For at pålægge lejer særlige vilkår, der fraviger lejelovens almindelige regler, skal der udarbejdes en skriftlig lejekontrakt, hvor disse særlige vilkår skal tilføjes i paragraf 11. I denne artikel gennemgår vi alt, du bør vide om de særlige vilkår i lejekontraktens § 11.

Forskellen på paragraf 1-10 og paragraf 11

De første 10 bestemmelser i typeformular A10 består af standardbestemmelser ud fra lejelovens almindelige regler, mens § 11 tager afsæt i de særlige vilkår, som også kaldes særbestemmelser. § 11 består således af alle fravigelser til §§ 1-10, som udlejer kan pålægge lejer ud fra reglerne i lejeloven.

Fravigelser af lejelovens ufravigelige regler bør ikke anføres i kontraktens §§ 1-10, da det kan medføre, at den konkrete bestemmelse bliver ugyldig. Fravigelser skal i stedet anføres i § 11 for at være gyldige og korrekt dokumenteret. Ligeledes vil alle fravigelser, der er angivet i paragraf 11, men som strider med lejeloven, være ugyldige. Her er det især vigtigt at være opmærksom på, at for mange fejl i § 11 kan bidrage til, at hele kontraktens paragraf 11 erklæres ugyldig, hvis lejer indbringer en sag for huslejenævnet. Erklæres kontraktens § 11 ugyldig, vil lejelovens almindelige regler gøre sig gældende, hvilket stiller udlejer væsentlig dårligere end ønsket.

Alle de aftaler, der fremgår af §§ 1-10, skal ikke fremgå af § 11, og det er altså kun nødvendigt at angive noget i § 11, hvis der er tale om fravigelser af lejelovens almindelige regler.

Alt du skal vide om paragraf 11

Paragraf 11. Særlige vilkår

I lejekontraktens § 11 skal udlejer angive fravigelser og tilføjelser til lejelovens almindelige regler. De særlige vilkår i lejekontraktens § 11, giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end efter de almindelige regler i lejeloven.

Udgangspunktet i lejeloven er, at der kun er aftalefrihed, hvor loven udtrykkeligt tillader det. Mange regler – særligt til skade for lejeren – er ufravigelige og kan ikke ændres via § 11. Det er f.eks. som udgangspunkt ikke muligt at aftale, at lejer ikke må fremleje sin lejlighed, da det er en ufravigelig rettighed i lejeloven.

Derudover er det ikke tilladt at påføre lejer åbenlyst urimelige forhold – og i regulerede kommuner er det ligeledes ikke tilladt at pålægge lejer mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen.

Det er vigtigt at gøre opmærksom på, at de vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven eller en eventuel husorden, ikke må anføres i paragraf 11. Anføres der ting i paragraf 11, som ikke hører til i § 11, vil dette tilsidesættes.

Derudover er det vigtigt at vide, at formuleringer i § 11 ikke må være eller fremstå generelle eller standardiserede. Det betyder, at lejekontrakten skal udarbejdes individuelt for alle lejemål, og det er altså ikke tilladt at bruge samme kontrakt i en hel opgang, hvor der blot angives ”… for lejemål på 2. sal gælder der…, for lejemål med altan gælder der…” eller lignende.

4 eksempler på vigtige formuleringer i § 11

Der kan være fravigelser eller tilføjelser til stort set alt i lejelovens almindelige regler i paragraf 1-10. Nedenfor har vi udvalgt nogle af de vigtigste fravigelser og tilføjelser, som mange udlejere glemmer eller udfylder forkert i § 11. Særlige vilkår.
 
Tidsbegrænsning som tilføjelse til §2
Hvis lejeaftalen er tidsbegrænset, er det vigtigt at beskrive tidsbegrænsningen i § 11, da det er en betingelse for gyldigheden. Lejelovens almindelige regler siger nemlig, at lejeaftaler er tidsubegrænsede, og en tidsbegrænsning er kun gyldig, såfremt den er tilstrækkeligt begrundet. Læs mere om tidsbegrænsede lejemål her.
 
Regulering af lejen efter nettoprisindeks som tilføjelse til §3
Hvis udlejer ønsker at kunne regulere lejen årligt som følge af samfundets generelle prisudvikling, skal det noteres i § 11. Står der ikke noget om lejeregulering i paragraf 11, så har lejer krav på, at lejen forbliver det samme, uanset om lejer bor i lejemålet i 3 eller 10 år. Her er alt du skal vide om huslejestigninger.
 
Udvidet vedligeholdelsespligt som fravigelse til §8
I særlige tilfælde er det tilladt for udlejer at pålægge lejer den udvendige vedligeholdelsespligt. Hvis det er tilfældet, skal det angives i kontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige regler. Den udvendige vedligeholdelsespligt kan f.eks. indebære, at lejer har ansvaret for at holde hårde hvidevarer ved lige.
 
Det kan også være, at udlejer har retningslinjer for den indvendige vedligeholdelse, som lejer skal overholde – f.eks. farven på vægge og træværker. Dette skal enten angives i § 11 eller i et særskilt dokument med vedligeholdelsesreglement. Hvis der eksisterer et særskilt vedligeholdelsesreglement, skal dette ligeledes angives i § 11. Læs mere om vedligeholdelse her.
 
