Det er blevet populært at udleje sin bolig på platforme som Airbnb. Hvis du lejer din bolig, er der dog en række regler i Lejeloven, som du skal være opmærksom på. I dette blogindlæg får du et samlet overblik over reglerne for korttidsudlejning via Airbnb.

Lejeloven om fremleje og korttidsudlejning

Lejeloven tillader, at en lejer kan fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, forudsat at lejer selv fortsat bor i boligen. Det fremgår af Lejelovens § 157​.

Hvis du ønsker at fremleje hele boligen midlertidigt, f.eks. under ferie, kan dette også være tilladt under visse betingelser – nemlig hvis der er tale om midlertidigt fravær på grund af sygdom, forretningsrejse, studieophold eller lignende. Dette reguleres af Lejelovens § 158​. Bemærk dog, at midlertidig fremleje kun må vare op til to år.

Udlejer kan modsætte sig fremleje, hvis:

Krav om skriftlig aftale

Lejeloven kræver, at en fremlejeaftale altid er skriftlig. Du skal som lejer fremsende en kopi af fremlejeaftalen til din udlejer, før udlejningen begynder​.

Hvornår må du ikke fremleje via Airbnb?

Konsekvenser ved at udleje uden lovligt grundlag

Udlejer du din bolig uden samtykke, og i strid med loven eller din lejeaftale, risikerer du, at din lejeaftale bliver ophævet med øjeblikkelig virkning, jf. Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6​.

Airbnb og Skatteregler

Vær opmærksom på din indbo- og husforsikring

Mange almindelige indbo- og husforsikringer dækker ikke korttidsudlejning uden en særskilt tillægspolice. Kontakt dit forsikringsselskab og sikr, at du er korrekt dækket i tilfælde af skader eller tyveri under udlejningen.

Regler i København og andre kommuner

Depositum og ansvar

Airbnb tilbyder en service for depositum, men i praksis kan det være vanskeligt at få dækket tab uden tilstrækkelig dokumentation. Overvej derfor selvstændige aftaler om depositum og vær grundig med dokumentation af boligens stand før og efter udlejning.

Opsummering af reglerne

Denne artikel gennemgår reglerne i Lejeloven og Boligreguleringsloven for huslejestigninger ved trappelejeklausuler, regulering efter nettoprisindekset, stigning i skatter og afgifter samt gennemgribende forbedringer.

Lejeloven om huslejestigning

Lejeloven blev ændret pr. 1. juli 2015. Trappelejeklausuler er fortsat lovlige, men kan kun anvendes, hvis de er indgået før denne dato og er korrekt formuleret (§ 54, stk. 3).

Udover huslejestigning efter trappeleje eller nettoprisindeks, kan udlejer også regulere huslejen ved stigning eller fald i skatter og afgifter.

Huslejestigning efter trappeleje

Før lejelovens ændring brugte mange udlejere trappelejeklausulen, som tillod udlejere at aftale med lejere, at huslejen steg med et bestemt beløb hvert år i en given periode. Dette skulle blot noteres i lejekontraktens § 11, således at lejer accepterede huslejestigning efter trappeleje med sin underskrift på kontrakten.

For at huslejestigning efter trappeleje var gyldigt, skulle udlejer dog notere trappelejeklausulens udløb, hvilket betyder, at der stadig findes kontrakter med gyldige trappelejeklausuler. I lejekontrakter, som er indgået inden 1. juli 2015, hvor trappelejeklausulens udløbsdato er i fremtiden, gælder huslejestigning efter trappeleje derfor fortsat, som aftalt mellem parterne – forudsat, at de er gyldigt formuleret.

Udløb af huslejestigning efter trappeleje

Ny aftale om huslejeregulering efter trappelejeudløb

Problemet opstår, når trappelejeklausuler udløber, mens lejeforholdet fortsat består. I sådanne situationer skal udlejeren forsøge at indgå en ny aftale med lejeren, for eksempel om regulering efter nettoprisindekset. Dette kan ske ved et tillæg til lejekontrakten, men det kræver, at lejeren accepterer ændringen. Udlejeren kan ikke ensidigt pålægge lejeren en ny reguleringsform, hvis det ikke allerede fremgår af den eksisterende lejekontrakt.

Regulering til det lejedes værdi efter § 42

Hvis lejeren ikke accepterer en ny reguleringsaftale, kan udlejeren vælge at regulere huslejen efter reglerne om det lejedes værdi i henhold til lejelovens § 42. Det kræver, at den gældende husleje væsentligt afviger fra markedslejen for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det er vigtigt at bemærke, at det ikke er § 47, som kun vedrører stigning i skatter og afgifter, der finder anvendelse i denne situation.

2-års-reglen for regulering til det lejedes værdi

En regulering efter § 42 kan kun foretages, hvis der er gået mindst 2 år siden lejeforholdets begyndelse, eller siden den seneste regulering af huslejen på baggrund af det lejedes værdi. Hvis en trappelejeklausul er udløbet, kan udlejeren godt varsle en stigning efter § 42, men det kræver, at der er gået mindst 2 år siden sidste forhøjelse baseret på det lejedes værdi – ikke siden sidste trappelejestigning.

Huslejeregulering efter nettoprisindekset

Efter lejelovens ændring blev der som sagt lavet en mulighed for, at udlejer med lejers accept kan regulere lejen efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelsen kan først ske 12 måneder efter fastsættelse efter § 23 og udlejeren er bundet i 2 år (§ 26, stk. 2-4). Da der er tale om en aftalt huslejestigning, kræves der ikke et særligt varsel, men udlejeren skal skriftligt meddele lejeren, hvad den fremtidige husleje vil være, inden reguleringen træder i kraft.

Når udlejer ønsker at benytte huslejestigning efter nettoprisindekset, sker reguleringen typisk på baggrund af ændringen i nettoprisindekset fra oktober to år tidligere til oktober året før regulering.

Beregning af huslejestigning efter nettoprisindeks

Ud fra ovenstående vil en beregning af husleje efter nettoprisindeks se ud, som følger:

Huslejestigning ved stigning i skatter og afgifter

Udover at lade huslejen stige i takt med den generelle prisudvikling i samfundet, så er det også tilladt for udlejer at regulere lejen på baggrund af stigning i skatter og afgifter. For at dette er tilladt, skal det ligeledes indskrives i lejekontraktens § 11, og derudover også varsles til lejer med 3 måneders varsel.

Varslingen skal desuden oplyse lejer om retten til at gøre skriftlig indsigelse inden 6 uger (§ 46, stk. 4-5), og hvis lejer er uenig i dette, kan lejer gøre indsigelse inden for 6 uger fra modtagelsen af varslingen.

Falder skatter og afgifter for ejendommen, er det også udlejers ansvar at sænke huslejen som følge heraf. Bliver lejer opmærksom på, at udlejer ikke har gjort dette, kan lejer kræve lejen nedsat eller i værste tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet for at få nedsat huslejen.

Huslejestigning ved gennemgribende renovering

Hvornår kan lejen fastsættes efter § 5, stk. 2?

Ved gennemgribende forbedringer af et lejemål kan huslejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når lejemålet genudlejes. For at kunne anvende denne bestemmelse skal følgende betingelser være opfyldt:

Indførelse af karensperiode på 5 år

Pr. 1. juli 2020 blev § 5, stk. 2 ændret, så der blev indført en karensperiode på 5 år ved ejerskifte af boligudlejningsejendomme. Det betyder, at nye ejere først kan anvende reglerne om gennemgribende forbedring efter 5 år, medmindre særlige krav om energiforbedringer er opfyldt.

