog modsætte sig fremlejeforholdet, hvis der er vægtige grunde. Det kan f.eks. være, hvis den person, du ønsker at fremleje til, tidligere har misligholdt et lejeforhold. Men som udgangspunkt har du altså ret til at fremleje – også under uopsigelighed. Læs mere om fremleje af lejebolig.

Modernisering og gennemgribende renovering af lejeboliger giver mulighed for at hæve huslejen til det lejedes værdi – men kun hvis en række skærpede lovkrav er opfyldt.

Artiklen giver dig som udlejer et klart overblik over reglerne i Lejeloven § 19 og § 21, herunder krav til forbedringsniveau, energimærkning, dokumentation og orienteringspligt. Vi gennemgår også, hvilke konsekvenser det kan få, hvis dokumentation mangler, og hvordan du bedst sikrer dig mod senere huslejenævnssager.

Hvornår kan et lejemål anses for gennemgribende forbedret?

Et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret, hvis udlejeren har foretaget forbedringer inden for en sammenhængende periode på 2 år, og hvor de rene forbedringsudgifter overstiger et fastsat minimumsbeløb. I 2021-niveau er grænserne:

Supplerende krav til energimærkning og kontrolskifte

Selv hvis et lejemål opfylder kravene til gennemgribende forbedring, er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til at berettige en husleje fastsat efter det lejedes værdi. Med ændringerne i lovgivningen fra 1. juli 2020 blev der indført yderligere, skærpede betingelser, som skal sikre både energimæssige forbedringer og et mere socialt balanceret boligmarked. Disse krav handler blandt andet om ejendommens energimæssige stand og om kontrolskifte, som kan begrænse udlejers adgang til forhøjet leje i visse situationer.

Følgende betingelser skal være opfyldt, jf. Lejeloven § 19, stk. 6:

Dokumentationspligt

Muligheden for at udleje et gennemgribende forbedret lejemål til det lejedes værdi forudsætter, at udlejer kan dokumentere de forbedringer, der ligger til grund for lejeforhøjelsen.

Dokumentationen har afgørende betydning – både for om kravene i loven er opfyldt, og for om huslejenævnet eller boligretten vil anerkende forbedringen som lovlig. Der er ingen formkrav til dokumentationen, men den skal være tilstrækkeligt præcis og troværdig til, at kravene i Lejeloven § 19 og § 20 er opfyldt.

Udlejer skal kunne dokumentere:

Besigtigelse og skøn

Selv hvis skriftlig dokumentation mangler, kan huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, om lejemålet fremstår gennemgribende forbedret. Dette kan dog kun anvendes, hvis forbedringerne er tydelige og væsentlige – og ikke ligger tæt på minimumsgrænserne.

Orientering til lejerne – § 21

Udlejer er efter Lejeloven forpligtet til at orientere beboerrepræsentanterne – eller samtlige lejere, hvis der ikke findes en beboerrepræsentation – inden den første udlejning af et gennemgribende forbedret lejemål, når lejen ønskes fastsat efter det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Orienteringen skal informere om, at det er udlejerens hensigt at fastsætte lejen efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, og at lejerne har ret til at indbringe sagen for huslejenævnet med henblik på eventuelle vedligeholdelsesmangler i ejendommen (§ 21, stk. 1).

Formålet med denne regel er at give lejerne en reel mulighed for at vurdere, om ejendommen vedligeholdelsesmæssigt er i en stand, der kan berettige udlejning til det lejedes værdi. Hvis orienteringspligten ikke overholdes, vil det medføre ugyldighed af lejefastsættelsen, og udlejeren vil ikke have ret til at opkræve en leje fastsat efter § 19, stk. 2. Det gælder, uanset om forbedringerne er reelle og dokumenterbare.

Konsekvenser ved manglende dokumentation

Manglende dokumentation for, at forbedringerne er gennemført som foreskrevet i loven – både økonomisk og tidsmæssigt – kan få alvorlige konsekvenser. Lejer kan i sådanne tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet, som vil vurdere, om kravene til gennemgribende forbedring er opfyldt.

Hvis udlejeren ikke kan fremlægge tilstrækkelig dokumentation, og der ikke på anden måde kan godtgøres, at kravene i Lejeloven er opfyldt:

Praktiske råd

Udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål kræver mere end blot en renovering – det kræver også styr på dokumentation og overholdelse af lovens krav. Med god planlægning og opmærksomhed på reglerne kan du som udlejer både sikre en lovlig lejefastsættelse og undgå tvister med lejer eller huslejenævn.

Husk derfor:

Hvis du ejer en helårsbolig, som du ikke selv bor i, er det vigtigt at kende reglerne om bopælspligt. Denne artikel gennemgår, hvad bopælspligt indebærer ifølge gældende lovgivning, og hvad du som ejer skal være opmærksom på – uanset om du ejer én eller flere boliger.

Hvad betyder bopælspligt?

Bopælspligt betyder, at en helårsbolig skal være bebygget og benyttet til helårsbeboelse i mindst 180 dage om året. Det er ejerens ansvar at sikre, at dette krav overholdes. Det betyder, at du enten selv skal bo i boligen eller leje den ud i minimum 180 dage om året.

Bopælspligten gælder for alle boliger, der er registreret som helårsbeboelse – det vil sige både huse og lejligheder. For at dokumentere, at boligen er beboet, skal de personer, der bor i boligen, være tilmeldt folkeregisteret på adressen.

OBS: Du må gerne tage på længere rejser eller midlertidigt ophold andre steder, uden at det ophæver bopælspligten – så længe du ikke framelder dig folkeregisteret på adressen. Hvis du derimod framelder dig adressen, f.eks. i forbindelse med udlandsophold, har du pligt til at sørge for, at boligen beboes i dit fravær, typisk via udlejning.

Hvornår gælder bopælspligt ikke?

Det er den enkelte kommune, der fastsætter, hvilke boliger i kommunen der er omfattet af bopælspligt. Der findes dog nogle generelle undtagelser:

Vigtigt: Undtagelserne gælder ikke, hvis boligen tidligere har været anvendt til helårsbeboelse. Hvis der har været folkeregistertilmeldte personer på adressen i mere end 180 dage, anses boligen som en helårsbolig – og bopælspligten vil herefter være permanent gældende.

Hvad betyder det, hvis en lejlighed er uden bopælspligt?

Nogle udlejere annoncerer boliger som “uden bopælspligt” – ofte i forbindelse med nybyggeri. Dette skyldes, at bopælspligten først træder i kraft, når en bolig sælges for første gang. Indtil da kan boligen frit bruges som fritidsbolig eller pendlerbolig.

For lejere betyder det dog, at man ikke kan tilmelde sig folkeregisteret på adressen. Da det er lovpligtigt at have en folkeregisteradresse i Danmark, vil sådanne boliger typisk kun være relevante for:

Bemærk: Det er muligt at tilmelde en adresse som postadresse, selvom man ikke har bopæl der. Det kan være praktisk, f.eks. hvis du opholder dig i en lejlighed uden bopælspligt, men har brug for at modtage post der.

Hvad sker der, hvis bopælspligten ikke overholdes?

Hvis en helårsbolig står tom og ikke er sat til salg, skal ejeren kontakte kommunen inden seks uger. Hvis dette ikke sker, kan kommunen pålægge dig at sikre, at boligen bliver beboet inden for en fastsat frist – enten af dig selv eller en lejer.