Regler om husdyr som tilføjelse til §10
Det er vigtigt at være opmærksom på, at lejeloven skelner mellem husdyr og smådyr. Selvom udlejer ikke har tilladt at holde husdyr, er det derfor ikke ensbetydende med, at lejer ikke må holde smådyr herunder gnavere, fisk eller kryb. Her får du svar på alt, du skal vide om husdyr i lejekontrakten.

Undgå ugyldig § 11 og lejekontrakt

Angiver udlejer f.eks. husorden, lejelovens almindelige regler eller fravigelser, der ikke er tilladte ifølge lejeloven, så vil disse vilkår i paragraf 11 tilsidesættes.

Har udlejer for mange fejl i fravigelser og tilføjelser i paragraf 11, så kan konsekvensen være, at hele paragraf 11 erklæres ugyldig.

Det kan altså betyde, at selvom vilkåret omkring f.eks. huslejestigning eller husdyr er korrekt, så kan det tilsidesættes på baggrund af for mange fejl i andre fravigelser og tilføjelser. Det er derfor vigtigt at have styr på hele § 11 i lejeaftalen.

Gode råd til at udfylde paragraf 11

Selvom en forkert paragraf 11 kan resultere i, at hele paragraf 11 tilsidesættes, så er det faktisk nemt at undgå at lave fejl.

Det er altid en god idé at bruge lejelovens paragraffer, når paragraf 11 i lejeaftalen udfyldes, da det sikrer udlejer i at have styr på, hvad der ligger til grund for tilføjelsen eller fravigelsen. Så er der mindre risiko for at komme til at pålægge lejeren flere forpligtelser eller strengere vilkår, end det er tilladt.

Dernæst er det en god idé at bruge overskrifter i § 11, ligesom vi gjorde tidligere, da vi beskrev eksempler på fravigelser, der skal skrives i paragraf 11 i lejeaftalen.
Skriv evt. ”Tilføjelse/fravigelse til §10 – Hold af husdyr”, hvorefter formuleringen, at f.eks. smådyr, krybdyr og husdyr på besøg heller ikke er tilladt, angives.

Det er også muligt at skrive ”Tilføjelse/fravigelse til §10” og under denne overskrift have flere underoverskrifter. Det kan f.eks. være nødvendigt, hvis udlejer ønsker at tilføje en formulering omkring husdyr, men samtidig også vil angive, at husordenen er udleveret i et separat dokument sammen med kontrakten.

Når lejer fraflytter et lejemål, skal det istandsættes, så det er klar til nye lejere. Men hvad er reglerne for istandsættelse ved fraflytning, og kan udlejer kræve, at det er lejer selv, der betaler? Vi gennemgår lejelovens regler for istandsættelse ved fraflytning, forskellen på nyistandsættelse og normalistandsættelse, gennemsnitlige istandsættelsespriser og gode råd til istandsættelse.

Lejeloven om istandsættelse ved fraflytning

Når der tales om istandsættelse af lejemål ved fraflytning, så skelnes der mellem nyistandsættelse og normalistandsættelse – begge dog med udgangspunkt i lejemålets stand ved lejers indflytning. Løbende i lejeperioden skal lejer vedligeholde lejemålet, så det ikke forringes væsentligt, da lejer ved fraflytning skal overlevere lejemålet i samme stand, som ved indflytning.

Nyistandsættelse

For lejemål indgået før 1. juli 2015 er udgangspunktet derimod, at der kan kræves nyistandsættelse, hvor lejer skal aflevere lejemålet nyistandsat, hvis det vel at mærke var nyistandsat, da lejer flyttede ind. Det betyder, at man som lejer kan risikere at skulle foretage gennemgribende istandsættelser af lejemålet, så der ikke er synlige tegn på eventuelt slid og ælde af boligen.

Normalistandsættelse

For lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan der ikke kræves eller aftales nyistandsættelse mellem lejer og udlejer ved fraflytning. Derimod gælder reglen om normalistandsættelse ved lejers fraflytning, medmindre manglerne skyldes mislighold af bolig og/eller inventar. Lejer skal løbende i lejeperioden vedligeholde lejeboligen, så den ikke forringes væsentligt, da lejer ved fraflytning skal overlevere lejemålet i samme stand, som ved indflytning – dog med undtagelse af almindeligt slid og ælde.

Istandsættelse af lejlighed, hus eller værelse ved fraflytning

Uanset om man bor til leje i et hus, en lejlighed eller et værelse, kan blive forpligtet til at istandsætte lejemålet ved fraflytning, afhængigt af kontrakten og lejemålets stand ved indflytning. Herunder har vi samlet en række hyppigt stillede spørgsmål om istandsættelse ved fraflytning, som vi håber, kan være med til at afklare eventuelle spørgsmål fra både lejere og udlejere.

Hvad er istandsættelse ved fraflytning?

Istandsættelse ved fraflytning betyder, at lejer skal istandsætte sit lejemål inden fraflytning, så lejemålet er klar til, at en ny lejer flytter ind. Alt efter hvornår lejemålet er indgået, skelnes der i lejeloven mellem normalistandsættelse og nyistandsættelse, som du kan læse mere om i artiklen.

Hvad er normalistandsættelse ved fraflytning?

Normalistandsættelse indebærer maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og træværker samt lakering (og mellemslibning) af gulve. Selvom lejer, som typisk er tilfældet, har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, betyder det altså ikke, at lejer skal vedligeholde alt i lejemålet og heller ikke, at lejemålet skal afleveres nyistandsat.