Ændringen blev indført for at imødegå kortsigtet opkøb og renovering med henblik på markant huslejestigning.

Konsekvenser for udlejere i karensperioden

Som udlejer skal du være opmærksom på, at du i karensperioden kun kan kræve omkostningsbestemt husleje med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser – uanset størrelsen af de renoveringer, du har gennemført. Det betyder, at væsentlige forbedringer alene ikke giver adgang til at anvende § 5, stk. 2 før karensperiodens udløb.

Undtagelser fra karensperioden

Karensperioden bortfalder dog, hvis ejendommen gennemgår markante energiforbedringer. Det sker, hvis:

Hvor meget må huslejen stige?

Hvor meget huslejen må stige afhænger af, hvilken metode til huslejestigning, der anvendes.

Huslejestigning ved trappeleje

Sker huslejestigningen på baggrund af en trappelejeklausul, er det angivet i lejekontrakten, hvor meget huslejen stiger årligt. Er trappelejen fastsat med en procentsats, skal udlejeren beregne de årlige huslejestigninger, så der ikke opstår tvivl hos lejeren om, at stigningen er korrekt og i overensstemmelse med aftalen.

Huslejestigning efter nettoprisindeks

Beregnes huslejestigningen på baggrund af nettoprisindekset, vil stigningens størrelse variere fra år til år. Det er vigtigt, at udlejeren i lejekontraktens § 11 har angivet, hvilken måneds nettoprisindeks der tages udgangspunkt i, da indeks kan svinge betydeligt fra måned til måned. En præcis reference sikrer, at huslejestigningen fremstår rimelig og konsekvent år efter år.

Huslejestigning ved gennemgribende renovering

Skyldes huslejestigningen en gennemgribende renovering, er det en god idé at sammenligne lejen med tilsvarende lejemål i området, der er blevet forbedret i samme omfang. Huslejestigningen skal afspejle lejeniveauet for boliger i tilsvarende stand, beliggenhed og kvalitet.

Varsel af huslejestigning

Hovedregel for varsling af huslejestigning

Som udgangspunkt skal huslejestigning varsles 3 måneder i forvejen til lejer, men der er dog visse undtagelser.

Undtagelser fra varsel ved aftalt regulering og skatter/afgifter

Er det aftalt i lejekontraktens §11, at lejen stiger hvert år til d. 1. januar med udgangspunkt i trappeleje eller nettoprisindeks, så kræves der ikke 3 måneders varsel, da stigningen allerede er aftalt. Udlejer skal dog stadig skriftligt meddele lejeren, hvor meget huslejen stiger, men der er ingen krav om et specifikt varsel, hvis reguleringen er aftalt på forhånd via trappeleje eller nettoprisindeks.

Ved huslejestigning på baggrund af skatter og afgifter, er det vigtigt, at udlejer varsler lejer 3 måneder i forvejen på trods af, at der er taget forbehold for at måtte regulere lejen på baggrund af skatter og afgifter i kontraktens § 11. Dette skyldes, at en stigning i skatter og afgifter ikke sker på bestemte datoer, og derfor kan det være ønsket for udlejer at regulere lejen på andre tidspunkter af året end hvert år d. 1. januar med udgangspunkt i skatter og afgifter for en bestemt dato året før.

Hvordan forholder det sig med den kommunale vandafledningsafgift i lejeforhold? Skal lejer betale for spildevand? Denne artikel gennemgår regler for den årlige afregning af spildevandsafgift og gør dig klogere på en udlejers muligheder for at opkræve lejer for vandafgiften gennem månedlig aconto vand.

Lejeloven og vandafledningsafgift

Vandafledningsafgift, vandafledningsbidrag, spildevandsafgift eller blot vandafgift er en afgift, som alle ejendomsejere betaler til kommunen, hvis deres ejendom er tilsluttet kloakker og andre offentlige spildevandsanlæg.

Vandafledningsafgiften er en variabel forbrugsudgift ligesom vandforbrug, og den stiger derfor i takt med, at vandforbruget stiger. Det betyder også, at det ifølge lejeloven er tilladt for udlejer at opkræve lejer for spildevandsafgiften sammen med aconto vand, hvis der findes individuelle vandmålere på hvert lejemål i ejendommen. Omvendt er det ikke tilladt for udlejer at kræve betaling for vandafgiften, hvis lejer betaler for vandforbruget i huslejen.

Når udlejer beregner aconto vand, er det derfor en god idé at medregne sidste års vandafledningsafgift, da det ellers kan give en stor efterregning på aconto vand for lejer.

Fritagelse for vandafledningsafgift

Det er ikke muligt at blive fritaget fra at betale vandafledningsafgift, medmindre udlejers ejendom ikke er tilsluttet kloakker eller andre offentlige spildevandsanlæg. 

Som udlejer kan du opleve, at lejer ønsker fritagelse for vandafledningsafgiften, fx fordi lejer mener, at beløbet er for højt, eller at det ikke er deres udgift. Det er dog ikke lovligt for lejer at nægte at betale spildevandsafgiften, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere i hvert lejemål, og lejer betaler aconto vand til udlejer. Dette er en forudsætning ifølge lejelovens § 68, stk. 1

Det kan også være, at lejer betaler aconto vand direkte til forsyningsselskabet, men i sådan et tilfælde vil kommunen stadig sende regningen på vandafledningsbidraget til ejendommens ejer. Hvis du som udlejer modtager en regning på vandafledningsafgiften, selvom din lejer betaler aconto vand direkte til forsyningsselskabet, så kan du stadig kræve betaling for denne ved at sende regningen direkte videre til lejer.

Nægter lejer at betale spildevandsafgiften på trods af, at der er en individuel forbrugsmåler på lejemålet, så kan du som udlejer ophæve lejeaftalen, da det svarer til, at lejer ikke betaler husleje.

3 spørgsmål til spildevandsafgift

1. Hvad er vandafledningsafgift?

Spildevandsafgift eller vandafledningsafgift er en variabel vandafgift til kommunen for brug af kloakker og offentlige spildevandsanlæg. Vandafledningsbidraget stiger i takt med vandforbruget, og det er en afgift, som skal betales af alle, der bruger vandsystemer, som er tilsluttet kloakker og spildevandsanlæg.

Kommunen beregner vandafgiften på baggrund af det samlede vandforbrug i ejendommen, og regningen på vandafledningsafgift sendes derfor til ejeren af ejendommen, som så skal fordele udgiften på baggrund af de enkelte lejemåls vandforbrug.

2. Hvem er ansvarlig for vandafledningsafgift i lejeforhold?

Ejer og udlejer du en ejendom med ét eller flere lejemål, så er det vigtigt at vide, hvad vandafledningsafgift er, og hvordan det betales.

Vandafledningsafgiften hører sammen med vandforbruget, da det er en variabel udgift, som ændrer sig i takt med vandforbruget. Det betyder også, at udlejer kan opkræve lejer for betaling af vandafgiften, såfremt lejer betaler aconto vand i lejemålet.

Kommunen sender årligt en regning på vandafledningsafgiften for hele ejendommen til ejendommens ejer, og så er det ejendommens ejers ansvar at fordele vandafgiften til dem, der skal betale på baggrund af deres vandforbrug.

Vandafledningsafgiften vil typisk være et forholdsvist højt beløb, hvis det hele skal betales på samme tid, og derfor er det en fordel for lejer, hvis du som udlejer medregner beløbet i den månedlige aconto-betaling.