Hvis du som ejer undlader at handle, kan kommunen – som en sidste udvej – tvangsudleje boligen uden din indblanding, jf. boligreguleringslovens § 51. Dette sker for at undgå, at boliger står ubenyttede hen i områder med boligmangel.

Bopælspligt er en vigtig del af den danske boligregulering, og det er dit ansvar som boligejer at overholde reglerne. Sørg for at kende til bopælspligtens omfang i din kommune, og tag kontakt til kommunen i god tid, hvis du står over for en situation, hvor boligen risikerer at stå tom.

I udlejningsejendomme har lejere mulighed for at vælge en beboerrepræsentation, som varetager beslutninger og dialog med udlejer på vegne af samtlige lejere. I dette blogindlæg gennemgår vi reglerne for etablering af beboerrepræsentation og de vigtigste arbejdsopgaver. 

Hvad er beboerrepræsentation? 

En beboerrepræsentation består af én eller flere lejere, som repræsenterer hele lejergruppen i en ejendom. Repræsentanterne skal have kendskab til både lejernes ønsker og behov samt til ejendommens drift og økonomi. 

Beboerrepræsentationen fungerer som sparringspartner for udlejeren og skal inddrages i større beslutninger, der har betydning for lejerne. Herunder uddyber vi, hvilke opgaver beboerrepræsentationen har indflydelse på. 

Beboerrepræsentation i private udlejningsejendomme

Det er ikke et krav, at der skal være en beboerrepræsentation i alle udlejningsejendomme, men lejerne har ret til at oprette en, når visse betingelser er opfyldt. Ifølge lejeloven § 192 og bekendtgørelse om beboerrepræsentation § 1, kan en beboerrepræsentation etableres i følgende tilfælde: 

I ejendomme med 3 til 5 beboelseslejligheder er det ikke muligt at oprette en egentlig beboerrepræsentation, men lejerne kan i stedet vælge en talsmand, der repræsenterer dem over for udlejeren. Denne mulighed fremgår også af lejeloven § 192, stk. 3. 

Beboerrepræsentation for ejendomme med fællesarealer eller fælles drift

Hvis flere ejendomme er opført samlet og har fællesarealer eller fælles drift, kan der vælges én fælles beboerrepræsentation, hvis ejendommene tilsammen har mindst 6 beboelseslejligheder. Alle lejere i alle ejendommene skal i så fald indkaldes til beboermøder. 

Bekendtgørelse om beboerrepræsentation

Reglerne for beboerrepræsentation findes i lejeloven § 192 og i bekendtgørelse om beboerrepræsentation. Her beskrives, hvordan en beboerrepræsentation oprettes og fungerer, samt hvilke rettigheder og pligter både lejere og udlejere har. 

Beboerrepræsentation kontingent

For at dække udgifter til beboerrepræsentationens arbejde, kan der opkræves et årligt kontingent. Dette beløb fastsættes af repræsentationen og opkræves af udlejeren sammen med huslejen. 

Ifølge bekendtgørelse om beboerrepræsentation § 6 må kontingentet maksimalt udgøre 502 kr. årligt pr. beboelseslejlighed (gældende fra 1. januar 2021). 

Skulle en lejer undlade at betale kontingentet, er det ikke udlejeren, men derimod beboerrepræsentationen, som har ansvaret for at føre en eventuel inddrivelsessag. 

Årligt beboermøde

Som det fremgår af bekendtgørelse om beboerrepræsentation § 7, skal beboerrepræsentationen afholde et årligt beboermøde senest den 1. april hvert kalenderår. 

Lejerne skal indkaldes med mindst 8 dages varsel, og indkaldelsen kan ske via opslag i ejendommen, en fælles Facebookgruppe eller – især i større ejendomme – som brev til alle lejere. 

På beboermødet deltager beboerrepræsentationen og de øvrige lejere, og der er mulighed for at vælge nye repræsentanter samt drøfte vigtige forhold i ejendommen. Mødet bør som minimum indeholde: 

Andre interessenter kan også deltage – f.eks. udlejer, repræsentanter for udlejer, erhvervslejere samt lejerforeninger, hvor en eller flere lejere er medlem.

Vejledning til beboerrepræsentation

1. Hvordan opretter man en beboerrepræsentation?

Ifølge lejeloven § 192, stk. 1, kan enhver lejer i en ejendom, der opfylder kravene (minimum 6 beboelseslejligheder), tage initiativ til at oprette en beboerrepræsentation. Dette sker ved at indkalde til et beboermøde med mindst 8 dages varsel. 

2. Hvornår må man etablere en beboerrepræsentation?

En beboerrepræsentation kan vedtages, hvis mindst 50 % af lejerne er til stede ved mødet, og et flertal af disse stemmer for. Alternativt kan der gennemføres en skriftlig afstemning, hvor hver beboelseslejlighed har én stemme. Afgørelsen træffes ud fra flertal blandt de afgivne stemmer. 

3. Hvor mange beboerrepræsentanter skal der være?

Antallet af repræsentanter afhænger af ejendommens størrelse og er fastlagt i lejeloven § 192, stk. 2: 

4. Hvad er beboerrepræsentationens arbejdsopgaver?

Beboerrepræsentationen er med til at give lejerne større indsigt i og indflydelse på vilkårene i ejendommen. Den fungerer som bindeled mellem lejernes interesser og udlejers muligheder og skal inddrages i en række forhold. 

Det betyder også, at udlejer har pligt til at inddrage beboerrepræsentationen, når der skal tages beslutninger vedrørende ovenstående. Herefter kan beboerrepræsentanterne tage stilling til, om det skal formidles til de resterende lejere. Dette er særligt relevant, når der omhandler f.eks. husorden, men kan være mindre relevant, når det gælder ejendommens budget og regnskab. 
 
Ydermere har beboerrepræsentanterne pligt til at være tilgængelige for lejerne i ejendommen. Alle lejere i ejendommen kan nemlig kontakte beboerrepræsentanterne eller indkalde til beboermøde, hvis der opstår et ønske om at drøfte emner vedrørende ovenstående. Det kan f.eks. være, at en lejer er blevet opmærksom på, at en altan er blevet farlig, fordi den er i dårlig stand. I dette tilfælde vil lejerne typisk ønske, at vedligeholdelse af altaner skal medtages i vedligeholdelsesplanen for ejendommen. 
 
Vi håber, du, som lejer, er blevet klogere på, hvordan du bidrager til at etablere en beboerrepræsentation, og at du, som udlejer, nu ved, hvordan du skal forholde dig til samarbejdet med beboerrepræsentationen. 

Find lejebolig her
Udlej bolig her

Som udlejer har du ifølge lejeloven mulighed for at kræve depositum og forudbetalt leje, som lejer skal indbetale i starten af lejeforholdet. Beløbene fungerer som sikkerhed for betaling af husleje i opsigelsesperioden og for eventuel nødvendig istandsættelse ved fraflytning.

I denne artikel får du et overblik over reglerne og de praktiske fordele ved at kræve depositum og forudbetalt leje.

Hvad er depositum?

Depositum er et beløb, som lejer betaler ved indflytning – højst svarende til tre måneders husleje ekskl. forbrug. Det fungerer som sikkerhed for udlejer, så eventuelle skader eller manglende istandsættelse ved fraflytning kan dækkes. Beløbet skal tilbagebetales, hvis lejer afleverer lejemålet i aftalt stand jf. lejelovens § 59.