Lejers pligt til at vedligeholde afhænger således af, hvorvidt der er et aktuelt og konkret behov for istandsættelse, hvilket er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Lejer kan altså ikke pålægges at sætte lejemålet i bedre stand end ved indflytning. Ved vurderingen af, om lejemålet skal males, vil der således flade for flade i hvert rum skulle vurderes, hvorvidt det er nødvendigt at male eller ej.

Ved normalistandsættelse ses der i modsætning til nyistandsættelse bort fra almindeligt slid og ælde på boligen. Det vil sige, at der ved normalistandsættelse f.eks. kun kan kræves betaling for normalistandsættelse af gulvet til trods for, at det muligvis skal skiftes, hvis det gennem tidligere lejeperioder er blevet slebet så mange gange, som det er muligt.

Hvor lang tid skal en lejer have boet i et lejemål, før udlejer kan kræve istandsættelse?

Når der skal foretages en vurdering af, om der kan kræves istandsættelse, når en lejer fraflytter et lejemål, skal der foretages en konkret vurdering i de enkelte tilfælde. De momenter der har en vægt i vurderingen, er blandt andet; Hvor lang tid lejer har boet i lejemålet og om det er rimeligt at istandsætte lejemålet ud fra lejemålets stand.

Vurderingen tager udgangspunkt i lejemålets stand ved indflytning sammenlignet med lejemålets stand ved fraflytning, hvorfor det er afgørende, at udlejer kan dokumentere lejemålets stand ved indflytning dels i indflytningsrapporten og dels med supplerende billeder af lejemålet.

Skal udlejer istandsætte for det opkrævede depositum?

Det er ikke et krav, at udlejer anvender det beløb, som er opkrævet i depositum, direkte på istandsættelse af lejemålet. Udlejer må dog kun fratrække udgifter til istandsættelse i depositummet, hvis der er et konkret og dokumenterbart istandsættelsesbehov – f.eks. som følge af misligholdelse eller nødvendige reparationer ud over almindeligt slid.

Hvis lejemålet genudlejes som beset og ikke bliver istandsat, kan udlejer ikke opkræve betaling fra den tidligere lejer, medmindre der foreligger en konkret økonomisk forringelse, som f.eks. tabt lejeværdi eller dokumenterede afhjælpningsomkostninger.

Det er derfor vigtigt, at årsagen til istandsættelseskravet fremgår tydeligt af fraflytningsrapporten (hvis udlejeren udlejer mere end ét lejemål), og at den er underbygget af dokumentation – f.eks. fotos og tilbud eller regninger fra håndværkere.

Hvor meget må udlejer kræve for istandsættelse ved fraflytning?

Der findes ikke et endegyldigt svar på dette. Men udlejer ønsker som regel, at lejemålet skal istandsættes, så det ser nyt og attraktivt ud for nye lejere. Men det er, som nævnt, ikke tilladt at opkræve den gamle lejer for nyistandsættelse af lejemålet ved fraflytning.

Det er vigtigt, at udlejer har dokumentation for priserne på istandsættelsesarbejdet, da det danner grundlag for modregning i lejers depositum. Noget, udlejer skal være særligt opmærksom på, er dog, at dokumentation ikke altid er nok.

Overstiger prisen på normalistandsættelse den gennemsnitlige pris på området, kan huslejenævnet vurdere, at udlejer kunne have valgt nogle andre fagpersoner, der kunne udføre arbejdet til en mere rimelig pris. Sker dette, står udlejer med et tilbagebetalingskrav på differencen mellem det beløb, som prisen overstiger i forhold til den gennemsnitlige pris på normalistandsættelse. Dette gælder til trods for, at det kan dokumenteres, at udlejer faktisk har haft disse udgifter ved lejers fraflytning.

Hvordan kan huslejenævnet hjælpe, hvis lejer og udlejer er uenige om istandsættelse?

Hvert år ender omkring tusind sager om fraflytning i det såkaldte huslejenævn. Her bliver der truffet afgørelse i forhold til uenigheder mellem lejer og udlejer. Hvis lejer mener, at udgifterne til istandsættelse ved fraflytningen er for høje, så kan huslejenævnet kigge på sagen. Huslejenævnet vil sådant et tilfælde kigge på mangellisten samt fotos og videoer og derfra afgøre, hvor meget det er rimeligt, at lejer skal trækkes i depositum for de tilhørende udgifter ved fraflytningen.

Ender man med at være uenige i huslejenævnets afgørelse, kan lejer efterfølgende tage sagen for boligretten. Dette er dog en mere kompliceret proces, og det kræver, at lejer selv udtager stævning og hyrer en advokat.

Hvordan vurderer huslejenævnet, om udlejer har opkrævet for meget i istandsættelse?

Typisk vil huslejenævnet bruge sammenligningspriser til at vurdere, om istandsættelseskravet er urimeligt højt, og derfor har vi lavet en oversigt over gennemsnitlige priser på normalistandsættelse af vægge og gulve ved fraflytning. Huslejenævnet, og som sidste instans Boligretten, kan i øvrigt inddrages i sagen hvis der opstår uenighed om lejers vedligeholdelsesforpligtelser.