3. Skal lejer betale vandafledningsafgift?

Betaler lejer aconto vand i lejemålet på baggrund af en individuel forbrugsmåler, så er det tilladt for udlejer at opkræve lejer for vandafledningsafgiften. Da vandafgiften stiger i takt med, at vandforbruget stiger, så er det omvendt ikke tilladt for udlejer at fordele udgiften mellem lejemålene, hvis der blot er én samlet forbrugsmåler.

Det betyder altså, at lejer kun skal betale vandafledningsafgiften, hvis lejer betaler aconto vand enten til udlejer eller direkte til forsyningsselskabet. Betaler lejer for vandforbruget gennem huslejen, fordi der kun er én samlet vandmåler for hele ejendommen, så er vandafledningsafgiften udlejers udgift. I dette tilfælde svarer vandafledningsafgiften nemlig til en efterregning for vandforbrug, hvilket ikke er tilladt at kræve, hvis lejer ikke betaler aconto vand.

Selvom langt de fleste lejere har en lejekontrakt, findes der nogen, der blot har indgået en mundtlig aftale og derfor ingen lejekontrakt har. Den typiske årsag hertil er, at der er indgået en lejeaftale mellem familie, kærester, venner eller bekendte eller at der er tale om en forglemmelse. Bliv klogere på, hvordan du er stillet som lejer uden lejekontrakt herunder.

Skal en lejeaftale indgås skriftligt?

Nej, lejeloven stiller ikke krav om, at der skal laves en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og udlejer ved lejemålets begyndelse. Nej, lejeloven stiller ikke krav om, at der skal laves en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og udlejer ved lejemålets begyndelse. Lejer eller udlejer kan dog til enhver tid kræve, at aftalen bliver skriftlig. 

Hvis der opstår tvivl om, hvorvidt der er indgået en lejeaftale og på hvilke vilkår, kan lejer og udlejer få domstolenes hjælp til at afgøre problemstillingen. I denne situation vil lejers bevis for, at der er indgået en lejeaftale, kunne dokumenteres ved blandt andet kvitteringer og kontoudtog for betaling af husleje og forbrug til udlejer. 

De fire største konsekvenser

Hvis ikke der er indgået en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og udlejer, træder lejelovens almindelige regler i kraft og disse kan ikke fraviges ved en mundtlig aftale. Herunder har vi samlet de fire største konsekvenser for udlejer, når det kommer til lejelovens almindelige regler:

1. Ingen vedligeholdelsespligt for lejer

Uden en skriftlig lejekontrakt har udlejer som hovedregel ansvaret for både den udvendige og den indvendige vedligeholdelse. Dette betyder, at lejer som udgangspunkt ikke skal betale for istandsættelse ved fraflytning, medmindre lejer har forårsaget skader i lejemålet. 

Hvis der derimod er en skriftlig aftale, kan det være aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, såsom maling, hvidtning og behandling af gulve. Derfor kan manglen på en skriftlig kontrakt betyde, at lejer i højere grad er beskyttet mod udgifter til istandsættelse ved fraflytning. 

Som konsekvens heraf er det klare udgangspunkt, at lejer kan kræve sit fulde depositum tilbagebetalt ved fraflytning, medmindre der er sket skader, som ikke skyldes almindeligt slid og ælde. 

2. Ingen huslejeregulering

Udlejer kan ikke regulere huslejen efter nettoprisindekset, da det kræver, at vilkåret er skrevet ind i lejekontrakten. 

3. Ingen særlige vilkår

De særlige vilkår, der aftales mellem lejer og udlejer kan af bevismæssige årsager ikke gøres gældende, når der ikke er udarbejdet en lejekontrakt mellem lejer og udlejer. De særlige vilkår skal nemlig skrives ind i lejekontraktens § 11 for at være gyldige. Det betyder blandt andet, at udlejer ikke kan kræve, at lejer fraflytter lejemålet 14 dage før opsigelsesperiodens udløb, hvis dette ikke er aftalt skriftligt. 

4. Længere opsigelsesvarsel

Herudover har det den konsekvens, at opsigelsesvarslet for værelser vil være én måned og for en hel lejlighed tre måneder. Disse opsigelsesvarsler kan kun ændres ved en skriftlig aftale. 

Som lejer skal du ikke være bekymret

De gennemgåede eksempler er blot nogle af de største konsekvenser ved, at der ikke er indgået en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og udlejer. Hvis man som udlejer ønsker, at der skal være nogle særlige vilkår for lejeaftalen, skal der i så fald laves en skriftlig lejekontrakt. 

Omvendt betyder det ikke nødvendigvis, at lejer altid er bedre stillet uden en skriftlig kontrakt. Uden en skriftlig aftale kan der opstå tvister om depositum, vedligeholdelse og opsigelsesvarsler, som kan skabe usikkerhed for både lejer og udlejer. Derfor anbefales det altid at indgå en skriftlig lejeaftale, der tydeligt fastsætter vilkårene for lejemålet. 

Når du bor til leje er det vigtigt at kende reglerne for vedligeholdelse. Hvem er ansvarlig for indvendig og udvendig vedligeholdelse af lejeboligen, og hvad er forskellen? Og hvad er konsekvenserne, hvis reglerne ikke bliver overholdt? Dette er blot nogle af de spørgsmål, du får svar på i dette blogindlæg.

Hvad er vedligeholdelsespligt?

Vedligeholdelsespligten indebærer, at man løbende skal foretage vedligeholdelsesarbejde og udbedre fejl og mangler ved lejemålet. Vedligeholdelse skal sikre, at lejemålet opretholdes i den stand, som er aftalt i lejekontrakten. 

Skader, som skyldes misligholdelse fra lejer, er ikke omfattet af den almindelige vedligeholdelsespligt og kan kræves udbedret af lejer. 

Det samme gør sig gældende for hændelige forringelser af lejemålet, som kommer til udtryk ved almindelig slid og ælde. 

Formålet med vedligeholdelsespligten er at opretholde lejemålet i den stand, der er aftalt mellem lejer og udlejer. Lejeloven skelner mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse, hvor ansvaret afhænger af aftalen mellem parterne og lejelovens bestemmelser. 

Den, der har vedligeholdelsespligten, enten efter lejelovgivningen eller lejekontrakten, skal finansiere vedligeholdelsen og sørge for, at vedligeholdelsesarbejdet bliver udført. 

Hvem skal stå for vedligeholdelsespligten?

Det følger af lejelovens almindelige regler, at det som udgangspunkt er udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt, mens lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Dette udgangspunkt kan, og er ofte i praksis, fraveget ved aftale mellem lejer og udlejer. Ifølge lejeloven er lejer som udgangspunkt ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse, som omfatter maling, hvidtning og tapetsering, medmindre andet er aftalt. Vedligeholdelse af nøgler og låse er dog typisk en af de konkrete opgaver, som påhviler lejer.

Herudover er det vigtigt at bemærke, at såfremt lejer, for egen regning og efter aftale med udlejer, vælger at indsætte en vaskemaskine eller andet vedligeholdelsespligtigt inventar i lejemålet, har lejer vedligeholdelsespligten af det nyindkøbte. Dette udgangspunkt gælder også selvom udlejer ifølge lejekontrakten har ansvaret for den udvendige vedligeholdelse, da denne ikke omfatter lejers egne installationer.

Hvad er indvendig vedligeholdelse?