Hvor meget må udlejer opkræve i depositum?

Lejeloven tillader, at udlejer kan opkræve et depositum svarende til maksimalt tre måneders husleje ekskl. forbrug. Hvis der i lejeperioden sker en huslejestigning, kan udlejer kræve, at depositummet justeres tilsvarende.

Regler for depositum ved fraflytning

Udlejer kan bruge depositummet til at dække nødvendige istandsættelsesomkostninger ved fraflytning.

For lejemål indgået efter 1. juli 2015 må udlejer kun kræve normalistandsættelse – f.eks. maling og gulvafslibning – afhængigt af aftalt vedligeholdelsespligt.

Hvis udlejer har flere end ét beboelseslejemål, skal der ved fraflytning gennemføres et fraflytningssyn, og lejer skal modtage en fraflytningsrapport jf. lejelovens §§ 98 og 98a.

Hvad må udlejer bruge depositummet på?

Udlejer må bruge depositummet til at dække nødvendige istandsættelsesomkostninger ved fraflytning – men kun i det omfang, det følger af den aftalte vedligeholdelsespligt.

Lejemålet skal sættes i stand i overensstemmelse med det vedligeholdelsesniveau, der er aftalt i lejekontrakten. For nyere lejeaftaler betyder det typisk normalistandsættelse, f.eks. maling og gulvafslibning.

Regler for tilbagebetaling af depositum ved fraflytning

Hvis en udlejer har flere end ét beboelseslejemål, skal flytteopgørelsen som tommelfingerregel udarbejdes senest 14 dage efter lejers fraflytning. Dette giver lejer mulighed for at få indblik i, hvad pengene er brugt på, samt hvilke udgifter, der har været i forbindelse med istandsættelsen. Lejer har derefter mulighed for at gøre indsigelse mod istandsættelseskravet.

Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositum til lejer?

Efter lejers fraflytning af lejemålet skal udlejer opgøre de udgifter, der dækkes af depositummet, og tilbagebetale det resterende beløb til lejer.

Det er vigtigt at bemærke, at lejeloven ikke fastsætter nogen tidsfrist for, hvornår udlejer har pligt til at tilbagebetale depositum til lejer. Dog bør udlejer tilbagebetale restbeløbet, så snart istandsættelseskravet og eventuelle erstatningskrav for skader på lejemålet er opgjort i flytteopgørelsen. I retspraksis ses en tendens til at acceptere en periode på én til halvanden måned for tilbagebetaling af overskydende depositum.

Kan udlejer kræve mere end depositum ved fraflytning?

Hvis udgifterne til istandsættelsen overstiger det indbetalte depositum, kan udlejer kræve, at lejer dækker det resterende beløb. Dette gælder særligt ved større skader, såsom beskadigede gulve eller væsentlige slidmærker.

I hvilke tilfælde kan udlejer tilbageholde lejers depositum?

I tilfælde hvor udlejer har et krav mod lejer for manglende betaling af husleje eller forbrug i lejeperioden, eller et erstatningskrav for ødelagt inventar, kan udlejer tilbageholde lejers depositum, indtil beløbet er betalt.

Det er vigtigt at bemærke, at udlejer først kan modregne de manglende betalinger med lejers depositum ved fraflytning. Udlejer er dermed ikke berettiget til at modregne depositummet ved manglende betalinger i lejeperioden.

Hvad er forudbetalt leje?

Forudbetalt leje er husleje, som lejer betaler på forhånd ved indflytning, og kan udgøre op til tre måneders husleje ekskl. forbrug. Beløbet skal dække de sidste måneder af lejeforholdet, typisk opsigelsesperioden.

Hvis huslejen stiger undervejs, kan udlejer kræve, at det forudbetalte beløb justeres tilsvarende Jf. lejelovens § 34 og § 34a.

Hvad er reglerne for forudbetalt leje ved opsigelse af lejemålet?

Den forudbetalte leje bruges til at dække huslejen i opsigelsesperioden. Beløbet modregnes automatisk i de sidste måneders husleje, og der sker normalt ikke tilbagebetaling.

Hvornår kan forudbetalt leje tilbagebetales efter opsigelse?

Udlejer har pligt til at genudleje boligen hurtigst muligt efter opsigelse. Hvis lejemålet genudlejes før opsigelsesperiodens udløb, skal lejer tilbagebetales den del af den forudbetalte leje, som dækker den overskydende periode.

Den samlede indflytningspris

Opkrævning af depositum og forudbetalt leje må højst udgøre et samlet beløb svarende til seks måneders husleje. Udlejer har derudover mulighed for at kræve, at lejer betaler for den første måneds husleje (+ evt. aconto) forud for indflytning.

Det betyder, at udlejer ved indflytning kan kræve en samlet indflytningspris svarende til maksimalt syv måneders husleje: 1 måneders husleje (+ evt. aconto) + 3 måneders forudbetalt leje + 3 måneders depositum.

Lyd og larm er en naturlig del af livet i en ejendom med flere beboere. Men når støjniveauet overskrider det acceptable, kan det føre til klager – og i sidste ende have konsekvenser for lejeforholdet. Men hvornår er støj så generende, at det kan føre til opsigelse eller ophævelse af lejemålet? Og hvilke krav stilles der til både lejer og udlejer i sådanne sager?

I denne artikel ser vi nærmere på de juridiske rammer for støjgener i lejeboliger og forklarer, hvad der kræves, før en udlejer eventuelt kan gribe ind over for en støjende lejer.

Hvad siger Lejeloven om støj?

Ifølge Lejeloven §§ 152-154 må en lejer ikke udvise en adfærd, der er til gene for ejendommen eller de øvrige beboere. Det gælder også støj – uanset om den stammer fra lejeren selv, fra medlemmer af husstanden eller fra gæster, som lejeren har givet adgang til boligen.

Med andre ord: Det er ikke nødvendigt, at der står noget specifikt om larm i lejekontrakten eller husordenen, for at støj kan være problematisk. Hvis larmen er tilstrækkeligt generende og kan dokumenteres, kan det i sidste ende føre til, at lejer må fraflytte boligen.

Hvordan håndteres klager over larm?

Når en udlejer modtager klager over larm fra andre beboere, er det vigtigt, at klagerne håndteres korrekt og dokumenteres grundigt. Her er den typiske proces:

1. Skriftlige klager fra naboer

Udlejeren bør opfordre de klagende lejere til at indsende skriftlige klager, hvor de beskriver støjen og anfører konkrete datoer og tidspunkter. Det er en vigtig del af dokumentationen, især hvis sagen senere skal for boligretten.

2. Udlejers vurdering og bevisbyrde

Udlejeren skal derefter vurdere klagernes karakter og hyppighed. Det er udlejerens ansvar at bevise, at der er tale om en overtrædelse af Lejeloven, og at den er alvorlig nok til at kunne sanktioneres – enten med en advarsel, opsigelse eller i grove tilfælde en ophævelse.

Advarsel til lejer

Inden en udlejer kan tage mere indgribende skridt, skal der som udgangspunkt gives en skriftlig advarsel til lejeren. Denne advarsel skal indeholde:

Advarslen skal dokumenteres, f.eks. ved at sende den med både quickbrev og anbefalet brev, så det kan bevises, at den er modtaget.