I nogle tilfælde vil huslejenævnet foretage en besigtigelse, hvorfor det er en god idé at vente med at istandsætte lejemålet. Hvis der er uenighed om vedligeholdelsesforpligtigelsen, kan lejemålets stand nemlig bruges som bevismæssig faktor. Dette kan dog også ske via billeddokumentation eventuelt kombineret med en fagpersons vurdering af, hvad det vil koste at istandsætte lejemålet. Vurderer huslejenævnet, at udlejer kunne have brugt en væsentlig billigere håndværker til at udføre arbejdet i lejemålet, kan udlejer blive pålagt at tilbagebetale difference til lejer.

Hvad gør man, hvis lejemålet er i bedre stand end ved indflytning?

Der kan være situationer, hvor lejer har haft lyst til at forbedre noget i lejeboligen for egen regning. Her er det vigtigt, at lejer ikke gør det uden at meddele det til udlejer. Forbedring og opgradering i lejeboligen skal nemlig godkendes af udlejer først.

Når det hele skal vurderes ved fraflytning, og lejer har betalt for en godkendt forbedring af lejeboligen, kan lejer godt forvente en godtgørelse af forbedringerne. Lejer kan i visse tilfælde få en godtgørelse, hvis forbedringen er godkendt, dokumenteret og nedskrevet i henhold til lejelovens regler, jf. § 145. Men lejer kan ikke forvente at få tilbagebetalt alle udgifter. Det kommer i høj grad også an på, hvor lang tid, der er gået efter forbedringerne, er blevet foretaget.

I lejeloven fremgår det, at man kan forvente, at forbedringer i en lejlighed mister 10 % af den oprindelige værdi for hvert år, der går. Dog træder denne nedskrivning af forbedringerne først i kraft efter to år.

Det er vigtigt at have styr på, hvornår og under hvilke forudsætninger, udlejer må tidsbegrænse et lejemål. I denne artikel gennemgår vi lejelovens krav til tidsbegrænset lejemål og lejekontrakter, og hvad man som udlejer skal være opmærksom på, for at undgå tilsidesættelse af tidsbegrænsningen.

Lejeloven om tidsbegrænset lejemål

Lejelovens udgangspunkt er, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. Lejer og udlejer kan dog indgå et lejeforhold i en tidsbegrænset periode, hvis udlejer har en saglig begrundelse herfor. Begrundelsen for at tidsbegrænse lejemålet, bør skrives ind i lejekontrakten af bevismæssige årsager, men det er ikke et krav. Udlejer skal dog kunne bevise, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet.

Opsigelse af tidsbegrænset lejemål

Et tidsbegrænset lejemål ophører ved udløbet af lejeperioden. Når der er tale om et tidsbegrænset lejemål, er det klare udgangspunkt, at lejemålet ikke kan opsiges i lejeperioden. Dét faktum, at lejemålet ikke kan opsiges betyder, at lejemålet er uopsigeligt i den anførte periode medmindre lejer og udlejer har aftalt, at lejeaftalen kan opsiges.

Forlængelse af tidsbegrænset lejekontrakt

Der er ikke noget til hinder for at forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt med samme lejer eller at indgå en tidsbegrænset lejeaftale med en ny lejer. En forlængelse af et tidsbegrænset lejemål kræver dog, at der er en saglig årsag til forlængelsen.

I forbindelse med en forlængelse af et tidsbegrænset lejemål, skal skal der laves en ny tidsbegrænset lejekontrakt, og begge parter skal med sin underskrift erklære sig enige i forlængelsen af det tidsbegrænsede lejeforhold.

Regler for tidsbegrænset lejemål og lejekontrakt

Herunder har vi samlet en række regler for tidsbegrænsede lejemål og lejekontrakter, som forhåbentlig kan afklare eventuelle spørgsmål og gøre dig parat til enten at udleje en bolig i en tidsbegrænset periode eller leje en bolig i en tidsbegrænset periode.

Hvor lang må en tidsbegrænset lejeaftale være?

Hvor langt et tidsbegrænset lejemål må vare, eksisterer der ingen regler eller love, der siger noget om. Udlejer kan derfor selv bestemme længden af tidsbegrænsningen så længe, at det kan begrundes tilstrækkeligt i udlejers forhold. 

Misforståelse omkring 2 års tidsbegrænset lejekontrakt

Det er en udbredt misforståelse, at en tidsbegrænset lejeaftale højest må indgås for en periode på to år, hvilket formentlig har den sammenhæng, at lejer har ret til at fremleje af en hel lejlighed i op til to år, hvis det kan sagligt begrundes. Reglerne kan dog ikke overføres på et tidsbegrænset lejemål. 

Tidsbegrænset lejekontrakt formulering

En tidsbegrænsning af lejeaftalen skal fremgå i standard lejekontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige bestemmelser, hvoraf udgangspunktet er, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. 

Der eksisterer ingen krav til, hvordan tidsbegrænsningen skal formuleres i lejekontrakten, men det anbefales dog altid at medtage:

Eventuelle uklarheder i formuleringen af tidsbegrænsningen kan nemlig komme udlejer til skade, såfremt sagen fremsættes for Boligretten. 

Et eksempel på en tidsbegrænset lejekontrakt formulering kan dog lyde som følger:

Når du bruger BoligPortals digitale lejekontrakt, kan du afkrydse feltet “lejemålet er tidsbegrænset”, hvorefter der automatisk bliver tilføjet en autogenereret formulering til § 11, der overholder lejelovens krav. Den autogenererede tekst minder dig om, at der kræves en saglig årsag for at tidsbegrænse dit lejemål.  