Den indvendige vedligeholdelse indbærer som udgangspunkt maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af trægulve. Det betyder altså, at alle andre former for vedligeholdelse hører under den udvendige vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. 

Når man taler om indvendig vedligeholdelse, kan man fristes til at tro, at den indvendige vedligeholdelse omfatter alle de ting, der er integreret indendørs i lejemålet. Dette er imidlertid ikke tilfældet, idet hårde hvidevarer, badeværelseselementer og toiletter som udgangspunkt kun hører under udlejers vedligeholdelse, hvis de er en del af det lejede. 

Hvem skal stå for den indvendige vedligeholdelse?

Udgangspunktet er, at det er lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, medmindre andet er aftalt, hvilket følger af lejelovens almindelige regler. Hvis dette udgangspunkt ikke er fraveget ved aftale, og hvis lejemålet er beliggende i en reguleret kommune, er udlejer forpligtet til at oprette en indvendig vedligeholdelseskonto, hvor der månedligt afsættes et fast beløb til vedligeholdelse. 

Lejelovens udgangspunkt, nemlig at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, er ofte fraveget således, at udlejer overtager pligten. Det er derfor vigtigt at bemærke, at det i lejekontraktens § 8 skal angives, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt, uanset om den påhviler lejer eller udlejer. 

Hvad er en indvendig vedligeholdelseskonto?

Hvis udgangspunktet, nemlig at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, men dette undtagelsesvist er fraveget ved aftale, skal der oprettes en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet. Dette gælder imidlertid kun, hvis lejemålet er en lejlighed, men derimod ikke, hvis der er tale om leje af et værelse eller et hus. 

På vedligeholdelseskontoen skal udlejer hver måned afsætte et beløb, der afregnes med 1/12 månedsvis med en årlig sats, der reguleres hvert år efter nettoprisindekset (For den aktuelle sats, se den gældende bekendtgørelse fra Social- og Boligstyrelsen).

Det betyder, at hvis lejemålet for eksempel er 100 kvadratmeter skal udlejer afsætte: 383,33 kr. pr. måned ((46,00 kr. x 100 kvadratmeter) / 12 måneder) på den indvendige vedligeholdelseskonto.  

Hvis lejer kun delvist har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, skal det beløb udlejer afsætter på vedligeholdelseskontoen, tilsvarende nedsættes i forhold til, hvor stor en andel af den indvendige vedligeholdelsespligt, lejer har påtaget sig. 

Hvad skal pengene på vedligeholdelseskontoen bruges til?

Såfremt lejer ønsker, at udlejer foretager vedligeholdelsesarbejde for de penge, som står på vedligeholdelseskontoen, skal lejer kontakte udlejer. 

Såfremt vedligeholdelsen foretages på lejers initiativ:

Lejer kan kræve, at de penge udlejer har afsat på vedligeholdelseskontoen, anvendes til indvendig vedligeholdelse i to situationer: 

1. Når det er nødvendigt 
2. Når der er tilstrækkeligt med penge på vedligeholdelseskontoen 
 
Udlejer skal sikre, at vedligeholdelsen udføres, hvis arbejdet er nødvendigt, og der er midler på kontoen. Såfremt saldoen på vedligeholdelseskontoen ikke er tilstrækkelig til at betale udgifterne til vedligeholdelsen, skal lejer selv betale. 

Hvis lejer efter aftale med udlejer står for vedligeholdelsesarbejdet, skal lejer aflevere kvitteringerne på de udgifter, der har været til vedligeholdelsen. Såfremt arbejdet er udført i overensstemmelse med aftalen med udlejer, får lejer sine udgifter refunderet.  
I nogle lejekontrakter fremgår det, at vedligeholdelsesarbejdet skal udføres af momsregistrerede håndværkere, så lejer ikke selv kan udføre arbejdet. Hvis dette er tilfældet, er det vigtigt, at lejer overholder denne aftale for at kunne få udgifterne til vedligeholdelsesarbejdet refunderet. 

Det er herudover vigtigt, at lejer får udlejer til at registrere kvitteringerne inden for en kort tidsfrist, idet regninger der er mere end tre måneder gamle, ikke kan kræves betalt af vedligeholdelseskontoen. 

Såfremt vedligeholdelsen foretages på udlejers initiativ:

Såfremt vedligeholdelsesarbejdet foretages på udlejers initiativ, kan udlejer, når han har haft en udgift til indvendig vedligeholdelse, betale udgiften med penge fra vedligeholdelseskontoen. Herefter skal udlejer fremsende en skriftlig opgørelse til lejer over de afholdte omkostninger ved vedligeholdelsen. 

Herudover skal lejer have oplysninger om, hvilket beløb der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen efter udførelsen af arbejdet. Lejer kan kræve dokumentation for de vedligeholdelsesudgifter, udlejer har fradraget på vedligeholdelseskontoen.  

Hvis vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb svarende til de seneste tre års indbetalinger, kan lejer kræve, at der anvendes et beløb til rimelig og hensigtsmæssig vedligeholdelsesarbejde i lejligheden, hvis lejemålets indvendige vedligeholdelse er opfyldt. 

Hvad sker der med vedligeholdelseskontoen, når lejer opsiger lejeboligen?

Hvis lejer opsiger et lejemål, hvor udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan lejer hverken fremsætte et krav om, at udlejer skal anvende et beløb til indvendig vedligeholdelse eller vedligeholdelsesarbejde i lejligheden. Ved fraflytning overgår vedligeholdelseskontoen til den næste lejer, og udlejer skal oplyse den nye lejer om, hvor stort et beløb der står til rådighed på vedligeholdelseskontoen ved lejeforholdets begyndelse. 

Hvad er udvendig vedligeholdelse?

Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt det, der ikke er indeholdt i den indvendige vedligeholdelse, som primært er maling, hvidtning og tapetsering i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse dækker derfor langt bredere end det, der er udvendigt på lejemålet. Udlejer har pligt til at vedligeholde bygningens ydre og fællesinstallationer, herunder tag, facader, trapper, altaner, skorstene, vinduer og døre. 

Hårde hvidevarer, el-, gas- og varmeinstallationer kan være en del af udlejers vedligeholdelsespligt, men kun hvis de er en del af det lejede. Hvis lejer selv har installeret disse, er det lejers ansvar at vedligeholde dem. 

Hvem skal stå for den udvendige vedligeholdelse?

Udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. Denne pligt kan ikke fraviges i regulerede kommuner, medmindre det drejer sig om en have, der er en del af det lejede, hvor lejer kan pålægges vedligeholdelsen. 

Lejer og udlejer kan som udgangspunkt aftale, at lejer skal overtage den udvendige vedligeholdelsespligt af lejemålet. Dette er dog kun muligt i uregulerede kommuner og for små ejendomme med seks eller færre lejemål. 

I lejemål, hvor reglerne i lejelovens kapitel 3 og §§ 6-7 finder anvendelse (dvs. større ejendomme i regulerede kommuner), kan parterne nemlig ikke aftale, at lejer har den udvendige vedligeholdelsespligt. 

Der er dog en enkelt undtagelse hertil: Lejer og udlejer kan aftale, at lejer overtager vedligeholdelsen af en have, der indgår i det lejede. 

Kan lejer have den udvendige vedligeholdelsespligt?

Ja, for det betyder omvendt, at lejemål, som er beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II-V ikke finder anvendelse, eller for lejemål, som er beliggende i “små-huse” (ejendomme med seks eller færre lejemål), kan lejer og udlejer godt aftale, at det er lejer, der har den udvendige vedligeholdelsespligt. 