Hvis problemet fortsætter

Hvis lejeren ikke ændrer adfærd, og der fortsat kommer skriftlige klager, har udlejeren flere muligheder afhængigt af situationens alvor:

Opsigelse af lejer på grund af støj

Hvis udlejer vælger at opsige lejemålet, skal det ske skriftligt og indeholde:

Udlejeren skal også her sikre bevis for, at opsigelsen er modtaget.

Støjklager i lejeboliger er blandt de hyppigste konflikter i etagebyggeri. Uanset om du er lejer eller udlejer, er det vigtigt at kende dine rettigheder og pligter – og reagere sagligt og rettidigt. Konflikter om larm bør håndteres med respekt, dokumentation og overblik – og i sidste ende med afsæt i Lejeloven.

Hvis du vil udleje et lejemål, er starten på et godt lejeforhold en god huslejekontrakt. I denne artikel kan du blive klogere på, hvad en huslejekontrakt er, hvad den skal indeholde samt hvordan du laver den, så den lever op til lejelovens krav.

Hvad er en huslejekontrakt? 

En huslejekontrakt, som også kaldes en lejekontrakt, er en skriftlig aftale mellem lejer og udlejer om leje af et lejemål. Selvom lejeloven ikke stiller krav om, at du som udlejer skal lave en huslejekontrakt, når du indgår en lejeaftale, er det en rigtig god idé at gøre det – særligt for dig som udlejer. Hvis ikke der er lavet en huslejekontrakt, er det lejelovens almindelige regler, der gælder. 

Det betyder for eksempel, at du som udlejer ikke kan gøre de særlige vilkår i § 11 gældende. Derfor går du som udlejer glip af en række fordele, som kunne være noteret i huslejekontraktens § 11. Det er særlige rettigheder såsom huslejeregulering, længere opsigelsesvarsel og lejers fraflytning i istandsættelsesperioden. 

Hvad skal en huslejekontrakt indeholde?  

Der skal være en lang række oplysninger i en huslejekontrakt, som du kan se herunder. Her kan du også læse mere om, hvad en huslejekontrakt skal indeholde.

Hvordan laver man en huslejekontrakt? 

Når du skal lave en huslejekontrakt, anbefaler vi, at du bruger BoligPortals digitale huslejekontrakt – som er helt gratis for alle udlejere. Det smarte ved vores huslejekontrakt er, at du trin-for-trin bliver guidet gennem alle de informationer, som den skal indeholde for at være gyldig.

Når informationerne i huslejekontrakten er udfyldt, vil de blive til en standard huslejekontrakt i Typeformular A10, der overholder gældende regler på området. Herudover kan lejer og udlejer underskrive huslejekontrakten med MitID og nemt downloade den færdige huslejekontrakt som PDF, hvis det ønskes. 

3 smarte løsninger i BoligPortals huslejekontrakt

Herunder får du tre gode grunde til, hvordan du skal lave din huslejekontrakt hos BoligPortal – foruden at det er nemt, sikkert og helt gratis.

1. Nem opkrævning af forbrug

Som udlejer kan du opkræve forbrug af lejer på tre forskellige måder (lejelovens § 44-46):

OBS: Hvis varme er inkluderet i huslejen i hele lejligheder, må du ikke efteropkræve for ekstra forbrug. Det er kun tilladt ved udlejning af værelser eller ungdomsboliger (lejelovens § 53, stk. 3). 

Hvis forbrug derimod er inkluderet i huslejen, skal du være opmærksom på, at du ikke kan kræve efterbetaling, hvis lejers faktiske forbrug er større end estimeret. Udlejer du en hel lejlighed, er det ikke tilladt at inkludere varmeforbrug i lejemålet. Er der derimod tale om udlejning af et værelse eller en ungdomsbolig, gælder denne begrænsning ikke. 

Du har som udlejer desuden mulighed for, at lade lejer afregne forbrug direkte med forsyningsselskabet. Ved at bruge denne opkrævningsmetode, er du holdt helt udenfor afregningen.

2. Få hjælp til den besværlige § 11 i huslejekontrakten

Hos BoligPortal ved vi, at den sværeste del i en huslejekontrakt er at udfylde de særlige § 11-vilkår korrekt. Derfor har vi udviklet en digital huslejekontrakt, der automatisk tilføjer § 11-formuleringer i takt med, at du udfylder information om lejeforholdet i vores huslejekontrakt.

Hvis du for eksempel vil forbyde lejer at holde husdyr i huslejekontraktens § 10, så tilføjes der automatisk et afsnit i huslejekontraktens § 11, der formulerer denne begrænsning af husdyr og smådyr korrekt og fyldestgørende. 

3. Lejer modtager automatisk påmindelse om betaling

Hvis du vil opkræve depositum og forudbetalt leje, skal du notere det i huslejekontraktens § 4. Du må maksimalt opkræve tre måneders depositum samt tre måneders forudbetalt leje eksklusiv forbrug. Forudbetalt husleje kan bruges til at betale husleje i opsigelsesperioden, mens depositum skal bruges på udlejers eventuelle istandsættelseskrav ved lejers fraflytning. 

Hvis du bruger BoligPortals digitale huslejekontrakt, kan du automatisk tilmelde dig vores SMS-service således, at lejer modtager en SMS-påmindelse, når det er tid til at indbetale depositum og forudbetalt leje. På den måde er du mere sikker på, at lejers indbetalinger sker til tiden. 

Husk at notere husorden i din huslejekontrakt

I huslejekontraktens § 10 skal du notere, hvis du har udarbejdet en husorden, som lejer er forpligtet til at efterleve. Hvis der er uoverensstemmelser mellem det, der står i de to dokumenter, så er det huslejekontrakten, der gælder. Du skal derfor være opmærksom på, ikke at skrive noget, som kan stride imod huslejekontraktens indhold. 

Har du allerede helt styr på udarbejdelsen, har du naturligvis også mulighed for at vedhæfte din egen udgave til vores digitale huslejekontrakt. 

Vi håber, at du er blevet klogere på emnet og at du er klar til at komme i gang med at lave din huslejekontrakt her:

En indflytningsrapport spiller en central rolle, når det kommer til ansvaret for istandsættelse ved fraflytning. Hvis der ingen rapport er lavet, kan det få betydelige konsekvenser for både lejer og udlejer, da det bliver vanskeligt at dokumentere boligens stand ved indflytning.

I denne artikel får du et samlet overblik over dine rettigheder og forpligtelser – uanset om du er lejer eller udlejer – samt vejledning i, hvor du kan søge hjælp, hvis der opstår uenighed.

Hvornår er indflytningsrapporten lovpligtig?

Lejelovens § 90 slår fast, at en udlejer med mere end ét beboelseslejemål har pligt til at afholde et indflytningssyn og udarbejde en skriftlig indflytningsrapport. Synet skal finde sted i forbindelse med lejers overtagelse af lejemålet, hvilket typisk sker ved overdragelse af nøgler. Rapporten skal udleveres til lejeren ved selve synet, men hvis lejeren ikke deltager eller ikke ønsker at kvittere for modtagelsen, skal den i stedet fremsendes senest 14 dage efter.

Formålet med rapporten er at dokumentere lejemålets stand ved indflytning. Den udgør senere grundlaget for, om og i hvilket omfang lejer kan holdes ansvarlig for istandsættelse ved fraflytning.

Ingen rapport – hvad betyder det for lejer?