Tilstrækkelige begrundelser for tidsbegrænset lejemål

Hvad en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænset et lejemål er, er ikke angivet direkte i loven. Det vil derfor altid være en konket vurdering i det enkelte tilfælde. Dog kan der af retspraksis udledes en række retningslinjer og tendenser, som kan medgå i vurderingen af, hvorvidt baggrunden for udlejning i en tidsbegrænset periode er tilstrækkelig begrundet.

Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen af lejeaftalen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Eksempler på ugyldige grunde er for eksempel, at udlejer ønsker at kunne komme af med lejer eller at hans forklaring ikke stemmer overens med den reelle årsag til tidsbegrænsningen. 

Lejer ønsker selv at bebo lejemålet efter tidsbegrænsningen

En hyppig anvendt begrundelse for udlejning af et lejemål for en tidsbegrænset periode er, at udlejer selv skal anvende det lejede efter tidsbegrænsningens udløb. Det er dog en betingelse, at udlejer har en reel og dokumentérbar hensigt om selv at anvende lejemålet efter lejeperiodens ophør, f.eks. på grund af udstationering, en længere rejse eller midlertidig flytning. Det kan styrke begrundelsen, hvis udlejer tidligere har boet i lejemålet, men det er ikke et krav. Dette vil som udgangspunkt være en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse lejeperioden, såfremt udstationeringen eller den midlertidige flytning kan bevises og så længe, der er tale om et reelt ønske om at anvende lejemålet, når tidsbegrænsningen udløber.

Grundlaget for denne form for tidsbegrænsning kan forsvinde, hvis den midlertidige udstationering eller flytning bliver permanent, eller hvis udlejers ønske om at bebo lejemålet forsvinder.

Boligen skal sælges efter den tidsbegrænsede lejekontrakt

En anden hyppig grund til at tidsbegrænse et lejemål er, at boligen skal sælges efter lejeperiodens udløb. Hvis lejemålet er sat til salg, vil det foranstående salg være en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsningen.

I andre tilfælde ses det, at det er svært at sælge et lejemål til den ønskede pris, og der derfor kan opstå et ønske om at udleje boligen for en tidsbegrænset periode for efterfølgende at sætte boligen til salg igen.

Retspraksis viser, at denne begrundelse anses som tilstrækkelig, hvis udlejer kan bevise, at der er udfoldet de nødvendige bestræbelser på at sælge, eller at det kan bevises, at boligen på nuværende tidspunkt vil indbringe et tab. Det er dog fastslået af Boligretten, at udlejer ikke kan bevise, at det er umuligt at sælge uden tab, hvis der ikke er rettet henvendelse til en ejendomsmægler forinden indgåelse af et tidsbegrænset lejemål.

Det er altså IKKE en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse et lejeforhold, hvis udlejer alene har spekuleret i, at lejemålet kan indbringe en bedre pris på et senere tidspunkt. Men har udlejer konsulteret en ejendomsmægler, som har frarådet salg på nuværende tidspunkt med en begrundelse om, at markedet ikke er gunstigt, så vil det anses som en tilstrækkelig begrundelse for en tidsbegrænsning.

Boligen skal renoveres efter tidsbegrænsningen

Endnu en grund til tidsbegrænsede lejeaftaler er, at lejemålet skal renoveres eller ombygges efter tidsbegrænsningens udløb. Der skal være tale om, at udlejer har en konkret og gennemgående plan for ombygningen efter udløbet af den tidsbegrænsede periode.

Ligesom ved de andre begrundelser er det dog vigtigt, at udlejer kan bevise, at der forestår en renovering eller ombygning efter lejeperiodens ophør.

Denne form for tidsbegrænsning er ikke afprøvet i praksis, men det er antaget i teorien, at den forestående renovering eller ombygning skal være så omfattende, at lejers fraflytning er nødvendig, før tidsbegrænsningen anses som værende tilstrækkelig begrundet.

Tilsidesættelse af en tidsbegrænset lejekontrakt

For alle begrundelserne gælder det, at hvis begrundelsen for tidsbegrænsning ikke kan bevises, eller hvis begrundelsen forsvinder i løbet af lejeperioden, vil tidsbegrænsningen frafalde, og lejeforholdet vil fortsætte tidsubegrænset.

Det er Boligretten, der afgør, om en begrundelse er tilstrækkelig, om beviserne er gode nok, eller om begrundelsen ikke længere er saglig. Hvis Boligretten finder en af disse faktorer gældende, så vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat. Med andre ord har lejer i sådanne tilfælde krav på at blive boende i lejemålet på almindelige tidsubegrænsede vilkår.

Hvis et lejemål alene er tidsbegrænset for, at udlejer kan se lejer an eller for, at udlejer med jævne mellemrum kan ændre de aftalte lejevilkår, så vil tidsbegrænsningen naturligvis også blive tilsidesat, hvis lejer fremsætter sagen for Boligretten.

Lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens kap. 2-4

Er lejemålet omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV (kap. 2-4), der beskriver, at lejemålet anvendes helt eller delvist til beboelse, så kan tidsbegrænsningen tilsidesættes efter lejelovens § 22, som forbyder, at ét lejemål i ejendommen pålægges mere byrdefulde vilkår end andre, medmindre det samlede aftalevilkår er ligeværdigt – f.eks. ved lavere leje. Denne lov foreskriver nemlig, at det ikke er tilladt for udlejer at pålægge mere byrdefulde vilkår på ét lejemål i en ejendom i regulerede kommuner – og en tidsbegrænset lejeaftale anses som værende et mere byrdefuldt vilkår end en tidsubegrænset lejeaftale.