Hvis lejer har den udvendige vedligeholdelse, skal det skrives ind i lejekontraktens § 11, da det er en fravigelse af lejelovens almindelige udgangspunkt. 

Hvis udgangspunktet – at udlejer skal stå for den udvendige vedligeholdelsespligt – ikke er fraveget ved aftale, har udlejer ingen forpligtelse til at oprette en vedligeholdelseskonto, som det er tilfældet med den indvendige vedligeholdelse. 

I regulerede kommuner, hvor ejendommen har syv eller flere lejemål, og udlejer har den udvendige vedligeholdelse, skal der afsættes et beløb til udvendig vedligeholdelse efter lejelovens regler.

Hvad er konsekvensen af at overtræde vedligeholdelsespligten?

Hvis den, der har vedligeholdelsespligten forsømmer sin pligt, kan Huslejenævnet pålægge enten lejer eller udlejer at vedligeholde. I nogle tilfælde kan Huslejenævnet endvidere kræve, at lejer får en lejereduktion, hvis det er udlejer, der forsømmer sin vedligeholdelsespligt. Hvis det derimod er lejer, der forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan lejer risikere at blive sat ud af lejemålet. 

Hvad er sammenhængen mellem løbende vedligeholdelsespligt og istandsættelse ved fraflytning?

Ved lejers indflytning bliver lejemålets stand konstateret ved et indflytningssyn, såfremt udlejer har mere end ét lejemål. Ved lejers fraflytning har der siden 01-07-2015 kunne kræves normalistandsættelse og ikke nyistandsættelse. 

Idet lejemålet, som følge af ordningen med normalistandsættelse, skal afleveres i samme stand som ved lejers indflytning, får det ligeledes betydning for den løbende vedligeholdelsespligt. Såfremt lejer har misligholdt sin løbende vedligeholdelsespligt, vil udlejer kunne kræves en fraskrivelse i lejers depositum ved lejers fraflytning. Fraskrivelsen skal svare til den forringelse af lejemålets stand, der er opstået som følge af lejers misligholdelse af vedligeholdelsespligten. 

Vi håber, at du er blevet meget klogere på indvendig og udvendig vedligeholdelse, og at du føler dig bedre klædt på til, hvad du kan gøre, hvis reglerne ikke bliver overholdt. 

Når man vil opsige sin lejebolig, er der nogle vigtige love og regler man skal følge. Dette er til for at udlejer har de bedste forudsætninger for at finde en ny lejer. 

Opsigelse af lejemål og lejekontrakt

Når du vil opsige din lejekontrakt, som er det samme som at opsige lejemålet, er det vigtigt, at du læser lejekontrakten godt igennem, så du ved hvilke forpligtelser, du har i forhold til udlejer i forbindelse med opsigelse af lejemålet. 

Opsigelsesperioden vil typisk være tre måneder for et helt lejemål, og én måned for et værelse uden eget køkken, jf. lejelovens regler. Opsigelsen regnes fra udgangen af den måned, hvor opsigelsen er modtaget af udlejer. 

Hvis du opsiger lejekontrakten midt i en måned, starter opsigelsesperioden først fra den efterfølgende måneds begyndelse. 

Det betyder, at hvis du opsiger lejemålet den 17. september, starter opsigelsesperioden først fra 1. oktober, og du vil skulle betale husleje frem til 31. december. 

Hvis du sender opsigelsen pr. brev, men brevet først modtages af udlejer den efterfølgende måned, regnes opsigelsesperioden fra modtagelsesdatoen. 

Hvis udlejer vil opsige dig

Hvis det derimod er udlejer, som gerne vil opsige dig, så skal du også være opmærksom på, hvad der står i lejekontrakten. Der skal nemlig være en saglig og lovlig grund for, at udlejer kan opsige dig. 

Dette kan være, hvis udlejer gerne vil have lejeboligen til eget brug eller hvis ejendommen skal ombygges eller nedrives. Ved ombygning eller nedrivning har du kun krav på genhusning, hvis boligen bliver en almen bolig efter renoveringen. 

Udlejer kan ikke opsige dig alene fordi boligen sælges. Hvis ejendommen skifter ejer, overtager den nye ejer blot lejeaftalen på samme vilkår. 

Råd og regler ift. opsigelse af lejemål

Vi har samlet nogle nyttige spørgsmål vedrørende opsigelse af lejemål herunder. Hvis du går og overvejer, om du skal opsige din lejebolig, lejlighed eller værelse, så læs disse spørgsmål først, så du har helt styr på lejelovens regler. 

1. Hvordan opsiger jeg min lejebolig?

Hvis du ønsker at opsige dit lejemål og dermed også din lejekontrakt, skal du skriftligt meddele det til udlejer. Hvis du ønsker at opsige lejemålet pr. SMS eller e-mail, skal det være aftalt med udlejer eller fremgå af lejekontrakten. Ellers skal opsigelsen ske pr. brev. 

Husk at gøre det i god tid, da opsigelsesperioden først træder i kræft ved ny månedsstart. 

2. Hvad skal min opsigelse indeholde?

Når du som lejer ønsker at opsige din lejekontrakt, er det eneste krav, du skal overholde, for at opsigelsen er gyldig, kravet om skriftlighed. 

Herudover skal du være opmærksom på: 

Opsigelsen kan med fordel indeholde:

3. Hvor lang er opsigelsesperioden?

Opsigelsesperioden står i din lejekontrakt, men er i langt de fleste tilfælde tre måneder, da det er den maksimale opsigelsesperiode, som udlejer må sætte. For leje af værelse uden køkken er opsigelsesvarslet som udgangspunkt kun én måned. 

Du skal være opmærksom på, at opsigelsesperioden på tre måneder først starter fra udgangen af den måned, hvor udlejer modtager opsigelsen. Det vil sige, at hvis du melder opsigelsen til udlejer d. 17. september, så vil opsigelsesperioden starte d. 1. oktober, og du vil altså først være ude af lejeaftalen d. 31. december. 

Desuden skal du være opmærksom på, at det tæller fra, hvornår udlejer har modtaget opsigelsen, ikke hvornår du sender den. Hvis du sender et fysisk brev d. 29, men det først kommer frem d. 2, gælder modtagelsesdatoen, og opsigelsen vil dermed først træde i kraft fra den efterfølgende måned. 

4. Skal jeg betale husleje i opsigelsesperioden?

Ja, medmindre du kan bo din forudbetalte husleje op. Hvis du har betalt forudbetalt leje og det er aftalt, at den kan bruges til de sidste måneder, behøver du ikke betale husleje i opsigelsesperioden.

5. Kan jeg opsige lejemålet, hvis det er tidsbegrænset leje?

Hvis du lejer en lejebolig i en tidsbegrænset periode, så kan hverken lejer eller udlejer opsige aftalen, medmindre der er aftalt en opsigelsesmulighed i kontrakten. Det betyder, at du som lejer ikke kan opsige lejemålet før tid, medmindre det er skriftligt aftalt. 

6. Er det muligt at fortryde sin opsigelse?

Nej, det er ikke muligt at fortryde sin opsigelse. Når du har opsagt lejemålet, har udlejer ret til at leje det ud til en ny lejer. Hvis du ombestemmer dig, kan du kun blive boende, hvis udlejer går med til det. 