Hvis udlejer ikke har udarbejdet en indflytningsrapport i henhold til loven, kan lejer i langt de fleste tilfælde kræve hele sit depositum tilbage ved fraflytning. Uden dokumentation for lejemålets stand ved indflytning kan udlejer nemlig ikke dokumentere, at eventuelle mangler eller slid skyldes lejeren. Derfor bortfalder som udgangspunkt muligheden for at kræve betaling for istandsættelse.

Det er dog vigtigt at bemærke, at dette ikke gælder i tilfælde, hvor lejer har påført skader, som udlejer kan dokumentere – for eksempel ved billeder eller vidneforklaringer. Her kan udlejer stadig kræve erstatning, også selvom der ikke foreligger en rapport.

Ingen rapport – hvad betyder det for udlejer?

Udlejer er væsentligt svagere stillet, hvis pligten til at lave en indflytningsrapport ikke er overholdt. Uden en indflytningsrapport mister udlejer nemlig som hovedregel retten til at kræve betaling for istandsættelse ud over almindelig slid og ælde. Det skyldes, at man ikke har dokumentation for lejemålets stand ved indflytning, og dermed ingen mulighed for at bevise forringelser ved fraflytning.

Hvis udlejer alligevel vil forsøge at kræve en del af depositummet til dækning af udgifter, må det ske på baggrund af anden dokumentation, for eksempel fotos taget ved overtagelse. Det kræver dog, at lejeren accepterer dette, eller at sagen indbringes for Boligretten, som kan vurdere bevisførelsen.

Hvad kan man gøre som lejer eller udlejer?

Som lejer vil det være god stil at gøre udlejer opmærksom på, at der ikke er lavet en indflytningsrapport ved indflytning. Hvis der opstår uenigheder den dag, lejer fraflytter lejemålet, kan sagen indbringes for Huslejenævnet, som vil vurdere, om lejer er berettiget til at få hele depositummet tilbage. Huslejenævnet fungerer som første instans, og afgørelser herfra kan i visse tilfælde ankes til boligretten.

Udlejer bør forsøge at indgå en aftale med lejeren, hvis man mener, der er et reelt krav på erstatning for istandsættelse. Det kan for eksempel være relevant, hvis der er skader, som kan dokumenteres, selvom rapporten mangler. Hvis lejer nægter at betale, og udlejer mener at have en berettiget sag, kan spørgsmålet også indbringes for boligretten.

Hvem behandler tvister?

Tvister om manglende indflytningsrapport, istandsættelse og tilbagebetaling af depositum behandles som udgangspunkt af Huslejenævnet, jf. lejelovens § 92. Det gælder uanset, om det er lejer eller udlejer, der ønsker sagen prøvet. Huslejenævnet vurderer også, om der overhovedet er afholdt et gyldigt syn, hvilket kan være relevant, hvis lejekontrakten påstår, at der er lavet en rapport.

Hvis en af parterne ikke er enig i nævnets afgørelse, kan sagen i sidste ende indbringes for boligretten, som kan træffe endelig afgørelse.

Undgå konflikter med en digital flytterapport

Som udlejer kan du nemt undgå misforståelser og dyre tvister ved at anvende BoligPortals digitale flytterapport – en gratis løsning, der gør det enkelt at leve op til lejelovens krav. Rapporten kan udfyldes direkte på stedet ved både indflytnings- og fraflytningssynet, og den bliver automatisk sendt til både dig og lejer lige efter synet.

Rapporten er udarbejdet, så den lever op til reglerne i lejelovens § 90, og du har mulighed for at tilføje billeder og kommentarer undervejs, så alt er veldokumenteret. Samtidig modtager lejer automatisk besked om retten til at melde fejl og mangler inden for 14 dage efter indflytning, som det står i § 97, stk. 2.

Det sparer dig som udlejer for en masse manuel administration og skaber en tryg start på lejeforholdet – for begge parter. Og skulle der senere opstå uenighed, står du med en klar og lovlig dokumentation, der kan gøre en stor forskel, hvis sagen skal behandles i Huslejenævnet eller Boligretten.

Vi håber, at du nu er blevet klogere på, hvordan du som enten udlejer eller lejer er stillet, hvis der ikke er lavet en indflytningsrapport – og hvordan I bedst undgår, at det bliver et problem senere ved fraflytning.

Vil du udleje dit hus? Så er det afgørende at have en korrekt og gennemarbejdet lejekontrakt på plads, inden lejeren flytter ind. Hos BoligPortal tilbyder vi en gratis Digital Lejekontrakt til hus, baseret på den autoriserede typeformular A, 10. udgave, så du nemt og sikkert kan håndtere din udlejning. 

Sådan sikrer du en lovlig lejekontrakt for dit hus

Mangler du bare lige at få styr på lejekontrakten i forbindelse med udlejning af dit hus, så din nye lejer kan flytte ind? Så skal du være opmærksom på, at den skal leve op til nogle særlige krav. Der er både krav til indhold og format for at aftalen er gyldigt, og så du som udlejer ikke ender med at hæfte for eksempelvis istandsættelse ved fraflytning. 

Krav til indhold og format

Når du udarbejder en lejekontrakt til et hus, skal du bruge den autoriserede typeformular A, 10. udgave. Hvis du er i tvivl om, hvad det betyder, så fortvivl ikke. Ved at bruge BoligPortals gratis digitale lejekontrakt til hus, lever du automatisk op til kravene til både indhold og format. Du kan desuden downloade kontrakten som PDF.

5 fordele ved at bruge BoligPortals lejekontrakt til dit hus

Det er ikke lovpligtigt at have en skriftlig lejekontrakt – men det er en rigtig god idé. Uden kontrakt kan særlige vilkår som for eksempelvis krav om istandsættelse eller regler for husdyr ikke håndhæves. Her er fem grunde til at vælge vores digitale løsning: 

En gennemarbejdet kontrakt hjælper dig med at undgå fejl, der kan koste dig dyrt senere hen.

3 gode grunde til at lave en lejekontrakt til dit hus

1. Få hurtigt og nemt styr på reglerne

En lejekontrakt er vigtig at have styr på, inden lejeren flytter ind – især fordi det her fremgår, hvem der har ansvar for vedligeholdelse og istandsættelse. 

2. Vig udenom lejelovens faldgruber

Vores digitale løsning guider dig gennem de særlige vilkår i lejekontraktens § 11, så du undgår fejl og unødvendigt papirarbejde. 

3. Undgå uønskede husdyr i lejemålet

I § 10 og § 11 i lejekontrakten til hus skal du som udlejer fastlægge: 

Det er vigtigt at være præcis – ellers risikerer du, at lejeren kan holde husdyr uden din accept. 

Kom i gang med lejekontrakten til dit hus

Har du fundet ud af, at det nok er en god idé at have styr på lejekontrakten til dit hus? Så gør brug af knappen nedenfor. Her kommer du direkte videre til vores digitale udgave til dit hus – uanset om det er parcelhus, rækkehus eller andet. 

Vi håber, du er blevet klogere på, hvorfor det er en god idé at få styr på lejekontrakten til dit hus. 

Skal du først til at finde en lejer til dit hus?

Er du kun lige nået frem til beslutningen om at udleje en bolig og mangler du et sted at slå din boligannonce op? Så kan du hurtigt, nemt og gratis oprette en boligannonce og udleje en bolig hos os.