Ønsker udlejer alligevel at udleje boligen tidsbegrænset, selvom lejemålet er omfattet af ovenstående, så er det muligt for udlejer at gøre andre vilkår i lejeaftalen mindre byrdefulde end på de resterende lejemål. Det kan f.eks. være at fastsætte huslejen lavere end på de resterende lejemål i ejendommen, da det vil resultere i, at lejeaftalen efter en samlet bedømmelse ikke længere vil have mere byrdefulde vilkår.

Lejer skal fraflytte lejemålet, når lejeperioden ophører

Når et tidsbegrænset lejeforhold ophører, så er det vigtigt, at udlejer sørger for, at lejer fraflytter lejemålet. Er udlejer bekendt med, at lejer er blevet boende i lejemålet, så er det et krav, at udlejer opfordrer lejer til at flytte. Flytter lejer ikke på opfordring fra udlejer, så kan udlejer bringe sagen for Fogedretten med henblik på en udsættelse af lejer.

Opfordrer udlejer ikke lejer til at flytte inden den første måned, og bliver lejer boende i lejemålet i mere end en måned efter lejeperiodens ophør, så fortsætter lejemålet tidsubegrænset.

Det er derfor vigtigt, at udlejer kan dokumentere at have opfordret lejer til at fraflytte lejemålet, da bevisbyrden pålægger udlejer, og en opfordring til lejers fraflytning er det eneste bevismateriale, der gør sig gældende i Fogedretten. Udlejer bør derfor sende opfordringen skriftligt som anbefalet brev og efterfølgende beholde indleveringsattesten.

Når du skal udleje din bolig og fastsætte huslejen for første gang, er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne for huslejefastsættelse. Hvis du som udlejer sikrer dig, at huslejen bliver fastsat lovligt fra starten, undgår du, at der indbringes en sag for Huslejenævnet, hvor et økonomisk tab kan følge som en konsekvens heraf.

Læs med i dette blogindlæg, hvor vi guider dig igennem reglerne for huslejefastsættelse:

Reglerne for huslejefastsættelse

Huslejefastsættelse er et af de mest omtalte emner inden for boligudlejning, hvilket formentlig skyldes, at det i sidste ende handler om, hvor stor en fortjeneste man som udlejer kan opnå uden at snyde lejeren. Det er derfor vigtigt, at huslejen er fastsat korrekt, hvis du gerne vil opnå den størst mulige fortjeneste og samtidig undgå risikoen for, at lejeren indbringer en klagesag til Huslejenævnet. Dette kan nemlig medføre krav om tilbagebetaling til lejeren. 

Reglerne for huslejefastsættelse er komplekse, og derfor vil vi nedenfor gennemgå de punkter, du som udlejer skal være særligt opmærksom på, når du fastsætter huslejen. Du kan også med fordel læse mere om, hvordan du som udlejer kan effektivisere din ejendomsadministration og huslejeopkrævning.

Hvordan beregnes huslejen?

Efter ophævelsen af boligreguleringsloven den 1. juli 2022 henvises der ved beregning og regulering af husleje nu alene til de gældende regler i lejeloven. Dog er principperne fra boligreguleringsloven stadig gældende, hvilket betyder, at der ved udlejning i regulerede og uregulerede kommuner fortsat anvendes forskellige metoder til huslejefastsættelse.

Huslejefastsættelse i uregulerede kommuner

I uregulerede kommuner fastsættes huslejen som udgangspunkt efter reglerne om det lejedes værdi, jf. lejelovens § 42. Lejen skal afspejle den leje, der betales for tilsvarende lejemål. Hvis huslejen overstiger det lejedes værdi, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet og få huslejen nedsat. Sker dette inden for de første 12 måneder af lejeperioden eller siden sidste huslejestigning, kan lejeren kræve tilbagebetaling med tilbagevirkende kraft. 

Huslejefastsættelse i regulerede kommuner

I regulerede kommuner anvendes to forskellige metoder til huslejefastsættelse: Hovedreglen om 1) omkostningsbestemt husleje og undtagelsen om 2) husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner.

Hvilken metode du skal anvende til fastsættelse af huslejen, afhænger af en række forskellige faktorer, herunder ejendommens størrelse, udlejningsomkostninger, det lejedes værdi og om boligen er totalrenoveret eller nyopført. 

1. Omkostningsbestemt husleje

I kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende, skal huslejen som hovedregel beregnes efter principperne for omkostningsbestemt leje.

Hvad er omkostningsbestemt husleje?

Omkostningsbestemt huslejefastsættelse betyder, at lejen fastsættes ud fra de faktiske udgifter, som udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen. Denne huslejefastsættelse gælder som hovedregel for ejendomme i regulerede kommuner med syv eller flere lejemål.

Når du opkræver husleje efter den omkostningsbestemte model, skal du udarbejde et driftsbudget for hele udlejningsejendommen. Her er det vigtigt at bemærke, at lejer har ret til at kræve dokumentation for disse udgifter.

Andre udgifter end de nævnte kan også medtages, men det er vigtigt at sikre sig, at der er tale om faktiske udgifter. Hvis udlejer har medtaget for høje udgifter i budgettet, kan Huslejenævnet nedsætte disse poster.