7. Kan udlejer opsige mig?

Udlejer kan ikke opsige dig uden en saglig grund. De tilfælde, hvor udlejer gerne må opsige lejer, er for eksempel: 

8. Hvad er genudlejningspligt?

Nej, udlejer har ikke en pligt til at finde en ny lejer. Men hvis du ønsker at fraflytte tidligere end opsigelsesperiodens udløb, kan du forsøge at hjælpe udlejer med at finde en ny lejer. Udlejer må dog ikke nægte at genudleje urimeligt, hvis der er mulighed for at finde en ny lejer. 

Som udgangspunkt kan udlejer ikke ensidigt ændre en lejekontrakt efter den er underskrevet af lejer og udlejer. Alligevel kan der opstå spørgsmål om, hvorvidt dette kan fraviges i nogle specifikke situationer. 

Må udlejer for eksempel ændre lejekontrakten, hvis den ene lejer flytter og den anden bliver boende, hvis et tidsbegrænset lejemål udløber eller et lejemål bliver overtaget af en ny udlejer?

Herunder kan du blive klogere på, i hvilke situationer, udlejer kan ændre lejekontrakten.

Kan udlejer kræve en ændring i lejekontrakten, hvis den ene lejer flytter og den anden bliver boende?

Ja, udlejer kan godt kræve en ny eller revideret lejekontrakt eller at der bliver udformet en allonge til kontrakten, hvis en lejer vil flytte og den anden vil blive boende. Udlejer er dog også i sin ret til at afslå denne forespørgsel om ændring i lejere på lejekontrakten.

Hvis udlejer ikke samtykker til at lave en ny eller revideret lejekontrakt, er der særligt tre problemstillinger, som lejere skal være opmærksom på:

Kan udlejer ændre en tidsbegrænset lejekontrakt efter lejeperiodens ophør?

Nej, udlejer kan ikke ændre en tidsbegrænset lejekontrakt efter lejeperiodens ophør. Når der er tale om et tidsbegrænset lejemål, udløber lejekontrakten automatisk, når lejeperioden slutter.

Hvis lejer og udlejer ønsker at forlænge lejemålet, kan de vælge at indgå en ny lejekontrakt. Hvis enten udlejer eller lejer derimod ikke ønsker at lejemålet skal fortsætte, kan ingen af dem kræve, at lejemålet fortsætter – hverken på samme eller ændrede vilkår.

Følger lejekontrakten med, hvis en udlejningsejendom eller et lejemål bliver opkøbt?

Som udgangspunkt kan en ny udlejer ikke ensidigt forlange, at der skal ændres i eller laves en ny lejekontrakt efter opkøb af en udlejningsejendom eller et enkelt lejemål. Det skyldes, at lejers rettigheder ifølge lejeloven også er gældende overfor den nye udlejer, også selvom der ikke er foretaget en sikringsakt i form af tinglysning af lejekontrakten.

Når der ikke stilles krav om sikringsakt betyder det, at den nye udlejer overtager den tidligere udlejers forpligtelser. Dette udgangspunkt gælder imidlertid kun for lovbestemte rettigheder.

Hvis lejer har opnået videregående rettigheder efter lejeloven med en tidligere udlejer

Har en lejer efter aftale med tidligere udlejer opnået videregående rettigheder, der ligger udover lejelovgivningen, for eksempel i form af nedsat leje, forlænget opsigelsesvarsel eller andre særlige rettigheder, skal der derimod foretages en tinglysning af rettighederne. Sker dette ikke, kan den nye udlejer se bort fra de tidligere aftalte særlige vilkår, hvorefter det udelukkende er lejelovens almindelige regler, der er gældende. 

*Definition af tinglysning: Tinglysning er en registrering af rettigheder ved Tinglysningsretten især over fast ejendom, der er reguleret af tinglysningsloven. Rettigheder over fast ejendom skal som det klare udgangspunkt tinglyses for at få gyldighed mod øvrige aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, altså kreditorer der ligeledes har en interesse i, at få rettigheder over ejendommen.

*Lovbestemte rettigheder og videregående rettigheder: Lovbestemte rettigheder er rettigheder der er reguleret i lejelovgivningen. Hvis parterne som følge af fravigelige lovregler har aftalt, at fravige lejelovgivningens almindelige regler, er der derimod tale om videregående rettigheder.

Kan udlejer ændre/udarbejde en husorden efter at lejekontrakten er underskrevet?

Udlejer kan ikke ændre en eksisterende husorden efter lejekontrakten er underskrevet af lejer og udlejer, såfremt de ændrede punkter i husordenen strider imod lejekontrakten. Dette skyldes, at lejekontrakten altid går forud for husordenen. Er de ønskede ændringer i husordenen derimod ikke i uoverensstemmelse med lejekontrakten, vil det være muligt at ændre i husordenen. Dette skyldes, at udlejer ikke ensidigt kan ændre lejekontraktens regler, hverken direkte eller indirekte, gennem husordenen. 

Herefter er spørgsmålet, om udlejer kan udarbejde en husorden efter lejekontrakten er trådt i kraft. Her gælder det samme udgangspunkt – at udlejer ikke kan udarbejde en husorden efter at lejekontrakten er trådt i kraft, hvis husordenen vil stride imod lejekontrakten. 

Husordenen indeholder ordensforskrifter, som lejeren er forpligtet til at overholde, hvilket for eksempel er retningslinjer for støj, husdyr, fjernelse af affald og lignende.

Kan udlejer kræve en skriftligt lejekontrakt, hvis der udelukkende er indgået en mundtlig aftale? 

Hvis udlejer og lejer kun mundtligt har indgået en lejeaftale, og dermed ikke har en skriftlig aftale i form af en lejekontrakt ved aftalens indgåelse, kan både udlejer eller lejer til enhver tid kræve, at aftalen bliver nedskrevet. Det er ikke det samme som, at udlejer ensidigt kan ændre vilkårene i den mundtlige aftale ved at lave en lejekontrakt, men det kan være svært at bevise, hvad parterne reelt har aftalt, hvis der opstår uenighed om det. 

Den der kræver, at der bliver lavet en skriftligt lejekontrakt, har bevisbyrden for, hvad der er blevet aftalt mundtligt. Hvis ikke det lykkedes at løfte bevisbyrden for, hvad lejer og udlejer har aftalt, vil kontrakten blive indgået efter lejelovens almindelige regler. Dette kan medføre, at de særlige aftaler, som lejer og udlejer mundtligt har indgået, bliver erstattet af lejelovens almindelige regler, hvorfor der udelukkende af den årsag, kan ske ændringer af den oprindelige kontrakt.

Vi håber, at du er blevet klogere på, i hvilke situationer, udlejer kan ændre lejekontrakten. Hvis du selv er udlejer, kan du altid benytte dig af BoligPortals Digitale Lejekontrakt, hvor du automatisk får hjælp til, hvordan en juridisk korrekt lejekontrakt skal udformes – og tilmed helt gratis.

Det er almindeligt, at flere personer indgår fælles lejekontrakter – ofte i form af bofællesskaber og venner eller par, der bor sammen. Men hvad sker der, hvis én eller flere af lejerne ønsker at flytte, mens de øvrige bliver boende? Find svaret herunder.

Lejere hæfter solidarisk over for udlejer

Når flere personer står på samme lejekontrakt, hæfter de solidarisk over for udlejer. Det betyder, at udlejer frit kan kræve det fulde lejebeløb eller anden erstatning fra én enkelt af lejerne – som så selv må søge refusion fra de øvrige.