Uanset hvilken bolig, du vil udleje, så husk, at det er en god idé at gøre brug af vores juridisk godkendte skabelon. 

Aconto-betalinger er en fast del af mange lejeforhold, men reglerne kan være komplekse. Som udlejer kan det derfor være en god idé, at du sætter dig ind i, hvornår du må opkræve aconto, hvordan forbruget skal dokumenteres, og hvilke regler der gælder for årsregnskaber. Herunder gennemgår vi alt det væsentlige om aconto-betaling for varme, vand og el, og hjælper dig med at undgå faldgruber.

Hvad er aconto?

Aconto er forskudsbetaling for forbrug. Lejer betaler et fast månedligt beløb til dækning af forbrug som varme, vand eller el. Når året er omme, sammenlignes de samlede indbetalinger med det faktiske forbrug i et forbrugsregnskab. Har lejer betalt for meget, skal det refunderes. Har lejer betalt for lidt, kan der opkræves en restbetaling.

Hvornår og hvordan må du opkræve aconto?

Du må kun opkræve aconto, hvis det er muligt at opgøre lejers individuelle forbrug. Det kræver godkendte, individuelle målere – én for hver forbrugstype. Har du ikke mulighed for at måle forbruget separat, skal forbruget i stedet indgå i den samlede husleje, og du kan ikke opkræve efterbetaling.

Husk også, at aconto-beløbet skal være rimeligt og svare til det forventede forbrug. Det må ikke sættes for højt som en “sikkerhed” – det kan anses som urimelig leje.

Forbrugsregnskab og frister

Som udlejer skal du udarbejde et forbrugsregnskab én gang årligt. Lejeren skal modtage regnskabet senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Overholdes denne frist ikke, mister du retten til at kræve efterbetaling – også selvom lejeren har brugt mere end betalt.

Hvis lejeren har betalt for meget, skal det overskydende beløb tilbagebetales eller modregnes i næste betaling. Du kan regulere det fremtidige aconto-beløb med 6 ugers varsel, hvis det viser sig at være for højt eller for lavt.

Særlige regler for varme, vand og el

Varme

Som udgangspunkt skal varme betales som aconto og fordeles efter, hvor meget hver lejer faktisk bruger. Det kræver, at der er individuelle varmemålere i ejendommen. Hvis der ikke er krav om målere, kan forbruget i stedet fordeles ud fra lejemålenes størrelse. Et flertal af lejerne kan kræve, at udlejeren installerer individuelle målere – og det skal udlejeren betale for.

Vand

Aconto vand må kun opkræves, hvis der er installeret individuelle vandmålere. Er der kun én hovedmåler for hele ejendommen, skal vandudgifterne indgå i huslejen – og du kan ikke opkræve efterbetaling.

El

El afregnes i de fleste tilfælde direkte mellem lejer og forsyningsselskab. Hvis du som udlejer ønsker at stå for opkrævningen, skal der være individuel elmåler. Ellers bør lejeren selv stå for tilmelding.

Direkte afregning mellem lejer og forsyningsselskab

I visse tilfælde kan lejer selv afregne varme, vand eller el direkte med forsyningsselskabet. Dette kræver, at selskabet vil indgå aftale med lejeren. Udlejer bør sikre sig, at betalinger sker rettidigt, især for vand, hvor manglende betaling kan føre til gæld, da forsyningen sjældent afbrydes.

Hyppige fejl og faldgruber

De mest almindelige fejl er: at opkræve aconto uden individuelle målere, at glemme at lave regnskab, eller at fremsende regnskab for sent. Udlejer mister retten til efterbetaling, hvis fristerne ikke overholdes. Det er heller ikke lovligt at opkræve aconto-beløb, der ligger væsentligt over det forventede forbrug.

Sådan angiver du aconto korrekt i lejekontrakten

Hos BoligPortal kan du gratis anvende vores Digitale Lejekontrakt, hvor du får hjælp til at udfylde, hvordan forbruget skal afregnes. Du kan derudover tilmelde lejer en elaftale direkte i vores kontraktbygger – på den måde slipper du for at skulle gøre det efterfølgende.

Hvis en bolig skal gennemgå en større renovering, kan det i nogle tilfælde betyde, at lejer midlertidigt – eller i sjældne tilfælde permanent – må flytte ud. Det kaldes genhusning. Herunder forklarer vi, hvornår genhusning kan komme på tale, hvad lejers rettigheder er, og hvem der betaler, afhængigt af om man bor til leje i en almen eller privat bolig. 

Hvad er genhusning?

Genhusning betyder, at lejer skal flytte ud af sin bolig og midlertidigt (eller permanent) bo et andet sted, da boligen er ubeboelig. Det sker typisk i forbindelse med gennemgribende renoveringer, vandskader, brand eller nedrivning.

Hvornår har lejer ret til genhusning?

Almene lejeboliger

Bor lejer i en almen bolig, har lejer ifølge reglerne i almenlejeloven krav på genhusning ved nødvendige forbedringer eller nedrivning. Udlejeren skal stille en passende midlertidig bolig til rådighed, dække flytteudgifter og sikre, at din lejekontrakt fortsætter ved midlertidig genhusning.

Private lejeboliger

I private udlejninger er der ikke en automatisk ret til genhusning. Hvis lejer bliver opsagt pga. gennemgribende renovering, har lejer i visse tilfælde krav på erstatningsbolig, jf. lejelovens § 174. Ellers afhænger det af, hvad der er aftalt med udlejer i lejekontrakten.

Midlertidig vs. permanent genhusning

Midlertidig genhusning betyder, at lejer flytter ud i en periode og derefter vender tilbage. I almene boliger fortsætter lejekontrakten automatisk. Permanent genhusning sker f.eks. ved nedrivning. Her opsiges lejemålet, og lejer tilbydes en ny bolig, hvis lejer bor i en almen bolig. I private lejemål kræver det gyldig opsigelse.

Krav til genhusningsboligen

Almene boliger – ifølge lejelovens § 106

Lejer har krav på en midlertidig bolig, der:

Private boliger

Her er der ingen faste regler i loven. Hvad lejer kan kræve, afhænger af din aftale med udlejer. I visse tilfælde, f.eks. ved modernisering med opsigelse, kan lejer have krav på midlertidig bolig, men det vurderes konkret.

Hvem betaler under genhusning?

Almene boliger

Private boliger

Boligstøtte under genhusning

Midlertidig: Lejer beholder boligstøtten, hvis lejer vender tilbage til boligen.

Permanent: Lejer skal søge boligstøtte på ny til din nye bolig.

Dækning af flytteudgifter

Almene boliger: Udlejer skal betale flytteudgifter – både ved midlertidig og permanent genhusning.

Private boliger: Udgifter dækkes kun, hvis det er aftalt, eller hvis lejer er opsagt efter reglerne i lejeloven § 171.

Praktiske forhold

Kan lejer selv finde en genhusningsbolig?

Ja, lejer kan godt selv finde en genhusningsbolig. Bor lejer i en almen bolig, skal den bolig, lejer vælger, dog leve op til bestemte krav og godkendes af udlejeren. I private lejemål afhænger det derimod af, hvad lejer og udlejer aftaler, da der ikke er faste regler på området. I nogle tilfælde yder almene udlejere også godtgørelse, hvis lejer eksempelvis vælger at bo midlertidigt hos familie.