Undtagelser for omkostningsbestemt husleje

I regulerede kommuner, hvor ejendomme som udgangspunkt er reguleret af boligreguleringsloven, findes der undtagelser, hvor huslejen i stedet skal fastsættes efter det lejedes værdi eller som fri lejefastsættelse – læs mere om disse undtagelser nedenfor: 

2. Husleje efter det lejedes værdi i regulerede kommuner

Hvis du udlejer en bolig i en ejendom, der pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre lejemål, såkaldte “småhuse”, kan huslejen fastsættes efter det lejedes værdi. Dette kan fx omfatte rækkehuse, ejerlejligheder eller villaer. 

Du finder i dette tilfælde lejemålets værdi ved at sammenligne med andre beboelseslejligheder med syv beboelseslejligheder og derover, der har fastsat huslejen efter omkostningsbestemt husleje.

Det lejedes værdi bestemmes ud fra lignende boligers leje, som kan være påvirket af beliggenhed, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand.

Desuden er ejendomme, der har gennemgået gennemgribende forbedringer eller enkeltværelser, hvor udlejer selv bor i ejendommen, berettiget til at fastsætte huslejen efter reglerne om det lejedes værdi.

Husleje efter fri lejefastsættelse

Nogle ejendomme er hverken omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje eller husleje efter det lejedes værdi, og skal derimod fastsættes frit ud fra markedslejen i den kommune, hvor ejendommen ligger.

Med fri huslejefastsættelse er du som udgangspunkt, som ordet hentyder, berettiget til at fastsætte huslejen, som du ønsker. Du skal dog være opmærksom på, at en urimelig høj husleje vil kunne tilsidesættes efter aftaleloven § 36. Hvis der skal aftales fri markedsleje, skal det desuden være aftalt mellem lejer og udlejer og stå i lejekontraktens § 11 under “særlige vilkår”.

Konsekvenser ved at fastsætte huslejen for højt

Hvis huslejen er fastsat for højt, og lejer indbringer sagen for Huslejenævnet eller Boligretten, kan det få økonomiske konsekvenser for udlejer. 

Hvis lejer får fuldt medhold i Huslejenævnet, vil udlejer fra 1. januar 2024 blive pålagt et betalingsgebyr på 6.827 kr. Dette gebyr skal udlejer betale ud over tilbagebetalingen af for meget opkrævet husleje med 12 måneders tilbagevirkende kraft fra seneste huslejeregulering og med tillæg af renter. 

Undgå tvivl om fastsættelsen af din husleje

Det er kort sagt afgørende for udlejers økonomiske sikkerhed, at huslejen fastsættes korrekt. For at undgå en forkert fastsættelse af huslejen, kan du få lavet en forhåndsgodkendelse af huslejen hos Huslejenævnet i den kommune, hvor du ønsker at udleje dit lejemål.

Huslejenævnet har indgående kendskab til de specifikke regler, der gælder i netop din kommune og situation. Hvis du vil være sikker på, at huslejen bliver fastsat korrekt fra starten, er det derfor en god idé at søge deres råd og vejledning.

Få svar på spørgsmål om huslejefastsættelse

Efter den nye lejelov trådte i kraft d. 1. juli 2022 og den nye Typeformular A10 udkom d. 1. september 2022, er det blevet mere tydeligt, hvilke ejendomme, der er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse og hvordan det skal udfyldes i de særlige vilkår i § 11.

Læs med herunder og bliv klogere på, hvad fri lejefastsættelse er og hvornår et lejemål er omfattet af reglerne om fri leje.

Hvad er fri lejefastsættelse?

Fri lejefastsættelse betyder, at lejer og udlejer frit kan aftale husleje. Her fraviger man altså fra reglerne om det lejedes værdi og omkostningsbestemt husleje. Som udlejer har du dermed mulighed for at opnå et større afkast ved fri lejefastsættelse end ved de almindelige regler for fastsættelse af husleje.

Det er dog vigtigt at nævne, at du som udlejer ikke må sætte en urimelig høj husleje. Hvis der skulle opstå en tvist mellem lejer og udlejer omkring dette, har lejer mulighed for at tage fat på Huslejenævnet, som vil træffe en afgørelse. Det er vigtigt at understrege, at selv om der aftales fri lejefastsættelse, må lejen ikke være urimelig. Lejen kan nedsættes af Huslejenævnet, hvis den findes urimelig høj efter en konkret vurdering, jf. aftalelovens § 36 og lejelovens § 55.

Hvornår kan du aftale fri lejefastsættelse?

Nogen ejendomme er hverken omfattet af reglerne for omkostningsbestemt leje eller det lejedes værdi, og så kan lejen fastsættes ud fra markedslejen. Om dit lejeforhold er omfattet af reglerne om fri leje eller ej afhænger af, hvornår den bygning, som udlejningsboligen ligger i, er opført.

Fire situationer hvor reglerne om fri lejefastsættelse gælder

Herunder har vi listet de fire situationer, hvor et lejemål kan være omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Det er vigtigt at vurdere hvert lejemål konkret ud fra disse kriterier.

Når du udfylder din lejekontrakt, skal du i § 11 tage stilling til, om lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje, og herunder hvilken årsag, der gør sig gældende. Men i BoligPortals Digitale Lejekontrakt har vi gjort det endnu nemmere for dig: 

Bygninger med beboelseslejligheder opført før 31. december 1991

Som udgangspunkt er det ikke muligt at aftale fri lejefastsættelse for lejemål i ældre bygninger opført før 31. december 1991. Dog kan der i visse tilfælde – f.eks. ved nyindrettede tagetager eller nypåbyggede etager – være tale om frit lejefastsatte lejemål, hvis betingelserne i lejelovens § 54, stk. 1, er opfyldt.