Lejers fraflytning uden samtykke

Hvis én lejer flytter ud uden at aftale det med udlejer, betragtes det som ‘fraflytning i utide’. Dette ændrer ikke ved vedkommendes hæftelse – lejeren hæfter stadig fuldt ud, både økonomisk og juridisk.

Vigtigt: En lejer kan ikke ensidigt udtræde af en lejekontrakt med solidarisk hæftelse. Det kræver udlejers skriftlige samtykke, f.eks. via en allonge til kontrakten.

Hvornår er der tale om misligholdelse?

Ifølge lejelovens § 93, stk. 1, litra d, kan en lejer, der væsentligt misligholder sine forpligtelser, få lejemålet ophævet uden varsel. En fraflytning uden varsel og uden samtykke, som fører til f.eks. manglende betaling eller forringelse af lejemålet, kan opfattes som misligholdelse – men:

Udlejers muligheder og pligter ved fraflytning

Hvis en lejer fraflytter kan udlejer ikke uden videre opsige eller ophæve lejemålet, medmindre fraflytningen medfører misligholdelse. Udlejer skal også informere samtlige lejere, inklusiv den fraflyttede, hvis der sendes f.eks. en påkravsskrivelse eller ophævelse.

Undtagelser og særlige tilfælde

Bofællesskaber

I mange ungdomsbofællesskaber er det kendt og accepteret, at beboerne løbende udskiftes. Her kan der være tale om en stiltiende accept fra udlejer, hvilket kan begrænse muligheden for at ophæve lejemålet ved fraflytning.

Ægtefæller og samlivsophævelse

Lejeloven indeholder særlige regler, hvis lejerne er ægtefæller eller registrerede partnere. Ved død eller samlivsophør kan den ene part få ret til at overtage lejemålet – se lejelovens §§ 77-81.

Udskiftning af lejere – sådan gør man korrekt

For at en ny lejer kan træde ind i lejemålet, og en anden udtræde, kræver det:

Opkrævning og krav: Hvem hæfter?

Ved gæld (f.eks. manglende husleje) kan udlejer:

Boligbytte giver lejere mulighed for at bytte deres nuværende lejebolig med en anden lejer. Denne proces kan være en praktisk løsning, hvis man ønsker en større eller mindre bolig, eller hvis man ønsker at flytte til et andet område. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de gældende regler og betingelser for boligbytte.

Hvad er boligbytte?

Boligbytte er, som det ligger i ordet, når to lejere bytter deres lejeboliger. Dette betragtes dog som en almindelig fraflytning, hvor begge lejere opsiger deres nuværende lejemål og indgår nye lejekontrakter med hinandens udlejere. Det betyder, at alle standardprocedurer for fraflytning og indflytning, såsom flyttesyn og lejekontrakt, skal følges.

Boligbytte i praksis

Vi håber, at du er blevet klogere på reglerne for boligbytte og korttidsudlejning 😊 

Energirenovering er en smart investering, når du renoverer din bolig. Det sænker varmeregningen, forbedrer indeklimaet, øger salgsværdien og gavner miljøet. Derudover kan du søge tilskud til energiforbedringer. Læs med herunder og få indblik i energirenovering af private udlejningsboliger.

Energistyrelsens tilskud til energirenoveringer

Energirenovering kan give økonomiske fordele, da du kan søge tilskud fra Energistyrelsen til energiforbedringer i din bolig. Hvis du alligevel skal renovere, er det værd at overveje tiltag som bedre isolering eller nye vinduer for at optimere boligens energieffektivitet.

Udlejere af private udlejningsboliger skal dog være opmærksomme på, at energiforbedringer kan påvirke lejefastsættelsen og skal varsles i henhold til lejelovens § 128.

I første kvartal af 2021 åbnede Energistyrelsen for ansøgninger til bygningspuljen, der dengang omfattede 675 mio. kr. Det er vigtigt løbende at holde sig opdateret på gældende regler og ansøgningsfrister, da disse kan ændre sig.

Aftalt grøn byfornyelse

Aftalt grøn byfornyelse er en aftale- og tilskudsmodel for energirenoveringer i private udlejningsbyggerier efter byfornyelsesloven, der har eksisteret siden 1. juli 2014. Ordningen skal medvirke til, at udlejere har et grønt incitament til at foretage energiforbedringer på deres udlejningsejendomme. 

Udlejere og lejere i private udlejningsejendomme, der helt eller delvist udlejes til beboelse, kan indgå en aftale om gennemførelse af energibesparende arbejder. Udlejede boliger beliggende i private udlejningsejendomme er således omfattet af ordningen, jf. lejelovens § 138. 

Aftalen kan omfatte alle former for energirenovering på ejendommen, herunder: 

I praksis vil man tage udgangspunkt i en energimærkningsrapport som afsæt for, hvor der kan være noget at hente ved en energirenovering af ejendommen. 

Lejeforhøjelse efter aftalt grøn byfornyelse 

Disse energirenoveringer efter aftalt grøn byfornyelse kan danne grundlag for lejeforhøjelse, da ordningen er baseret på en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer, jf. lejelovens § 129. 

Aftalen bygger på en skriftlig forhandling mellem lejer og udlejer, hvor begge parter forhandler sig frem til en aftale om krav og betingelser for projektet. Lejefastsættelsen afhænger af: 

Lejeforhøjelsen skal ikke overholde reglen om lejefastsættelse efter det lejedes værdi, men lejen kan ikke overstige, hvad Huslejenævnet har forhåndsgodkendt af lejeforhøjelse. Hvis udgifterne til de energibesparende arbejder bliver højere end estimeret i forhåndsgodkendelsen, kan lejer og udlejer dog aftale en højere husleje end den oprindelige vurdering. 

Den nye leje gælder både for nuværende lejere og for nye lejere ved genudlejning. Ved en efterprøvelse af huslejen skal der ses bort fra energiforbedringer, der er gennemført efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lejelovens § 129. 

Det er også vigtigt at bemærke, at hvis lejer og udlejer har aftalt, at indestående på en vedligeholdelseskonto skal anvendes som delvis finansiering af energirenoveringer, er det kun den resterende del af udgifterne, der kan danne grundlag for lejeforhøjelsen . 

Muligheden for inddragelse af beboerrepræsentanter 

I ejendomme, hvor der er valgt en beboerrepræsentation, skal udlejere efter Lov om byfornyelse og udvikling af byer inddrage beboerrepræsentationen i et energirenoveringsprojekt så hurtigt som muligt. Dette er vigtigt, da beboerrepræsentanterne kan vurdere, om det vil være muligt at opnå enighed om en aftale med lejerne forud for direkte kontakt med den enkelte lejer. 

Beboerrepræsentationen kan: 

Dette kan give en mere struktureret proces og sikre, at energiforbedringerne bliver implementeret effektivt . 

Gyldighedsbetingelser for aftalen

Der gælder en række betingelser, der skal være opfyldt, før aftalen om aftalt grøn byfornyelse er gyldig: 

Indfasningsstøtte fra kommunalbestyrelsen 

Kommunalbestyrelsen kan vælge at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen baseret på aftalen om aftalt grøn byfornyelse. 

For at ansøge om indfasningsstøtte skal: :

Kommunalbestyrelsen vurderer herefter behovet for støtte ud fra et samlet skøn og kan stille betingelser såsom valg af bestemte materialer eller renoveringsmetoder . 