Husk at få det hele på skrift

Skal du som lejer genhuses, bør du altid få en skriftlig aftale med udlejer om:

Udlejere med mere end ét lejemål er iht. lejelovens § 187 forpligtet til at afholde fraflytningssyn i forbindelse med lejers fraflytning. Formålet er at dokumentere lejemålets stand ved fraflytning og sikre, at eventuelle istandsættelseskrav er korrekte og dokumenterede.

På synet skal udlejer udarbejde en fraflytningsrapport, som fastslår boligens stand og den skal udleveres til lejer – enten på stedet eller senest 14 dage efter, hvis lejer ikke deltager.

Hvad er et fraflytningssyn?

Et fraflytningssyn er en gennemgang af lejemålets stand ved lejers fraflytning. Fraflytningssynet er vigtigt, da det har betydning for, hvad udlejer kan kræve i forhold til istandsættelse ved lejers fraflytning. 

Lejemålets stand fra indflytning sammenholdes med lejemålets stand ved fraflytning. Udlejer kan kræve istandsættelse af fejl og mangler, der ikke blev konstateret ved indflytningssynet i indflytningsrapporten, med undtagelse af almindelig slid og ælde.

💡 Tip: Du kan nemt og gratis bruge BoligPortals digitale flyttesyn til at gennemføre både indflytnings- og fraflytningssyn. I værktøjet kan du tage billeder, beskrive fejl og mangler, underskrive og udarbejde en rapport, der lever op til lejelovens krav.

Hvordan foregår et fraflytningssyn?

Under fraflytningssynet gennemgår udlejer og lejer lejemålet rum for rum. Eventuelle mangler noteres i fraflytningsrapporten – f.eks. i forhold til vægge, gulve, lofter, døre, vinduer og hårde hvidevarer.

Det anbefales at tage billeder eller video som dokumentation for boligens stand. Hvis lejer ikke deltager, bør det noteres i rapporten, men synet kan godt gennemføres uden lejers tilstedeværelse.

Udlejer skal afholde synet senest 2 uger efter, at det er konstateret, at lejemålet er fraflyttet – typisk når lejer har afleveret nøglerne og ryddet boligen.

Hvornår og hvordan skal lejer indkaldes?

Lejer skal indkaldes skriftligt med mindst én uges varsel. Indkaldelsen bør sendes som anbefalet quickbrev eller e-mail med kvittering, så udlejer kan dokumentere korrekt indkaldelse.

Lejeloven åbner dog mulighed for at aftale et kortere varsel, hvis begge parter skriftligt har accepteret dette. Med BoligPortals digitale lejekontrakt indgår der automatisk en § 11-formulering, der tager højde for et forkortet varsel.

Hvad hvis lejer ikke møder op til synet?

Hvis lejer er indkaldt korrekt, men ikke møder op, kan udlejer gennemføre synet uden lejers deltagelse. Udlejer kan også vælge at indkalde til et nyt syn, men det skal fortsat afholdes inden for 2 uger efter fraflytning.

Det anbefales i sådanne tilfælde at tage ekstra grundig dokumentation i form af billeder eller video.

Hvornår og hvordan skal rapporten udleveres?

Deltager lejer i synet, skal vedkommende have udleveret en kopi af rapporten på stedet – enten fysisk eller digitalt.

Hvis lejer ikke deltager, skal rapporten sendes til lejer senest 14 dage efter synet. Det er udlejers ansvar at kunne dokumentere, at rapporten er sendt rettidigt, f.eks. via kvittering eller anbefalet post.

Lejeloven om fraflytningssyn

Reglerne om fraflytningssyn blev ændret med lejelovsændringen den 1. juli 2015, som gjorde det obligatorisk for udlejere med mere end ét lejemål at dokumentere lejemålets stand både ved indflytning og fraflytning.

Lejelovens § 187 fastslår, at manglende overholdelse af reglerne kan få konsekvenser for udlejer. Overholdes reglerne ikke, bortfalder udlejers krav på istandsættelse via lejers depositum.

Hvilke krav skal være opfyldt?

Nemt og trygt fraflytningssyn for lejer og udlejer

Hos BoligPortal kan du som udlejer nemt gennemføre dit fraflytningssyn digitalt – helt gratis. Vores digitale værktøj guider dig igennem hele processen trin for trin, så du sikrer, at alle lovens krav overholdes.

Du kan tage billeder direkte under synet, beskrive fejl og mangler og få både din egen og lejers underskrift med det samme. Når rapporten er færdig, sendes den automatisk til lejer, og du modtager en kvittering som dokumentation.

Systemet gemmer rapporter, billeder og underskrifter sikkert digitalt, så du altid har dokumentationen samlet ét sted, hvis der senere skulle opstå uenigheder.

Med BoligPortals digitale flyttesyn bliver fraflytningssynet ikke bare nemmere – men også mere trygt for både lejer og udlejer.

Når du udlejer en bolig, er det en rigtig god idé at udarbejde en husorden. Den skaber klare rammer for, hvordan lejerne skal opføre sig, og forebygger konflikter i ejendommen.

Udlejer du en hel ejendom med flere lejemål, er det dig som udlejer, der har ansvaret for at fastsætte husordenen. Udlejer du en ejerlejlighed, vil det typisk være ejerforeningens husorden, der gælder – og den skal både du og din lejer rette sig efter. Fremlejer du et værelse i din lejebolig, skal din roomie overholde den husorden, du selv er bundet af gennem din lejekontrakt.

BoligPortals eksempel på standard husorden

For at gøre det nemt for dig som udlejer, har vi hos BoligPortal udarbejdet et gennemarbejdet eksempel på en standard husorden. Skabelonen indeholder de mest almindelige og relevante husordensregler – herunder retningslinjer for støj, husdyr, affald, brug af fællesarealer og meget mere.

Du kan frit downloade husordenen og tilpasse den, så den matcher forholdene i netop din lejebolig eller ejendom. Det giver dig et godt udgangspunkt for at sikre klare regler, mindske misforståelser og skabe tryghed for både dig og dine lejere.

Lejeloven om husorden

Det er ikke et krav ifølge Lejeloven, at der skal være en husorden i en udlejningsejendom, men det er en god idé. Husordenen hjælper med at sikre, at lejerne i ejendommen viser hensyn og ikke er til gene for hinanden.

Hvis der ikke er udarbejdet en husorden, gælder Lejelovens generelle regler om god skik og orden, som er fastsat i §§ 152-154. Her beskrives, hvilke typer adfærd der anses for uacceptable – f.eks. chikane, støjgener og ødelæggelse – og hvilke muligheder udlejer har for at gribe ind over for lejere, der overtræder reglerne.

Det er udlejeren – eller i ejerforeninger, selve foreningen – der kan udarbejde en husorden med specifikke regler, som lejerne skal overholde.

Hvis lejer ikke overholder husordenen

Er der udformet en husorden til en ejendom, og er dette noteret i lejekontraktens § 10, så accepterer lejer at overholde denne med sin underskrift på lejekontrakten. Dette betyder derfor også, at lejer misligholder lejekontrakten, hvis lejer ikke overholder husordenen for god skik og orden i lejemålet.

Overholder lejer ikke husordenen, og er udlejer bekendt med dette, f.eks. som følge af klager fra andre lejere, så har udlejer pligt til at sende en advarsel til lejer. Denne advarsel skal fra lejers side opfattes som den første advarsel mod en opsigelse af lejeaftalen.