Det afgørende er ikke alene ejendommens alder, men om lejemålet i sig selv opfylder betingelserne. I dette tilfælde afhænger metoden for lejefastsættelse af, om ejendommen ligger i en kommune, hvor Boligreguleringsloven gør sig gældende eller ej.

Som lejer og udlejer er det vigtigt at kende forskellen mellem regulerede og uregulerede kommuner, da dette har betydning for huslejefastsættelse, vedligeholdelse og andre rettigheder og pligter.

Denne artikel er opdateret med de seneste ændringer i lejeloven, som trådte i kraft 1. juli 2022, hvor lejeloven og boligreguleringsloven blev sammenlagt.

Den samlede lejelov (fra 1. juli 2022)

Frem til 1. juli 2022 fandtes der to centrale love for private boliglejemål: lejeloven og boligreguleringsloven. Disse er nu samlet i én samlet lejelov.

Indholdet fra boligreguleringsloven er fortsat gældende, men er nu indarbejdet direkte i lejeloven og gælder kun i de kommuner, hvor boligregulering er vedtaget (regulerede kommuner).

Regulerede og uregulerede kommuner

Kommuner kan selv beslutte, om boligregulering skal gælde. I de regulerede kommuner gælder de tidligere regler fra boligreguleringsloven fortsat, herunder:

I uregulerede kommuner gælder alene de generelle regler i lejeloven, hvilket giver større frihed for udlejere, bl.a. ved fastsættelse af husleje.

Bemærk: Listen over regulerede kommuner ændrer sig over tid. Vi anbefaler at tjekke den opdaterede status på Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside.

Huslejefastsættelse

1. Uregulerede kommuner

2. Regulerede kommuner

Undtagelser: Fri lejefastsættelse er tilladt, hvis..

Gennemgribende modernisering (tidl. § 5, stk. 2)

Efter 2020 er det blevet betydeligt sværere at anvende reglerne om forhøjet leje efter modernisering:

Vedligeholdelse

Uregulerede kommuner

Regulerede kommuner

At kende forskellen på regulerede og uregulerede kommuner er afgørende for både lejere og udlejere, da det har betydning for fastsættelse af husleje, vedligeholdelsesforpligtelser og andre rettigheder og pligter i lejeforholdet.

Med den nye, samlede lejelov fra 2022 er reglerne blevet mere gennemskuelige, men også mere komplekse i visse henseender, afhængigt af ejendommens beliggenhed og karakter. Det anbefales derfor altid at undersøge, om en kommune er reguleret, og hvilke regler der gælder for den konkrete ejendom.

Står du over for at skulle udleje en bolig, er det en god idé at sætte sig godt ind i reglerne for lejekontrakten. En korrekt udformet lejekontrakt er nemlig nøglen til et trygt og gennemsigtigt lejeforhold for både lejer og udlejer.

I denne artikel guider vi dig gennem de vigtigste regler og krav i lejeloven, så du kan udarbejde en lejekontrakt, der lever 100% op til de gældende regler. Vi gennemgår, hvorfor kontrakten er vigtig, hvilken formular du skal bruge, og hvordan du udfylder den korrekt.

Hvorfor er en lejekontrakt vigtig?

En lejekontrakt sikrer, at både lejer og udlejer har et klart overblik over rettigheder og forpligtigelser i et lejeforhold. Hvis der ikke er lavet en skriftlig kontrakt, gælder lejelovens almindelige bestemmelser. Det betyder, at du uden en lejekontrakt ikke kan fravige eller tilføje særlige vilkår, som ellers kunne være aftalt i lejekontraktens paragraf 11 – f.eks. regler om husdyr, vedligeholdelsespligt, tidsbegrænsning eller huslejeregulering.

Jf. lejelovens § 11, stk. 1, skal en lejeaftale være skriftlig, hvis en af parterne ønsker det. Vi anbefaler, at du anvender BoligPortals digitale lejekontrakt, som er et gratis digitalt værktøj, der hjælper dig med at udfylde kontrakten korrekt.

Hvilken lejekontrakt skal man bruge?

Til beboelseslejemål skal du bruge en autoriseret standardblanket – Typeformular A, 10. udgave, som er godkendt af Indenrigs- og Boligministeriet. Ifølge lejelovens § 14 må udlejere kun anvende den autoriserede blanket – ellers risikerer man, at bestemmelser, der stiller lejeren dårligere end loven, bliver erklæret ugyldige.

Hvordan laver man en lejekontrakt?

Kontrakten består af 11 paragraffer, der dækker alt fra parternes navne til særlige vilkår. Her er en kort oversigt:

Det er vigtigt at være præcis, især i § 11, hvor der kan aftales forhold, som fraviger lejeloven. Vær opmærksom på, at ikke alle bestemmelser i loven kan fraviges – f.eks. er kapitel 2 i lejeloven ikke fravigeligt til skade for lejeren jf. § 18.

BoligPortals gratis Digitale Lejekontrakt

Vi håber, at du er blevet klogere på reglerne for lejekontrakten og hvordan du laver en lejekontrakt korrekt. Kom i gang med BoligPortals digitale lejekontrakt herunder – vi hjælper dig fra start til slut og det er helt gratis.