Støtte fra energiselskaber

Klima-, energi- og bygningsministeren har indgået en aftale med energiselskaberne i Danmark om en samlet energispareindsats. Ud fra denne aftale har udlejere mulighed for at søge om tilskud og/eller rådgivning om energisparetiltag hos energiselskaberne, en håndværker eller en energirådgiver, der har en aftale med et energiselskab. 

Energiselskaberne vil typisk udarbejde en opgørelse baseret på projektets faktiske karakter og en estimeret beregning af den opnåede energibesparelse . 

Mange lejere eller lejeboligsøgende har et kæledyr eller overvejer at anskaffe sig et, og ønsker derfor en lejebolig, hvor man har lov til at have husdyr.

I dette blogindlæg kan du blive klogere på, om du som lejer må holde husdyr, hvad ‘nej til husdyr’ i en lejekontrakt betyder samt udlejers sanktionsmuligheder, hvis lejer eksempelvis anskaffer et kæledyr, selvom der er forbud mod det.

Hvad siger lejeloven om husdyr i en lejebolig? 

Lejeloven indeholder ingen specifikke regler om husdyrhold. Det er derfor op til udlejeren at fastsætte bestemmelser herom. Dette fremgår af lejekontraktens § 10, hvor udlejeren angiver, om husdyr er tilladt, ved at markere feltet enten ‘ja’ eller ‘nej’.

Udlejer kan dog ikke efterfølgende ændre reglerne for en eksisterende lejer, medmindre der er en bestemmelse i kontrakten, der giver mulighed for det, eller husordenen kan ændres med et varsel. 

Lejeloven regulerer desuden, hvad der sker, hvis en lejer overtræder et eventuelt forbud mod husdyr. 

Må lejer holde husdyr i lejebolig?

Hvorvidt lejer må holde husdyr eller ej, afhænger af § 10 i kontrakten. Hvis udlejer vil pålægge lejer særlige vilkår for husdyrhold, skal disse være angivet i § 11 eller i husordenen. 

Særlige vilkår kan f.eks. være begrænsninger i hvilke og hvor mange husdyr lejer må have. Eksempelvis kan udlejer kræve, at lejer kun må have én hund eller kat. Hvis lejer allerede har fået tilladelse til husdyr i kontrakten, kan udlejer ikke senere forbyde det uden lejers accept. 

Hvis der ikke står noget om husdyr i kontrakten, er husdyr som udgangspunkt tilladt medmindre det skaber væsentlige gener for ejendommen eller andre lejere, f.eks. ved overdreven støj, lugtgener eller aggressiv adfærd.

Kontrakten går forud for husordenen

Hvis reglerne for husdyrhold er angivet i både lejekontrakten og husordenen, og reglerne ikke stemmer overens, er det lejekontrakten, der gælder. Det betyder, at hvis lejer ifølge sin kontrakt har ret til at holde husdyr, men husordenen forbyder det, har lejeren stadig ret til at holde husdyr.

Hvad betyder ‘nej til husdyr’? 

Hvis udlejer har krydset af i feltet ‘nej til husdyr’ i § 10, betyder det, at lejer ikke må anskaffe sig et husdyr. Men dette forbud gælder ikke nødvendigvis for smådyr. Smådyr som hamster, undulater og akvariefisk betragtes typisk ikke som husdyr, men som smådyr. Hvis udlejer vil forbyde smådyr, skal det udtrykkeligt stå i § 11 eller i husordenen.

Må lejer have besøg af et husdyr?

Ja, lejer må gerne få besøg af et husdyr, selvom udlejer ifølge kontrakten har forbudt, at der holdes husdyr i lejemålet. Det kan være en fordel at meddele det til din udlejer, hvis du tit får besøg af det samme husdyr, så der ikke opstår tvivl om, hvorvidt du som lejer rent faktisk ejer husdyret. Hvis du som udlejer ønsker at begrænse din lejers mulighed for at få besøg af et husdyr, skal det angives i § 11.

Må lejer passe et kæledyr? 

Ja, lejer må gerne passe et kæledyr, selvom der er forbud mod at holde husdyr i lejemålet. Hvis du som udlejer ikke ønsker, at lejer skal passe dyr i lejemålet, skal det angives i § 11 som et særligt vilkår.

Kan udlejer fortryde, at lejer holder husdyr? 

Nej, hvis udlejeren i § 10 har tilladt husdyr, kan dette ikke pludselig ændres. En underskrevet aftale kan kun ændres med lejerens accept. Hvis husordenen ændres til at forbyde husdyr, gælder forbuddet kun fremadrettet, og lejere med eksisterende husdyr må beholde dem.

Må udlejer opkræve en merudgift for, at lejer holder husdyr? 

Nej, udlejer må ikke opkræve ekstra betaling for at lejer holder husdyr. Dette gælder også, selvom udlejer vil bruge merudgiften til at istandsætte lejemålet ved fraflytning.

Hvad kan udlejer gøre, hvis lejer holder husdyr, selvom det ikke er tilladt?

Hvis lejer holder husdyr, selvom det ikke er tilladt, kan udlejer sende en skriftlig advarsel. Hvis lejer ikke fjerner husdyret efter advarslen, kan udlejer opsige eller ophæve lejemålet. Dog har Boligretten siden 2018 gjort det sværere at ophæve en lejeaftale kun pga. at lejer holder husdyr uden tilladelse, hvis dyret ikke er til gene for naboerne. Men for at undgå misforståelser anbefales det altid, at lejer spørger sin udlejer om lov, inden et husdyr anskaffes.

Kan udlejer ophæve lejemålet, hvis lejers husdyr er til gene for naboerne?

Ja, selv hvis husdyr er tilladt i kontrakten, kan udlejer stadig kræve, at lejer fjerner husdyret, hvis det er til væsentlig gene for naboerne (f.eks. overdreven larm, lugt eller aggressiv adfærd). Inden ophævelse af lejemålet skal udlejer sende skriftlige advarsler og give lejeren mulighed for at afhjælpe problemerne.

Hvad kan udlejer gøre, hvis lejers husdyr har beskadiget lejemålet?

Hvis lejers husdyr har beskadiget lejemålet, kan udgifter til istandsættelse trækkes fra lejers depositum. Lejer skal aflevere boligen i samme stand som ved indflytning, dog med undtagelse af almindelig slid og ælde. Hvis en hund f.eks. har bidt en dørkarm i stykker, kan udlejer kræve betaling for istandsættelsen ved fraflytning.

Er det muligt at finde en lejebolig, hvor husdyr er tilladt? 

Ja, det er muligt at finde en lejebolig, hvor husdyr er tilladt, selvom mange udlejere har restriktioner, når det kommer til husdyrhold. På BoligPortal finder du et stort udvalg af ledige lejeboliger med husdyr tilladt. 

På BoligPortal kan du også oprette en gratis BoligAgent. Først vælger du et filter til din søgning ved hjælp af filtreringsmuligheder, hvor du blandt andet kan vælge lejemålets beliggenhed, boligtype, størrelse og meget mere. Du kan også indtaste som et krav, at husdyr skal være tilladt. Når du har tilføjet et filter, trykker du blot ‘BoligAgent for denne søgning’. Derefter vil du få en mail, så snart en bolig med dine kriterier bliver oprettet på hjemmesiden.

Det betyder, at du hurtigt og nemt kan finde en lejebolig, hvor der også er plads til din hund eller kat, og du har mulighed for at kontakte udlejer så snart, du får besked om boligen, og på den måde forbedre dine chancer for at komme i betragtning til en lejebolig med husdyr tilladt.