Ændrer lejer ikke adfærd efter skriftlige advarsler fra udlejer, så har udlejer ret til at opsige lejer, som følge af misligholdelse af lejekontrakten.

Husordensregler

Husordensregler er de fælles retningslinjer, der beskriver, hvordan lejerne skal opføre sig i ejendommen. De skaber klare rammer for god skik og orden og sikrer, at ingen er til unødig gene for hinanden. Reglerne er ens for alle – så hvis én lejer for eksempel ønsker at holde fester, så længe det varsles i god tid, må vedkommende også acceptere, at andre lejere har samme ret.

Husorden om støj

Støj er et af de mest følsomme emner i et lejeforhold og bør altid være reguleret i husordenen. Mange udlejere vælger at fastsætte konkrete tidsrum, hvor der skal være ro i ejendommen – typisk om natten.

Støj omfatter ikke kun musik og fester, men også brug af boreværktøj, husholdningsapparater som vaskemaskine og tørretumbler eller anden larmende adfærd. Derfor angiver husordenen ofte, hvornår støjende aktiviteter ikke er tilladt – f.eks. mellem kl. 23.00 og 07.00 på hverdage og kl. 00.00 og 08.00 i weekender.

Klare regler om støj skaber tryghed og trivsel for alle beboere.

Husorden om husdyr

Husordenen giver udlejeren mulighed for at præcisere vilkårene for husdyrhold som supplement til lejekontraktens § 10. Hvis husdyr er tilladt, kan husordenen for eksempel angive, hvor mange dyr der må holdes, hvilken type eller størrelse husdyr der er tilladt, og under hvilke betingelser.

Er husdyr ikke tilladt, kan det også fremgå af husordenen, at lejeren hverken må holde dyr eller have besøg af husdyr i lejemålet. Klare retningslinjer gør det nemmere at håndtere eventuelle uenigheder senere.

Kom godt videre med din udlejning

Vi håber, at du er blevet klogere på, hvordan en husorden kan skabe klare rammer og mere tryghed i din udlejning.

Husk at du som udlejer kan samle hele din boligadministration hos BoligPortal – du kan både oprette boligannoncer, lejekontrakter og flytterapporter – 100% digitalt og gratis.

Den 1. juli 2015 blev der vedtaget nye regler for indflytningssyn. Udlejere med mere end et lejemål er iht. lejelovens § 90 forpligtet til at afholde indflytningssyn i forbindelse med lejers overtagelse af lejemålet.

På flyttesynet skal udlejer udarbejde en indflytningsrapport, der dokumenterer lejemålets stand. Rapporten skal udleveres til lejer efter synet – eller sendes til lejer senest 14 dage efter, hvis lejer ikke deltager i synet.

Hvad er et indflytningssyn? 

Et indflytningssyn er en gennemgang af et lejemåls stand, som udlejer afholder, når en ny lejer flytter ind. Formålet er at dokumentere lejemålets stand, så både lejer og udlejer er beskyttet mod uenigheder om istandsættelse ved lejers fraflytning.

På synet registreres eventuelle fejl og mangler i en indflytningsrapport, der fungerer som bevis for, hvordan lejemålet så ud ved indflytning.

Ifølge lejeloven skal lejemålet afleveres i samme stand som ved indflytning – dog med undtagelse af almindelig slid og ælde. Hvis lejemålet er blevet misligholdt, kan udlejer kræve istandsættelsesudgifter dækket af lejers depositum.

💡 Tip: Du kan gratis bruge BoligPortals digitale flyttesyn til at foretage indflytningssynet. Her kan du nemt registrere fejl, tilføje billeder og få rapporten underskrevet digitalt. På den måde sikrer du både, at dokumentationen lever op til lejelovens krav, og du slipper for tidskrævende papirarbejde.

Hvordan foregår et indflytningssyn?

Under indflytningssynet gennemgår lejer og udlejer sammen lejemålet rum for rum for at vurdere og dokumentere dets stand. Gennemgangen danner grundlag for den indflytningsrapport, som udlejer skal udarbejde. Her noteres eventuelle fejl og mangler ved boligen – f.eks. maling, gulve, lofter, vinduer, døre, lister og hårde hvidevarer.

Det er en god idé for begge parter at være grundige under synet og gerne tage billeder som dokumentation. På den måde undgår man uenigheder om, hvordan det så ud ved indflytning. Selvom det ikke er et krav, at lejer deltager i indflytningssynet, er det en klar fordel at være til stede for at sikre, at alt bliver dokumenteret korrekt.

Lejeloven om indflytningssyn

Ændringen af lejeloven pr. 1. juli 2015 har, som nævnt, skærpet kravene til udlejers afholdelse af indflytningssyn. Lejelovens § 90 beskriver, at udlejer med mere end ét lejemål er forpligtet til at afholde indflytningssyn og dokumentere lejemålets stand i en rapport.

Hvilke krav er der til et indflytningssyn?

Lejeloven stiller krav om, at lejer skal indkaldes til et indflytningssyn samt at der skal udarbejdes en indflytningsrapport. Overholder udlejer ikke kravene, kan det betyde, at udlejer mister retten til at opkræve lejer for istandsættelse ved fraflytning.

Hvornår skal lejer indkaldes til indflytningssyn?

Lejer skal indkaldes til indflytningssynet i så god tid, at der er reel mulighed for at deltage. Der findes ingen faste regler for varslet, men det skal være rimeligt – som udgangspunkt mindst en uges varsel.

Synet skal afholdes så tæt på indflytningen som muligt og kan med fordel ligge samtidig med, at lejer får udleveret nøglerne. Men det skal være afholdt senest 14 dage efter indflytning.

Er det et krav, at lejer deltager i indflytningssynet? 

Det er ikke et krav, at lejer deltager i indflytningssynet, men det er en klar fordel for lejer at være tilstede. Indflytningssynet kan med fordel afholdes samtidig med, at lejer modtager nøglerne til lejemålet.

Hvis du anvender BoligPortals digitale lejekontrakt, sender vi automatisk påmindelser til lejer om blandt andet flyttesyn, hvorfor lejer med større sandsynlighed vil deltage i indflytningssynet. 

Kan lejer tilføje fejl og mangler efter indflytningssynet?

Ja, ifølge lejelovens § 7 kan lejer inden for 14 dage efter lejeforholdets begyndelse skriftligt meddele udlejer om fejl og mangler, som ikke blev opdaget ved synet.

Lejer bør beskrive og dokumentere manglerne – f.eks. med billeder, og gemme en kopi af beskeden til udlejer. Hvis fristen ikke overholdes, er udlejer som udgangspunkt ikke forpligtet til at anerkende fejlene.

Der er dog undtagelser: Hvis der er tale om skjulte mangler (f.eks. en radiator, der først viser sig defekt senere), kan lejer stadig gøre forholdet gældende, når fejlen opdages.

Gør indflytningssynet nemt og trygt

Hos BoligPortal arbejder vi for at gøre indflytningssyn nemmere og mere trygt for både lejere og udlejere. Med det digitale flyttesyn kan du oprette, udfylde og underskrive rapporten direkte fra mobil, tablet eller computer.

Systemet guider dig igennem synet rum for rum, så du nemt kan tilføje billeder, beskrivelser og bemærkninger. Både lejer og udlejer får automatisk tilsendt rapporten, og den gemmes også sikkert digitalt.